Nieruchomości w 2012 r.: znaczne ograniczenie popytu i ilości zawieranych transakcji

Nieruchomości w 2012 r.: znaczne ograniczenie popytu i ilości zawieranych transakcji

[05.01.2012] 2012 będzie trudnym rokiem dla rynku nieruchomości. Należy spodziewać się, że dla sprzedających i pośredników w obrocie nieruchomościami będzie zdecydowanie gorszy niż 2011.

KREDYTY HIPOTECZNE w 2011 R.

Miniony rok przyniósł wiele zmian na rynku kredytów hipotecznych. Większość z nich była niekorzystna dla kredytobiorców. Największym pozytywnym zjawiskiem były obniżki marż. Od początku 2011 r. przeciętna (mediana) marża kredytów w złotych spadła o 0,33 pkt. proc. (z 1,6% do 1,27%), a kredytów euro o 0,29 pkt. proc. (z 2,36% do 2,08%). Niestety mimo niższych marż oprocentowanie zarówno kredytów hipotecznych w złotych jak i w euro wzrosło odpowiednio o 0,69 pkt. proc. i 0,18 pkt. proc. Wynika to z znacznego wzrostu stawek WIBOR i EURIBOR.

Dodatkowo w 2011 r. banki istotnie zmniejszyły dostępne kwoty kredytów. Maksymalna zdolność kredytowa 4-osobowej rodziny z dochodem na poziomie 8 tys. zł netto spadła o ok. 73 tys. zł. Dotyczy to zarówno kredytów w złotych jak i w euro. Przyczyną tej sytuacji częściowo było rosnące oprocentowanie. W największym jednak stopniu przyczyniły się do tego rekomendacje KNF.

Ograniczenie dostępności kredytów walutowych wynika nie tylko ze spadku zdolności kredytowej, ale także wycofywania tego rodzaju kredytów z oferty. W styczniu 2011 r. kredyty we frankach oferowało 7 banków. Obecnie udziela ich jedynie Bank Nordea. Tego rodzaju kredyty są więc prawie niedostępne. Lepiej wygląda sytuacja kredytów w euro. Jednak w grudniu banki zaczęły także je wycofywać. Taką decyzję podjął Kredyt Bank i PKO BP. Natomiast mBank i Multibank zaprzestały ich udzielania przez pośredników finansowych. 

Dla osób, które już spłacają kredyty walutowe w tym roku pojawiła się jednak pozytywna informacja. W sierpniu weszła w życie ustawa antyspreadowa. Dzięki niej bez ponoszenia opłat (np. za aneks do umowy) można spłacać raty bezpośrednio w walucie. Kredytobiorcy nie są więc już zależni od bankowego kursu sprzedaży. Jednak niezależnie od tego czy ktoś kupuje walutę w banku czy w kantorze, to i tak płaci stosunkowo wysoką ratę ze względu na słabość złotego.

Kolejną negatywną zmianą, która pojawiła się w tym roku na rynku kredytów hipotecznych, było istotne obniżenie limitów cen nieruchomości, które można kupić w ramach programu Rodzina na swoim. W największym stopniu zmiany dotknęły nieruchomości z rynku wtórnego. Dla nich limity są bowiem o 20% niższe niż na rynku pierwotnym. Jednak w obu przypadkach nowe limity są zwykle istotnie niższe niż przeciętna cena nieruchomości w danym mieście. W rezultacie za preferencyjny kredyt można obecnie kupić jedynie nieruchomości w gorszych lokalizacjach lub przeznaczone do remontu.

Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.

www.expander.pl

CENY OFERTOWE W 2011 R.

Ceny  ofertowe w 2011 stopniowo, ale konsekwentnie  spadały.  Obniżki są porównywalne z okresem pierwszego  kryzysu z 2009 roku. Wtedy właściciele mieszkań długo opierali się realiom rynku  i utrzymywali wygórowane ceny ofertowe. Nauczeni doświadczeniami tamtego okresu, w 2011 roku byli zdecydowanie bardziej skłonni do obniżek, aby doprowadzić do zawarcia transakcji.

W rezultacie najwyższe procentowe obniżki cen miały miejsce w Łodzi -14,4%, Wrocławiu -10,9% i Gdańsku -9,4%. Spadki powyżej 5% odnotowujemy w Olsztynie, Warszawie, Opolu, Szczecinie, Gdyni i Poznaniu. Jedyne miasto, gdzie cena w zasadzie nie uległa zmianie to Toruń. W Katowicach, Białymstoku, Sopocie i Krakowie spadki są mniejsze niż 3% w skali roku. Konkretne kwoty jeszcze lepiej oddają zakres zmian. We Wrocławiu metr kwadratowy mieszkania jest o 660 złotych tańszy niż przed rokiem, w Łodzi o 555, w Gdańsku o 530, W Warszawie o 440.

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Prognoza na 2012

2012 będzie trudnym rokiem dla rynku nieruchomości. Należy spodziewać się, że dla sprzedających i pośredników w obrocie nieruchomościami będzie zdecydowanie gorszy niż 2011. Zjawiskiem, które zdominuje rynek będzie znaczne ograniczenie popytu i ilości zawieranych transakcji. Faktycznie niedostępne są już kredyty z rządowymi dopłatami, podobnie jak te we franku szwajcarskim. O korzystną ofertę kredytu w Euro również jest coraz trudniej, a dodatkowo od stycznia będą obowiązywać nowe, zaostrzone kryteria szacowania zdolności kredytowej.

W rezultacie mieszkania będą nadal tanieć. W 2011 we wszystkich dużych miastach mieszkania potaniały o 3 do 11% (najmniej o niecałe 3% w Białymstoku i Toruniu, najbardziej w Łodzi i Wrocławiu). Przyszłoroczna fala obniżek nie powinna być w ujęciu procentowym wyższa niż ta z 2011. W miastach z poziomem cen około 4 tys. (lub mniej za metr) spadki w 2012 powinny zamknąć się w widełkach od 3 do 5%. W 7 miastach z najwyższymi cenami (Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań) obniżki powinny zamknąć się w przedziale 5 do 8%.

Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl

CENY TRANSAKCYJNE W 2011 R.

Rok 2011 r. zapisze się jako okres korekty na rynku wtórnym mieszkań. O ile jednak spadki cen ofertowych nie podlegają dyskusji, to już analizując wyłącznie ceny transakcyjne widoczne są o wiele słabsze obniżki. Bez wątpienia w najszybszym tempie spadały ceny w Łodzi. Od przełomu 2010/2011 r. średnia cena transakcyjna metra kw. obniżyła się o 9,5 proc. Spadki cen w pozostałych analizowanych miastach nie są wcale tak wysokie, jak można byłoby oczekiwać. W Krakowie w ciągu tego roku ceny spadły o 2,9 proc., w Poznaniu o 2,6 proc., a we Wrocławiu, Warszawie i Gdańsku spadki nie przekroczyły 1 proc.

Na lekkim plusie zakończy rok rynek mieszkaniowy w Gdyni, gdzie średnia cena transakcyjna była o 12 zł wyższa niż na początku 2011 r. Mieszkania taniały nierównomiernie, w zależności od rodzaju i wielkości lokalu. Dlaczego zatem wyraźnym obniżkom cen ofertowych nie towarzyszą takie same korekty cen transakcyjnych? Odpowiedź na to pytanie tkwi w kompozycji koszyka transakcji. Średnia cena ofertowa jest obliczana na podstawie wszystkich aktualnych w danym okresie czasu ofert mieszkań do sprzedaży, a w przypadku danych transakcyjnych wpływ na ostateczny wynik ma rozkład transakcji w poszczególnych segmentach rynku.

Niewątpliwie 2011 r. był okresem wzmożonego ruchu transakcyjnego mieszkań z tzw. segmentu popularnego, który w najmniejszym stopniu jest podatny na obniżki. Średni metraż nabywanego mieszkania kształtował się w granicach 47-52 m kw. Zainteresowanie kupujących skupiało się nadal na grupie mieszkań dwupokojowych i niewielkich mieszkaniach trzypokojowych (tzw. mieszkania kompaktowe). Sprzedający takie mieszkania są w o wiele lepszej sytuacji niż osoby wystawiające na rynek lokale powyżej 80 m kw., które są rzadko poszukiwane na rynku. W przypadku takich mieszkań, aby dokonać transakcji sprzedający są zmuszeni niejednokrotnie do korekt ceny nawet powyżej 10 proc. ceny ofertowej.

Ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego w poszczególnych raportach Polski Rynek Nieruchomości w 2011 r. Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Średnia cena transakcyjna nabywanego mieszkania 

Od początku roku jedynie w Warszawie wzrosła średnia cena transakcyjna nabywanego mieszkania. Obecnie jest to 422 200 zł – o 18,5 tys. zł więcej niż na początku roku. W pozostałych analizowanych miastach całościowe kwoty, za jakie nabywamy mieszkanie są coraz niższe. Najniższe kwoty transakcji odnotowujemy w Łodzi, gdzie średnia cena sprzedawanego mieszkania wynosi 176 700 zł i jest niższa niż wartość zaobserwowana na początku roku o 26,3 tys. zł. Coraz tańsze mieszkania kupowane są w Poznaniu (o 28,2 tys. zł), Wrocławiu (o 27,5 tys. zł) i Krakowie (o 23,3 tys. zł).

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi

Za wyjątkiem Gdyni we wszystkich miastach różnica pomiędzy średnimi cenami oferowanymi przez właścicieli mieszkań a cenami odnotowywanymi w transakcjach jest niższa niż 10 proc. Znaczące "urealnienie" cen nastąpiło zwłaszcza w przypadku Wrocławia i Gdańska. Spadki cen ofertowych w tych miastach zaowocowały obniżeniem różnic z 14 do 7,5 proc. w przypadku Wrocławia i 11,2 do 6,4 proc. w przypadku Gdańska. Na podobnym poziomie pozostają różnice w Krakowie, natomiast w Łodzi widzimy wzrost dysproporcji pomiędzy cenami do poziomu 5,4 proc. W Warszawie ceny ofertowe są najbardziej zbliżone do transakcyjnych; różnica pomiędzy nimi wynosi 4,5 proc.

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Sezon wzmożonej aktywności nabywców mieszkań

W przeciwieństwie do 2010 r., kiedy szczyt transakcji na rynku wtórnym przypadł na miesiące wrzesień-październik, w mijającym roku nie ma aż tak wyraźnie obfitujących w transakcje okresów. Miesiącami zwiększonej aktywności kupujących były marzec, sierpień i listopad. Historycznie początek wiosny jest okresem wzrostu koniunktury na rynku mieszkań i nie inaczej było w 2011 roku. Po chwilowym spadku liczby transakcji w kwietniu kolejne miesiące obfitowały w liczne umowy. Podobnie końcówka wakacji jest często wybieranym okresem na zmianę lokum.

Uzasadnieniem takiego stanu rzeczy może być postępująca, zwłaszcza jesienią, korekta cen ofertowych, która skłoniła grupę niezdecydowanych do tej pory potencjalnych nabywców do wejścia na rynek. Dodatkowym bodźcem do zakupów pod koniec tego roku mogło być również wejście w życie od 1 stycznia 2012 r. zapisów Rekomendacji S, która ograniczy zdolność kredytową wielu kredytobiorców.

Nieco bardziej obfitującym okresem w transakcje była druga połowa roku (54 proc. dokonanych transakcji). Proporcje te się wyrównują – w 2009 r. w drugiej połowie przeprowadzono aż 70 proc. transakcji, a przed rokiem 60 proc.

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera. Na podstawie transakcji przeprowadzonych w Metrohouse & Partnerzy S.A.

Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.