Kredyty hipoteczne w jenach – nowe możliwości i zagrożenia

[16.06.2008] Zadyszka na rynku hipotecznym, jaką możemy obserwować od kilku miesięcy, nie zniechęca banków do walki o klienta. Jedną z odpowiedzi na spadek ilości udzielanych kredytów ma być możliwość zaciągania kredytów w jenach japońskich.

Skąd pomysł, aby udzielać kredytów właśnie w walucie japońskiej?

Powód jest prosty – rekordowo niski poziom stóp procentowych w Kraju Kwitnącej Wiśni. Japonia od kilku lat nie może wyjść z zapaści gospodarczej, jaka dotknęła ją w latach dziewięćdziesiątych. Jednym ze sposobów na pobudzenie gospodarki były obniżki stóp procentowych. Obecnie Japonia może się pochwalić najniższą stopą procentową wśród najbardziej rozwiniętych gospodarek świata – 0,5%. Trudno jednak zakładać, że za 10 lat będzie ona równie niska.

Za porównanie może posłużyć gospodarka USA. W czerwcu 2003 roku główna stopa procentowa wynosiła tam 1%, a cztery lata później już 5,25%. Wielu Amerykanów zostało przygniecionych kosztami coraz droższych kredytów. O tym nie powinni zapominać ani krajowi klienci, ani banki. Zbytnie upowszechnienie kredytów w jenach może im zaszkodzić.

Rekomendacja „S” przyniosła krótkotrwały efekt

Wprowadzona w 2006 roku przez Komisję Nadzoru Bankowego tzw. rekomendacja S, miała na celu znaczne ograniczenie udzielania kredytów hipotecznych w walutach, zwłaszcza frankach szwajcarskich. Ograniczenie jednak nie okazało się zbyt skuteczne, gdyż po dwóch latach obowiązywania udział kredytów w CHF sięga 2/3 ogólnej ich liczby. Rośnie tym samym ryzyko kursowe dla posiadaczy tych kredytów. Kredyty w jenach są jeszcze tańsze od tych we frankach, co powinno budzić obawy banków.

Pogorszenie portfela posiadanych kredytów odbije się na wszystkich klientach banków w postaci wzrostów cen usług bankowych. Możliwe jednak, że w porę z odsieczą przyjdzie Komisja Nadzoru Finansowego, która przygląda się zmianom w tendencjach udzielania kredytów. W ostatnim czasie obawy KNF wzbudziły dość liberalne kryteria w udzielaniu kredytów. W uproszczeniu można powiedzieć, że banki zbyt optymistycznie obliczają zdolność kredytową. Przez to zyskują nowych klientów, ale kosztem własnego ryzyka. W Polsce brakuje standardów w określaniu zdolności kredytowej. Zdarzają się sytuacje, w których ta sama osoba w jednym banku otrzyma 200 tys. zł kredytu, a w innym 250 tys. zł. Te właśnie różnice stały się obiektem uwagi KNF.

Dopóki KNF nie określi jasnych kryteriów, ile kredytu możemy otrzymać przy określonym dochodzie na członka rodziny, zalecenia w rodzaju rekomendacji „S” nie spełnią swojej funkcji.

Porównajmy poziom stóp procentowych w gospodarkach poszczególnych krajów na dzień 10.06.08 r.
– Japonia 0,5%,
– USA 2%,
– Szwajcaria 2,75%,
– strefa euro 4%,
– Wielka Brytania 5%,
– Polska 5,75%

Nie ma nic za darmo
Patrząc na powyższe wartości widać, że kredyt w jenach powinien być rekordowo tani, szczególnie wobec udzielanego w złotówkach. Choć banki przedstawiają kredyty w jenach jako jeszcze bardziej atrakcyjne niż te w frankach, to jednak ich oprocentowanie na tle poziomu stóp procentowych wcale nie jest tak niskie.

Wygląda na to, że banki postanowiły sobie dorobić na klientach ustalając dla kredytów w jenach wyższą marżę, niż ma to miejsce w przypadku innych kredytów. Jak wyliczyła firma Open Finance, oprocentowanie kredytu w poszczególnych walutach przedstawia się następująco: złotówki 7,5%, franki  4,05%, jeny 2,9%. Różnica między 7,5% a 2,9% jest znaczna, ale tylko pozornie. Podstawowa stopa procentowa w Polsce jest przecież 10 razy wyższa niż Japonii. Ustalenie takiego, a nie innego oprocentowania, częściowo można tłumaczyć chęcią zabezpieczenia ryzyka banku, ale bardziej jako sposób na odbicie sobie utraconych zysków w skutek walki o klienta na coraz bardziej konkurencyjnym rynku.

Obecnie, aby pozyskać klienta banki obniżają marże do minimum lub wręcz z nich rezygnują dorabiając sobie na kredytach walutowych wyższym spreadem.

Na początek dla względnie bogatych

Początkowo kredyty w jenach mają być zaoferowane zamożnym klientom banków BZ WBK i Noble Bank poprzez jego ramię kredytowe Metrobank. Jak zapewniają przedstawiciele Noble Banku, kredyty w jenach mają być alternatywą dla kredytu w euro lub CHF, ale udzielane mają być klientom o odpowiednio wysokim poziomie dochodów. Na tyle wysokim, aby zabezpieczyć się od ryzyka kursowego. Przy obecnych kursach walut i uwzględniając w/w oprocentowanie rata w jenach jest aż o 60% niższa od raty w złotówkach. Bufor bezpieczeństwa jest więc znaczny.

Wydaje się, że dopóki kurs jena będzie niski, a Polska nie wejdzie do strefy euro w perspektywie kilku lat, kredyt w jenach może być atrakcyjny na ok. 5 lat. Dla inwestorów mających zabezpieczenie finansowe, a planujących np. zakup nieruchomości z myślą o inwestycji, taki kredyt będzie bardzo atrakcyjny. Zmniejszy bieżące koszty obsługi, co wpłynie na późniejszą rentowność inwestycji, np. da możliwość ustalenia niższego czynszu za wynajem.

Oddalenie się perspektywy przyjęcia wspólnej waluty sprzyja kredytom w jenach

Z zapowiedzi rządu można wnioskować, że przyjęcie Euro nie nastąpi zbyt szybko, raczej po 2012 roku. I to pod warunkiem spełnienia kryteriów z Maastricht określających wyraźnie poziom wskaźników gospodarczych uprawniających do przyjęcia wspólnej waluty. Problem w tym, że gospodarka dostaje zadyszki, a wraz z nią pogorszeniu mogą ulec owe wskaźniki opóźniając przyjęcie waluty Euro. To właśnie przyjęcie wspólnej waluty ma być zabezpieczeniem dla posiadaczy kredytów hipotecznych w euro lub franku szwajcarskim powiązanym dość mocno z europejską walutą.

Tymczasem oprócz oddalania się perspektywy przyjęcia wspólnej waluty coraz głośniej mówi się o podwyżce stóp procentowych w celu powstrzymania inflacji. Tym samym wzrośnie koszt kredytów w strefie euro. Na tym tle kredyty w jenach będą jeszcze bardziej łakomym kąskiem.
Czy banki ulegną pokusie zysków, przekonamy się za jakiś czas.

[Autor: Tomasz Bar, właściciel portalu www.FinanseOsobiste.pl]

>>> SKOMENTUJ
ten artykuł na forum dyskusyjnym

>>> POWRÓT
do zestawienia analiz ekonomicznych Skarbiec.Biz