Czy mikrofalówka może nam utrudnić zakup mieszkania?

[14.08.2008] Znaleźliśmy mieszkanie, podpisaliśmy umowę kupna, złożyliśmy wniosek kredytowy i czekamy. Po tygodniu otrzymujemy informację, że bank wydał decyzję negatywną ze względu na złą historię kredytową, ujawnioną w Biurze Informacji Kredytowej.

BIK został powołany w 1997 r. przez banki i Związek Banków Polskich w celu gromadzenia, przechowywania i udostępniania informacji o aktualnych zobowiązaniach oraz historii kredytowej klientów banków zarówno tych indywidualnych, jak i przedsiębiorców.

Jest istną skarbnicą wiedzy na temat wszystkich kredytów i pożyczek, niezależnie od tego czy obsługiwane są regularnie, czy też występują opóźnienia w ich spłacie. W ten sposób klient starający się o kredyt nie musi uzyskiwać pisemnych zaświadczeń o stanie swoich zobowiązań i tym samym oszczędza czas, a cała procedura kredytowa jest szybsza.

Informacje o naszych zobowiązaniach przechowywane są przez cały okres trwania umowy z bankiem. Jeżeli wyraziliśmy zgodę na przetwarzanie danych - także po wygaśnięciu zobowiązania. Są udostępniane bankom i SKOK-om w celu oceny zdolności kredytowej i analizy ryzyka kredytowego przez wskazany okres, przedstawiają naszą historię kredytową.

Dane mogą być przechowywane bez naszej zgody nawet przez 5 lat, jeżeli dopuściliśmy się przy spłacie zobowiązań zwłoki powyżej 60 dni i upłynęło kolejnych 30 dni od momentu poinformowania przez bank czy SKOK o zamiarze przetwarzania danych bez zgody ich właściciela.

Wyobraźmy sobie sytuację, że zakupiliśmy tytułową mikrofalówkę na raty i spóźniliśmy się 3 dni z płatnością. Czy bank odmówi nam udzielenia kredytu? Raczej nie. Nadal nasza wiarygodność jest bardzo wysoka i mieści się w dopuszczalnej granicy "do 30 dni". A jeśli zwlekamy kolejne 30 lub więcej dni? Kredyt będzie na statusie spóźnienia "do 90 dni".

Gdy "problemy z pamięcią" nasilają się i mimo wysyłanych przypomnień z banku, które dziwnym trafem do nas nie trafiają, zapominamy zapłacić ratę, wówczas status kredytu ulega zmianie na "do 180 dni" zwłoki. Dwie ostatnie wymienione oceny są swego rodzaju ostrzeżeniem dla banków. Możemy więc mieć problem z ubieganiem się o kredyt, tym bardziej hipoteczny.

Jeżeli taka sytuacja miała miejsce miesiąc wcześniej i właśnie staramy się o sfinansowanie naszego wymarzonego lokum, wiele banków odmówi przyznania nam kredytu. Są jednak i takie, dla których nie ma znaczenia, kiedy wystąpiło opóźnienie, a najważniejsze jest, by zobowiązanie było spłacone i zamknięte. Jednak nie ma nic za darmo. Bank, który zgodzi się na udzielenie kredytu, do standardowego oprocentowania dołoży dodatkowe 1 czy 2%.

Jeżeli nasze zobowiązanie ma status "odzyskany", będziemy mieli duży kłopot z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego. Jest to bowiem informacja, że któryś z banków musiał uruchomić windykację, by odzyskać swoje należności. Jeżeli działo się to niedawno, np. w ciągu ostatnich dwóch lat, raczej nie znajdzie się instytucja na tyle odważna, aby nam zaufać. Skoro mieliśmy problem ze spłatą równowartości kuchenki mikrofalowej, jak poradzimy sobie z wielotysięcznym zadłużeniem hipotecznym?

Po dwóch latach możemy ponownie spróbować, choć paleta banków będzie ograniczona, a kredyt droższy ze względu na wyższe marże. Zasada jest bowiem prosta - im większe ryzyko dla banku, tym wyższe oprocentowanie. Dopiero po mniej więcej 5 latach możemy liczyć na uzyskanie kredytu na standardowych warunkach.

Dużo też zależy od kwoty zaległości. Jeżeli windykowana była kwota 50 zł, spora grupa banków nie będzie w ogóle brała tego pod uwagę. Należy jednak dbać o to, by zamykać wszelkie zobowiązania i otrzymywać pisemne tego potwierdzenie.

Dość często drobne sprawy stoją na przeszkodzie, by móc starać się o kredyt hipoteczny. Doskonałym przykładem są przeterminowane zaległości z tytułu posiadania karty kredytowej. Banki chętnie bezpłatnie wydają karty kredytowe w ramach różnych promocji, a my wrzucamy je później do szuflady i zapominamy o nich, a kolejny rok użytkowania karty jest już odpłatny.

Karty spokojnie leżą w szufladzie, a nasza zaległość z tytułu niezapłaconej prowizji za ich utrzymanie rośnie i zmienia statusy w BIK-u na coraz gorsze. Podobne sytuacje mogą pojawić się, jeżeli mamy konta osobiste w wielu bankach i o nich nie pamiętamy, a opłaty za ich prowadzenie są naliczane.

Warto przed podpisaniem umowy kupna mieszkania i zapłaceniem zadatku zwrócić się do BIK-u z prośbą o przesłanie naszej historii kredytowej. Jeżeli jest pozytywna, możemy śmiało działać w kierunku zakupu upragnionej nieruchomości. Jeśli nie, trzeba wcześniej wszystkie sprawy powyjaśniać. Możemy też sprawdzić w jednym lub kilku bankach, czy zaakceptują naszą historię kredytową pomimo niektórych gorszych statusów.

Należy też pamiętać, że banki popełniają błędy i w wyniku jakieś pomyłki mogły zaraportować nas do BIK-u jako nierzetelnych klientów. Takie sytuacje koniecznie należy wyjaśnić. Banki mają możliwość wykreślenia nas z tej bazy.

Niedługo dojdzie możliwość osobistego bankructwa, tzw. upadłości konsumenckiej. Trudno w tej chwili ocenić, jak banki będą postrzegać takich klientów. Mają one jednak prawo do wydania decyzji odmownej bez podania przyczyny.

Warto więc dbać o właściwy przebieg spłat zobowiązań, obsługiwać je na czas i mieć na piśmie informacje o ich zamknięciu. Pamiętajmy też, aby nie wyrzucać automatycznie pism przysyłanych przez banki. Może się bowiem okazać, że nie są to ulotki reklamowe, a np. przypomnienie o brakującej złotówce do całkowitej spłaty kredytu.

Maciej Borowiak
Doradca Finansowy Money Expert SA