Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

[28.12.2012] Każdy kto myśli o zakupie własnego lokum a nie dysponuje kwotą która to umożliwia, pomyśli o kredycie hipotecznym i tu pojawia się pytanie czy do kredytu hipotecznego należy się przygotować?

Bank udzieli kredytu hipotecznego każdemu kto zgodnie z obowiązującym prawem, rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego oraz procedurami banku posiada zdolność kredytową. Czym w takim razie jest zdolność kredytowa? Zgodnie z prawem bankowym przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Gdyby oprzeć się tylko na tym zdaniu to sam fakt posiadania dochodu i chęci do terminowej spłaty kredytu oznaczał by, że mamy zdolność kredytową, nie jest to jednak takie proste. Instytucje finansowe udzielające kredytów są zobowiązane do stworzenia swojej, zgodnej z prawem procedury i zasad sprawdzania zdolności kredytowej.

Na co więc należy zwrócić uwagę i jak przygotować się do kredytu? Najważniejszym elementem zdolności kredytowej jest dochód, w części banków badana jest wysokość dochodu z ostatnich 3 miesięcy np. banki.: Millennium, Kredy Bank, BGŻ.  Nie jest to jednak tak proste jakby się mogło wydawać, ponieważ bank sprawdza nie tylko średnie wynagrodzenie z trzech ostatnich miesięcy ale także zweryfikuje wysokość premii w dłuższym okresie czasu, niejednokrotnie będzie to ostatnie 12 miesięcy.

Jest kilka banków które zweryfikują ostatnie 6 miesięcy np. Pekao SA, Mulitibank, Getin Noble Bank, oraz takie banki jak np.: Deutsche Bank, który poprosi o nasze dochody miesiąc po miesiącu z ostatniego roku z podziałem na wszystkie czynniki stałe i zmienne. Jak więc policzyć ile zarabiamy? Nie jest to wcale takie proste, ponieważ nie wszystkie części naszego wynagrodzenia zostaną zaakceptowane przez bank jako nasz dochód, dotyczy to przede wszystkim jednorazowych wysokich premii czy też premii regulaminowych, które nie występują systematycznie, bank może też przyjąć do badania zdolności kredytowej tylko część elementów zmiennych naszego wynagrodzenia.

Jak więc dowiedzieć się ile zarabiamy? Najlepiej skontaktować się z dobrym doradcą finansowym który szczegółowo zweryfikuje wysokość naszych dochodów zgodnie z wytycznymi banków a te są bardzo różne. Dużo bardziej skomplikowana jest nasza sytuacja jeśli naszym źródłem dochodów są umowy cywilnoprawne lub prowadzimy działalność gospodarczą. W przypadku umów cywilnoprawnych mamy do czynienia z dwoma sposobami obliczania naszego dochodu.

Pierwszy to przyjęcie do zdolności kredytowej, jako naszego dochodu kwoty która co miesiąc wpływa nam na konto, drugi to założenie że nasz faktyczny dochód jest równy temu, który przyjmuje do wyliczenia podatku Urząd Skarbowy, czyli w przypadku umów zleceń będzie to 80% kwoty przychodu, przy umowach o dzieło tylko 50%. Ważny jest też czas uzyskiwania dochodu w tej formie, okazuje się że wystarczy 6 miesięcy udokumentowanego dochodu z tytułu umów cywilnoprawnych aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny.

Nieco inaczej ma się sprawa z działalnością gospodarczą tutaj najczęściej wymagany okres uzyskiwania dochodu to 12 miesięcy, jest kilka sytuacji w której możliwe jest uzyskanie kredytu przy działalności prowadzonej od 6 miesięcy ale w wielu bankach wymagany okres prowadzania działalności gospodarczej to 2 lata. Warto pamiętać o tym, że jeśli planujemy kredyt hipoteczny nie zmieniajmy formy i miejsca zatrudnienia, bo zmiana pracy nawet na lepszą może nam zablokować drogę do kredytu na kilka lub kilkanaście miesięcy.

Mamy więc najważniejszy element za sobą, wiemy ile zarabiamy ale czy to wystarczy aby określić naszą zdolność kredytową? Wprowadzone przez KNF rekomendacje S i SII narzuciły bankom maksymalną kwotę jaka może zostać przekazana na spłatę zobowiązań kredytowych jest odpowiednio 42% dochodu dla kredytów walutowych, 50% dla osób z wynagrodzeniem poniżej średniej krajowej oraz 65% dla zarabiających powyżej średniej krajowej. Okazuje się jednak że w wielu bankach limit ten jest znacznie niższy niż wymagania rekomendacji KNF, dlatego też różnice w możliwej do osiągnięcia kwocie kredytu pomiędzy bankami mogą różnić się nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Dochód i wszystko co z nim związane nie jest jedynym elementem, który jest potrzebny do obliczenia zdolności kredytowej, bank zwracają też uwagę na liczbę osób w rodzinie, miejsce zamieszkania oraz metraż kupowanej bądź też zamieszkiwanej nieruchomości. Zależność jest prosta im więcej osób na utrzymaniu i większa nieruchomość tym wyższe są koszty utrzymania przyjmowane przez bank, czyli nasza zdolność kredytowa jest niższa.

Ciekawostką są banki takie jak PeKaO SA które związek partnerski potraktują jak dwa osobne gospodarstwa domowe, przez co zakładane koszty utrzymania rodziny będą dużo wyższe niż przy małżeństwie. Na co więc zwrócić uwagę? Każdy bank na swój sposób dolicza koszt utrzymania kolejnego dziecka czy też koszt utrzymania nieruchomości, warto więc wiedzieć, że jeśli o kredyt ubiega się małżeństwo z dwójką dzieci w dwóch różnych bankach może otrzymać maksymalną kwotę kredytu różniącą się o kilkadziesiąt tysięcy złotych.          

Nasza zdolność kredytowa zależy także od posiadanej przez nas historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej, jeśli mamy za sobą kilka spłaconych terminowo zobowiązań jesteśmy dla banku dużo bardziej wiarygodnym klientem niż ktoś kto ubiega się o kredyt po raz pierwszy. Inaczej ma się sprawa jeśli nasze dotychczasowe zobowiązania nie były terminowo spłacane, opóźnienia w spłacie kredytu za telewizor mogą nam uniemożliwić zakup wymarzonego "m". Dlatego warto jest sprawdzić swoją historię kredytową zanim zaczniemy ubiegać się o kredyt, swoją historię kredytową możemy sprawdzić w Biurze Informacji Kredytowej, mamy prawo do pobrania raportu o swoich zobowiązaniach bezpłatnie raz na sześć miesięcy.

Najbardziej tajemniczym elementem który wpływa na naszą zdolność kredytową jest scoring, czyli ocena punktowa naszej osoby. Na scoring wpływają wszystkie informacje o których podanie prosi bank we wniosku kredytowym, czyli wiek, wykształcenie, staż pracy, posiadany majątek, stan cywilny itd. W jakim stopniu dany element wpływa na naszą ocenę punktową jest tajemnicą pilnie strzeżoną przez banki, a każdy z nich ma swój algorytm do wyliczania scoringu.

Jak więc przygotować się do kredytu? Na pewno warto sprawdzić swoją historię kredytową, jeśli planujemy w najbliższym czasie ubiegać się o kredyt hipoteczny nie warto zmieniać pracy ani formy zatrudnienia. Aby sprawdzić ile kredytu możemy dostać najlepiej udać się do doradcy finansowego, który będzie w stanie sprawdzić ile kredytu otrzymamy w poszczególnych bankach i co możemy zrobić aby podnieść swoją zdolność kredytową.

Materiał przygotował: Jarosław Pawlak, Dyrektor Zarządzający Merbanco S.A.

Oceń ten artykuł: