Stabilizacja cen mieszkań

[09.03.2010] Stabilizacja cen mieszkań przedłużyła się na kolejny miesiąc. Indeks cen mieszkań stworzony przez Open Finance wzrósł w lutym o 0,13 proc., niemal tyle samo co w styczniu.

Ponownie spadła liczba transakcji, które wzięliśmy pod uwagę przy konstrukcji indeksu - było ich 2344 w porównaniu do 2518, które odnotowaliśmy w styczniu. Warto jednak przypomnieć, że indeks uwzględnia transakcje klientów Open Finance i Home Brokera z trzech kolejnych miesięcy i patrząc na te liczby w ten sposób, łatwo uświadomić sobie, że jesteśmy w trakcie sezonowego dołka ponieważ grudzień, styczeń i luty to historycznie najsłabsze miesiące pod względem aktywności na rynku mieszkaniowym.

Jednak i tak aktywność inwestorów, wyrażona liczą transakcji, w porównaniu do tego samego okresu sprzed roku, kiedy rynek mieszkaniowy znajdował się na dnie kryzysu, wzrosła przeszło dwukrotnie.

Jeśli rozbić dane na statystyki miesięczne, to po mroźnym styczniu, w lutym zanotowaliśmy ok. 15-proc. wzrost liczby transakcji, co można uznać za zwiastun oczekiwanego wiosną ożywienia na rynku. Liczba transakcji zarejestrowanych w lutym jest także o 47 proc. wyższa niż w lutym przed rokiem. Sam indeks znajduje się obecnie na poziomie o 1,67 proc. powyżej dołka zanotowanego w czerwcu 2009 roku i o 11,4 proc. poniżej maksimum odnotowanego w lutym 2008 roku. W porównaniu do stycznia wzrosły ceny mieszkań w jedenastu miastach, a spadły w czterech, w Bydgoszczy nie zmieniły się.

Źródło: Open Finance.

W ujęciu rocznym dynamika zmian cen mieszkań osiągnęła duże rozmiary. Rozpiętość zmian waha się od blisko 13-proc. spadku cen mieszkań w Gdyni do 6,6-proc. wzrostu cen w Gdańsku. Należy mieć na uwadze, że przed rokiem liczba zawieranych transakcji była znacznie niższa od średnich ze względu na trwający wówczas kryzys na rynkach finansowych i związany z tym brak kredytowania zakupów nieruchomości (i brak chętnych do zaciągania tego rodzaju zobowiązań), co w pewien sposób zaburza bazę porównawczą.

Innymi słowy porównujemy okres, w którym sprzedający - ze względu na silnie ograniczony popyt - poddawani byli równie silnej presji na obniżkę cen, do okresu, w którym odwilż kredytowa nabiera tempa z każdym kolejnym miesiącem (w ostatnim raporcie z serwisem Oferty.net użyliśmy nawet słowa "roztopy", jako lepiej oddającego sytuację na rynku kredytów hipotecznych).

Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.

Komentarz i prognoza

Oczekujemy, że kolejne miesiące - począwszy już od marca - przyniosą zdecydowany wzrost liczby zawieranych transakcji, na co wpływ będą miały zarówno czynniki sezonowe (historycznie drugi kwartał roku jest okresem najwyższej aktywności na rynku mieszkaniowym) jak i wyraźne w dalszym ciągu luzowanie polityki kredytowej w bankach (polegające na obniżaniu marż i prowizji).

Sądzimy, że skutki Rekomendacji T będą trudno zauważalne dla rynku mieszkaniowego, ponieważ już obecnie największe banki przestrzegają jej zaleceń w obszarze kredytów hipotecznych, wobec czego nie oczekujemy ani zwiększonego - z tego powodu - popytu na kredyty hipoteczne przed wejściem jej w życie (w grudniu), ani wyraźnego spadku popytu na hipoteki - i tym samym na nieruchomości - po upłynięciu vacatio legis.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk

Open Finance