Ceny mieszkań mogą nadal spadać
[22.10.2008] Porównanie wrześniowych cen transakcyjnych, uzyskanych na podstawie wniosków złożonych za pośrednictwem Open Finance, pokazuje spadek średniej ceny metra kwadratowego we wszystkich monitorowanych miastach. A był to miesiąc, w którym banki dopiero zaczęły zaostrzać kryteria przyznawania kredytów. Kolejne miesiące mogą pogłębić tendencję spadkową.
Ceny transakcyjne spadły w skali 12 miesięcy we wszystkich monitorowanych przez nas miastach, choć w pojedynczych wypadkach wpływ na tę statystykę miała zmiana metodologii liczenia cen średnich (ze średniej arytmetycznej przeszliśmy na medianę, która lepiej oddaje średnie – są w mniejszym stopniu zakłócane przez nietypowe transakcje; zrezygnowaliśmy też z podawania zmian miesięcznych).
Spadek cen związany jest ściśle z sytuacją na rynku kredytów. Już w okresie wakacyjnym odnotowaliśmy zwiastun możliwego osunięcia się cen, a wrzesień – i dalej październik – przyniósł istotne zmiany na rynku kredytowym. Dostęp do kredytów hipotecznych – zwłaszcza nominowanych we frankach – stał się utrudniony (przez obowiązek posiadania wkładu własnego), co przełoży się na spadek popytu na kredyty i dalej na nieruchomości.
Stąd spadek cen średnich mieszkań nie powinien nikogo dziwić w najbliższym okresie. Nie należy jednak spodziewać się gwałtownych zmian w skali pojedynczych miesięcy – nieruchomości, to jednak nie giełda, zmiany cen mają o wiele łagodniejszy charakter. Najprawdopodobniej najpierw zobaczymy spadek popytu na nieruchomości (to już się dzieje), a dopiero później spadek cen, który może się rozłożyć nawet na kilka kwartałów.
Ponadto trzeba pamiętać, że kredyty złotowe nadal są dostępne w większości banków, a rodziny kupujące swoje pierwsze mieszkania mogą korzystać z systemu dopłat do odsetek, gwarantowanych w programie "Rodzina na swoim" (więcej o tym w odrębnym komentarzu), co znakomicie obniża raty kredytowe w sposób porównywalny do zaciągania kredytów we frankach. Ze względu na dotychczasową strukturę popytu (dominują właśnie "pierwsze mieszkania") oczekiwania na 50-proc. i więcej spadek popytu czy 30-40 proc. spadek cen mieszkań, wydają się przesadzone.
Spodziewamy się, że w ciągu dwunastu miesięcy popyt na mieszkania spadnie o ok. 20 proc., a ceny mieszkań o ok. 10 proc., przy czym największy spadek popytu jest oczekiwany przez nas w końcówce roku, a największy spadek cen w I połowie przyszłego roku (a więc z pewnym opóźnieniem do spadającego popytu). Otrzymujemy także sygnały o ożywieniu popytu inwestycyjnego. Inwestorzy, którzy wycofują środki z giełdy, a nie ufają już bankom, traktują właśnie nieruchomości jako safe-heaven, ze względu na gwarancję własności.
Oczekujemy, że popyt inwestycyjny będzie wsparciem dla rynku mieszkaniowego zwłaszcza wobec oczekiwanego wzrostu rentowności z inwestycji pod wynajem.Jeśli chodzi o podażową stronę rynku, to mamy do czynienia z pewnego rodzaju paniką wśród deweloperów, którzy zawieszają kolejne projekty. W ciągu 12-18 miesięcy może to skutkować niewystarczającą podażą nowych mieszkań i zahamowaniem tempa spadku cen. W dalszej perspektywie możliwe jest ponowne ożywienie popytu zwłaszcza, gdyby udało się zrealizować zapowiedzi wejścia Polski do strefy euro, co ponownie obniżyłoby koszty kredytów.
Również spadająca inflacja może pomóc zarówno w zbijaniu cen mieszkań (tańsze będą materiały budowlane, a być może także robocizna) jak i ożywieniu popytu ze względu na spadek stóp procentowych.
miasto | ceny za mkw. w 09.2008 r. |
ceny za mkw. w 09.2007 r. | zmiana roczna | ceny nieruchomości w 2008 | ceny nieruchomości w 2007 |
Gdańsk | 5 933 | 6 052 | -1,96% | 310 000 | 300 000 |
Kraków | 6 492 | 6 875 | -5,57% | 300 000 | 320 000 |
Poznań | 6 163 | 6 522 | -5,50% | 300 000 | 350 000 |
Warszawa | 8 333 | 8 607 | -3,18% | 420 000 | 430 000 |
Wrocław | 6 103 | 6 424 | -4,99% | 325 000 | 317 500 |
*ceny transakcyjne na podstawie wniosków założonych za pośrednictwem Open Finance
W przypadku Gdyni, Katowic, Lublina i Olsztyna wolumen zarejestrowanych transakcji jest zbyt niski, aby mówić o wyznaczeniu precyzyjnych średnich cen transakcyjnych. Dlatego podane ceny należy traktować wyłącznie poglądowo – jako średnie zawartych ostatnio transakcji za pośrednictwem Open Finance, a w żadnym wypadku nie powinny być traktowane jako średnie dla całego rynku w tych miastach.
miasto | ceny za mkw. w 09.2008 r. |
ceny za mkw. w 09.2007 r. | zmiana roczna | ceny nieruchomości w 2008 | ceny nieruchomości w 2007 |
Gdynia | 6 465 | 6 667 | -3,02% | 310 000 | 313 000 |
Katowice | 4 000 | 5 152 | -22,35% | 200 000 | 250 000 |
Lublin | 4 858 | 5 393 | -9,92% | 238 867 | 286 161 |
Olsztyn | 4 987 | 5 578 | -10,60% | 231 500 | 222 500 |
*ceny transakcyjne na podstawie wniosków założonych za pośrednictwem Open Finance
Podsumowanie
Ze względu na obecną sytuację na rynku kredytowym, jak również na rynkach finansowych i obawy o znaczące spowolnienie gospodarcze tak w ujęciu globalnym jak i lokalnym (dla Polski), sądzimy że w okresie najbliższych kwartałów należy spodziewać się spadku cen transakcyjnych wymuszonego zmniejszającym się popytem na nieruchomości, przy jednocześnie wciąż wysokiej podaży w początkowym okresie tego spadku.
Ustabilizowania cen oczekujemy nie wcześniej niż w przyszłym roku na poziomach nawet o 10 proc. niższych niż obecnie. W dalszej perspektywie wpływ na tendencje cenowe na rynku mieszkań będzie miała odporność polskiej gospodarki na obecne zawirowania na rynkach finansowych i spodziewane w przyszłym roku spowolnienie gospodarcze.
Emil Szweda, analityk Open Finance
>>> POWRÓT
do zestawienia analiz ekonomicznych Skarbiec.Biz
