Rynek kredytów hipotecznych – podsumowanie i przewidywania

[31.12.2008] Rok 2008 w zakresie liczby i wartości udzielonych kredytów hipotecznych zapowiadał się na przynajmniej nie gorszy od poprzedniego. Mimo kryzysu subprime w Stanach Zjednoczonych i głosów o konieczności zaostrzenia zasad udzielania kredytów mieszkaniowych oraz podwyżki oprocentowania ze względu na rosnące koszty kapitału, a także możliwą korektę cen na rynku nieruchomości, przez pierwsze trzy kwartały 2008 roku nie widać było na polskim rynku pogorszenia.

Wprowadzone w tym okresie podwyżki marż można zaś nazwać kosmetycznymi. Jedynie zwiększająca się systematycznie różnica kursowa była przejawem rosnących kosztów kredytów. Warto zwrócić uwagę, że w tym czasie znaczenie wzrósł udział kredytów refinansowych, co było spowodowane dwoma czynnikami. Mniejsza liczba nowo udzielanych kredytów skłoniła banki do zainteresowania się przejęciem klientów konkurencji. Nie bez znaczenia były także walory "refinansówek". Po pierwsze, takie kredyty potwierdzają możliwości finansowe kredytobiorcy, mającego już historię regularnie spłacanych rat. Po drugie wskaźnik LTV (kwota kredytu odniesiona do wartości nieruchomości) jest dla banku bezpieczniejszy, ponieważ często wartość nieruchomości kredytobiorcy jest wyższa, a pożyczony i spłacany już kapitał – nawet, jeśli niewiele – niższy.

Chcąc zachęcić klientów do refinansowania, banki wprowadziły oferty z uproszczoną procedurą badania zdolności kredytowej, bazującą na dotychczasowej terminowej spłacie rat. Poza tym wiele banków oferowało możliwość uzyskania w ramach kredytu refinansowego dodatkowej kwoty do przeznaczenia na dowolny cel, czy też spłatę innych drobnych zobowiązań.  Sytuacja zmieniła się diametralnie we wrześniu, kiedy z powodu kryzysu zaufania, trudności w dostępie do kapitału oraz drastycznego wzrostu jego kosztu, banki zostały zmuszone do ograniczenia udzielania kredytów hipotecznych.

Do tego dołączyła niepewność co do cen na rynku nieruchomości i obawy o spowolnienie gospodarcze, które mogłoby negatywnie wpłynąć na jakość portfela kredytowego. Zmiany dotknęły głównie ofertę kredytów walutowych, w tym w przeważającym stopniu we frankach szwajcarskich, a część banków w ogóle wycofało – dobrowolnie lub zgodnie z zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) – finansowanie w walutach. Z kolei inne zaczęły wymagać wkładu własnego niekiedy w wysokości 20-30 proc. i znacznie podwyższyły marże. O ile jeszcze w sierpniu średnia marża dla kredytu we frankach wahała się w granicach 1-1,5 p.p., to obecnie (pod koniec roku) zbliża się nawet do 3 p.p.

Aktualnie na kredytowanie w tej jeszcze do niedawna zdecydowanie najpopularniejszej walucie mogą więc liczyć jedynie osoby posiadające wolne środki, a finansowanie nieruchomości w 100 proc. dostępne jest wyłącznie dla ponadprzeciętnie zarabiających. Oprócz podwyżek marż i wymogu posiadania wkładu własnego, w przypadku kredytów walutowych zaostrzone zostały także zasady obliczania zdolności kredytowej. Inna istotna zmiana  to podniesienie wymogów względem inwestycji deweloperskich. Niektóre banki wymagają wysokiego stopnia zaawansowania robót budowlanych lub nawet ich ukończenia, wpłat poprzez rachunek powierniczy, czy też zapewnionego finansowania bankowego dla dewelopera.

Trudności z dostępem do kredytów we frankach szwajcarskich sprawiły, że do łask kredytobiorców zaczęły powracać kredyty złotowe, chociaż do września ich udział wśród nowo udzielanych kredytów był znikomy. W tym przypadku nadal możliwe jest finansowanie pełnej wartości nieruchomości. Więcej klientów posiada też zdolność kredytową. W przeciwieństwie do kredytów w walucie, marże kredytów złotowych nie uległy dużemu podwyższeniu (nadal można otrzymać kredyt w złotych z marżą w granicach 1,5 p.p). Nie zmienia to jednak faktu, że pożyczanie w polskiej walucie jest wyraźnie droższe niż we frankach szwajcarskich.

Alternatywą dla niedostępnych kredytów w szwajcarskiej walucie mogłyby być kredyty w euro lub dolarach. Dostęp do tych walut na rynku międzybankowym nie jest tak ograniczony, jak w przypadku franka, a stopy procentowe są niższe niż w Polsce. Dla przykładu 3-miesięczny LIBOR dla euro wynosi 3,20, a dla dolara 1,85 w porównaniu do WIBOR-u, którego wartość pod koniec grudnia wynosiła 5,92 (na podstawie LIBOR-u i WIBOR-u ustalane jest oprocentowanie kredytów). Niezależnie od wyższej marży w przypadku kredytów walutowych (2,5 p.p.), ich rata i tak jest niższa niż przy kredycie złotowym z marżą 1,5 p.p., co pokazują wyliczenia na przykładzie przeciętnego kredytu mieszkaniowego w wysokości 300 tys. złotych zaciągniętego na 30 lat.

                                             Porównanie rat przykładowych kredytów hipotecznych
                                                 Założenia: kredyt w wysokości 300 tys. zł na 30 lat, rata równa

Po uspokojeniu nastrojów na rynku kredytowym – do czasu przedstawienia przez KNF propozycji nowej rekomendacji "T" – można jeszcze było oczekiwać pojawienia się nowych tańszych ofert kredytów w euro i dolarach. Aktualnie jednak większość banków zaostrzyła zasady udzielania kredytów także w tych dwóch walutach i oczywiście we frankach.

Warto jednak zwrócić uwagę, że o ile kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości we frankach dla wielu klientów jest nie do zdobycia, o tyle w euro i dolarze dostępny jest on już w kilku bankach. I tak zadłużyć się bez wkładu własnego w dolarze można w Banku BOŚ, mBanku i MultiBanku, a w euro – oprócz już wymienionych – także w Deutsche Banku PBC i DnB Nord. Biorąc pod uwagę brak franka szwajcarskiego na rynku i panujące nastroje, trzeba pogodzić się z faktem, że to najprawdopodobniej jedna z tych dwóch walut zajmie miejsce "szwajcara". Era kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim bezpowrotnie należy w Polsce do przeszłości.  Wspomniana propozycja rekomendacji "T" wprowadza m.in. obowiązek posiadania 20-proc. wkładu własnego w przypadku kredytów walutowych udzielanych na okres dłuższy niż pięć lat.

W praktyce oznacza to, że takie kredyty będą dostępne w przypadku remontów, wykończenia i budowy domu, o ile kredytobiorca posiada już działkę, a także dla osób zamożnych z oszczędnościami na wkład własny czy też mających inną nieobciążoną kredytem nieruchomość, mogącą stanowić dodatkowe zabezpieczenie. Dla pozostałych pozostają kredyty w złotych, chociaż może się też okazać, że i one mogą stać się trudniej dostępne. Propozycja rekomendacji "T" zakłada bowiem zaostrzenie sposobu obliczania zdolności kredytowej. Miesięczne zobowiązania nie mogą przekraczać 50 proc. dochodu, a do wyliczeń powinien być przyjmowany dochód pomniejszony o miesięczne wydatki gospodarstwa domowego.

Te dwa ograniczenia będą mieć największy wpływ na rynek kredytów hipotecznych i mogą skutkować jeszcze większym spowolnieniem niż to, z którym już teraz mamy do czynienia. Banki już dokonały znacznego samoograniczenia w polityce kredytowej i wydaje się, że potrzebne jest ich zachęcenie do ponownego podjęcia akcji kredytowej na szerszą skalę, a nie dalsze jej ograniczenie. Prognozuje się, że w przyszłym roku wolumen udzielanych kredytów zmniejszy się o ok. 40 proc. Oprócz wyraźnego spadku liczby transakcji, przyczynią się do tego zmniejszone poprzez wymóg posiadania wkładu własnego i spadek cen nieruchomości, kwoty kredytów.

Przy aktualnych marżach, nieopłacalne stanie się też refinansowanie. Proponowana rekomendacja kładzie również nacisk na konieczność monitorowania wartości przyjętych zabezpieczeń oraz zdolności kredytowej. Nadzorca zamierza też uregulować kwestię rozdzielenia kompetencji decyzyjnych w zakresie podejmowania decyzji kredytowych od funkcji sprzedażowych. Warto też zwrócić uwagę na inicjatywę uporządkowania kwestii spreadu walutowego, który obecnie nie jest w żaden sposób regulowany. Rekomendacja zakłada konieczność informowania klienta o mechanizmie przeliczenia walutowego.

Pytaniem otwartym pozostaje kwestia, czy ograniczy się to tylko do informowania, czy też pociągnie za sobą ograniczanie dowolnego kształtowania wielkości różnicy kursowej przez banki. Przez ostatnie pięć lat zwiększyła się ona ze średniego poziomu 2-3 proc. do 5-6 proc., a w niektórych przypadkach sięgnęła nawet ok. 10 proc. Wydaje się, że mowa raczej o wprowadzeniu obowiązku informacyjnego, gdyż interwencja w kształtowanie spreadu walutowego oznaczałoby ograniczenie swobody prowadzenia polityki cenowej banków.

Biorąc po uwagę konieczność przeprowadzenia konsultacji przed wprowadzeniem rekomendacji "T", zacznie ona prawdopodobnie obowiązywać najwcześniej w marcu 2009 r. Paradoksalnie chwilowo może ona ożywić rynek, tak jak miało to miejsce w przypadku poprzedniej rekomendacji "S". Zapowiedzi ograniczenia dostępu do kredytów walutowych spowodowały wtedy wzrost liczby osób zainteresowanych kupnem nieruchomości jeszcze przed wejściem w życie zmian.

Aleksandra Łukasiewicz, członek zarządu, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance

Rynek nieruchomości według Home Broker

Mieszkania potaniały w tym roku o ok. 10 proc., w przyszłym roku spadki będą podobne, chociaż możemy też spodziewać się wyhamowania cen, a nawet niewielkich wzrostów.   

Kończący się rok nie przyniósł żadnych niespodzianek na rynku nieruchomości. Zgodnie z zapowiedziami ekspertów obserwowaliśmy wahania oraz głównie spadki cen mieszkań. Nie były one jednak tak spektakularne, jak przewidywali najwięksi sceptycy.  Według danych portalu Oferty.net, w ciągu ostatniego roku (porównaliśmy ceny z listopada 2008 i 2007 r.) największe spadki zanotowano w Krakowie (-8,7 proc.), w niektórych miastach pojawiły się nawet nieznaczne wzrosty (do 5,5 proc. w Gdyni).

W największych miastach Polski obserwowaliśmy jednak spadki, chociaż np. w Warszawie było to zaledwie 1,6 proc. (tabela nr 1). Są to jednak ceny ofertowe, czyli te, których żądają sprzedający, a one nie odzwierciedlają dokładnie sytuacji na rynku. Należałoby założyć, że kupujący jest w stanie wynegocjować średnio 10 proc. upustu, co w przypadku Warszawy daje niewiele ponad 10 proc. spadku cen.

Na spadki cen nieruchomości wpływ miało wiele czynników, z czego najważniejszym jest wzrost podaży i "przegrzanie" rynku. Pojawienie się gotowych mieszkań, których realizacja rozpoczęła się w połowie 2006 roku, oraz duża liczba kolejnych inwestycji znacznie nasyciły rynek nieruchomości. Rok 2008 nie pobije może rekordu z 2003 r., kiedy to oddano ponad 160 tys. mieszkań, ale może przybliżyć nas do tego wyniku. Badania Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że do listopada oddano ponad 134 tys. mieszkań. W analogicznym okresie 2007 r. było to 115 532 tys., a w 2006 r. 97 330 tys.

Na tej podstawie można wnioskować, że w 2008 roku oddano do użytku nawet ponad 150 tys. mieszkań (szczegóły w tabeli nr 2). W takiej sytuacji klient miał dużo więcej możliwości wybrania atrakcyjnego dla siebie mieszkania i coraz częściej skłaniał się ku inwestycjom już ukończonym. W związku z tym deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż nowych projektów, nie mogli pochwalić się rewelacyjnymi wynikami. Dlatego też zarówno niewielcy gracze, jak i "giganci" rynku zmuszeni byli do obniżania cen. Z początku były to nieśmiałe próby, jak garaż czy komórka lokatorska gratis. W ostatnim czasie duża część deweloperów otwarcie mówi jednak o obniżkach cen i upusty sięgające 5-10 proc. są na porządku dziennym. 

Do tego ceny wielu mieszkań stały się niemalże "zaporowe" i coraz mniej osób było stać na wymarzone lokum. Na początku boomu, w 2006 roku, średnia cena mieszkania w Warszawie wynosiła niespełna 5 000 PLN/mkw., w szczytowym momencie kwota ta była niemalże dwukrotnie wyższa. Kolejnym problemem dla rynku nieruchomości był też wzrost oprocentowania kredytów w złotych. Stopa procentowa, na której opiera się większość takich kredytów, czyli trzymiesięczny WIBOR na początku roku, po wzrostach w roku poprzednim wynosiła 5,65 proc.

Teraz sięga 5,92 proc., a w ciągu roku doszła nawet do 6,8 proc. To spowodowało wzrost oprocentowania kredytów w złotych. Końcówka roku pokazała też trend na najbliższe miesiące. Kryzys na rynkach finansowych zmusił banki do ograniczenia akcji kredytowej. Polskie instytucje drastycznie podniosły ceny kredytów we frankach szwajcarskich, a niektóre wręcz wycofały się z tej waluty. A to właśnie ona, po wzroście oprocentowania kredytów w złotych, była siłą napędową polskiego rynku nieruchomości.

Na ograniczenia wprowadzone przez banki nałożyć się mogą także zmiany planowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, czyli tzw. rekomendacja T. Może ona utrwalić ograniczenia wprowadzone już przez banki. To wszystko będzie oznaczać poważne ograniczenie w dostępności walutowych kredytów mieszkaniowych. Do tego dochodzi jeszcze fakt, że problemy z zaciąganiem kredytów mają również deweloperzy. W tej sytuacji muszą oni sprzedać już wybudowane mieszkania, godząc się
na kolejne upusty.

Rok 2009 będzie więc kontynuacją spadków cen mieszkań. Ograniczenie w udzielaniu kredytów hipotecznych zmusi wiele osób planujących zakup własnego mieszkania do odroczenia tej decyzji. Sytuacja taka dotyczy zwłaszcza mieszkań z sektora popularnego (1-2 pokoje), ponieważ często są to dla ich nabywców pierwsze mieszkania, a ci nie zawsze dysponują wkładem własnym, który coraz częściej będzie potrzebny do zaciągnięcia kredytu. Co więcej, nadchodzące spowolnienie gospodarcze może pogorszyć sytuację ekonomiczną potencjalnych nabywców mieszkań.

Krótko mówiąc, popyt na nieruchomości będzie ograniczony (nawet 20-30 proc. mniejszy niż w 2008 r.), a z drugiej strony wciąż będziemy obserwować dużą podaż mieszkań z puli deweloperów. Zagrożeniem może być to, że niektórzy deweloperzy zaczną wstrzymywać swoje inwestycje z powodu braków środków na realizację i wpadną w problemy finansowe, co dla ich klientów może w najgorszym wypadku oznaczać stratę zarówno przyszłego mieszkania, jak i zainwestowanych środków.

Taka sytuacja jednak szybko nie nastąpi, ponieważ dotyczy ona raczej niewielkich deweloperów, którzy swoje inwestycje rozpoczęli w 2008 roku i nie zdążyli zarobić na minionym boomie. W takim wypadku przewidujemy, że ceny mieszkań mogą spaść w przyszłym roku maksymalnie o ok. 10 proc. Jednak nie musi to dotyczyć mieszkań w najlepszych lokalizacjach i w dobrym standardzie. Takie mieszkania powinny być zawsze w cenie.

Wzrostu cen nieruchomości możemy spodziewać się dopiero na przełomie 2009 i 2010 roku. Do tego czasu zobaczymy efekty tego, że deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Prezes Polskiego Związek Firm Deweloperskich zapowiedział, że cztery na pięć planowanych inwestycji w Warszawie wcale się nie rozpocznie. Można spodziewać się, że zostaną one uruchomione dopiero wtedy, kiedy uda się wyprzedać znaczną część mieszkań będących obecnie w ofercie oraz tych, które pojawią się w 2009 roku. Pod koniec przyszłego roku może nas więc czekać ograniczenie podaży nieruchomości, co zahamuje spadki cen mieszkań, a nawet może być początkiem niewielkich wzrostów cen.

Może się do nich również przyczynić przewidywany spadek oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych, co pozytywnie wpłynie na możliwości kupujących. Rada Polityki Pieniężnej już rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych, obcinając główną stopę z 6 na 5 proc. Można się spodziewać, że w przyszłym roku główna stopa zejdzie w okolice 4 proc., co spowoduje, że trzymiesięczny WIBOR spadnie do poziomu 4,5-5 proc. Dla kredytobiorcy oznacza to, że miesięczna rata kredytu w kwocie 300 tys. PLN zaciągniętego na 30 lat spadnie z 2 100 obecnie na 1 700 PLN w przyszłym roku. 

Do tego dochodzi jeszcze planowana nowelizacja rządowego projektu "Rodzina na swoim", czyli możliwości uzyskania kredytu hipotecznego w złotych na takich warunkach, że przez osiem lat państwo spłaca połowę miesięcznych odsetek. Nowelizacja przewiduje zwiększenie maksymalnej ceny za metr kwadratowy mieszkania, które może być objęte tym programem (np. w Warszawie wzrośnie z 6 632 PLN do 7 143 PLN). Dzięki temu pula mieszkań kwalifikujących się do takiego kredytu znacznie się powiększy.

Obserwowanie sytuacji rynku nieruchomości skłania do postawienia pytania o to, czy przyszły rok będzie dobrym momentem na zakup mieszkania. Jak najbardziej tak, jeżeli tylko możemy pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. Zarówno deweloperzy, jak i sprzedający mieszkania na rynku wtórnym coraz częściej skłonni są do negocjacji. Kupując mieszkanie, możemy liczyć w najlepszym wypadku nawet na dwudziestoprocentowy upust. Poza tym duża liczba ofert pozwoli łatwo znaleźć wymarzone mieszkanie.

                            Tabela 1: Zmiany cen nieruchomości

                                                 Tabela 2: Liczba oddanych mieszkań w latach 2006-2008
                                                 źródło: GUS
                                                 *przewidywana liczba oddanych mieszkań

Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości w Home Broker

>>> POWRÓT
do zestawienia analiz ekonomicznych Skarbiec.Biz