Tylko 20 (!) sprzedanych nieruchomości komercyjnych w 2009 roku
[11.03.2010] Rok 2009 był pod względem ilości i wartości zawartych transakcji jednym z najsłabszych w historii inwestycyjnego rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Warunki inwestycyjne
W tym okresie zawarto niewiele ponad 20 transakcji o łącznej wartości ok. 698 mln EUR, tj. o ponad 58% mniej niż w kryzysowym roku 2008. W trzech pierwszych kwartałach wielu inwestorów instytucjonalnych nadal wstrzymywało się z powrotem na rynek, a ci, którzy pozostali aktywni, mieli problemy z dostępem do i tak drogiego finansowania. Ponadto istotnym czynnikiem ograniczającym liczbę transakcji była bardzo niewielka podaż atrakcyjnych z inwestycyjnego punktu widzenia aktywów. Charakterystyczna dla polskiego rynku była względnie dobra kondycja banków, które, w przeciwieństwie do swoich zachodnioeuropejskich odpowiedników, nie musiały ratować płynności za wszelką cenę.
W związku z tym inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej nie wyprzedawali aktywów zabezpieczonych hipoteką, co wyraźnie zmniejszyło podaż, a tym samym ograniczyło pole działania inwestorom spekulacyjnym. W drugiej połowie roku można było zauważyć pierwsze pozytywne skutki wdrażania programów podwyższania płynności finansowej wspierane przez rządy krajów rozwiniętych. Na polski rynek powróciły zagraniczne fundusze inwestycyjne, co natychmiast przełożyło się na wzrost liczby transakcji zawartych w IV kwartale 2009 r. oraz zahamowanie trwającego prawie dwa lata wzrostu stóp kapitalizacji.
Poprawiające się nastroje inwestorów to sygnał, że rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych najgorsze ma już za sobą. Oczekuje się, że rok 2011 Pod względem aktywności inwestycyjnej będzie zbliżony do IV kwartału roku ubiegłego, co przyniesie wyraźne zwiększenie liczby podpisywanych umów oraz nieznaczną kompresję stóp kapitalizacji. Bolesne doświadczenie skutków ostatniego kryzysu jest jednak na tyle świeże, że przynajmniej przez rok powinno powstrzymać inwestorów i finansujące ich banki przed stosowaniem nazbyt agresywnej strategii działania.
Nieruchomości biurowe
W ubiegłym roku sektor biurowy doskonale obrazował podstawowe trendy na inwestycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Z jednej strony wyjątkowa ostrożność inwestorów doprowadziła niemal do zaniku transakcji zawieranych na rynkach regionalnych, uważanych za mniej bezpieczne od rozwiniętego już rynku warszawskiego. Z drugiej strony, mimo wyrażanego przez inwestorów zainteresowania stołecznymi budynkami biurowymi, podaż tych nieruchomości jako produktów inwestycyjnych, na tle całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w mieście, była relatywnie niewielka. Wielu właścicieli, potencjalnie zainteresowanych sprzedażą, wolało wstrzymać się ze zbyciem majątku do czasu poprawy koniunktury i wzrostu wartości posiadanych przez nich aktywów.
Z nielicznych transakcji zawartych w ubiegłym roku największą była sprzedaż położonego w ścisłym centrum Warszawy biurowca Deloitte House. Szwedzki deweloper Skanska zbył nieruchomość na rzecz niemieckiego funduszu inwestycyjnego Deka Immobilienfonds za cenę ok. 117 mln EUR. Fundusz Deka został również właścicielem biurowca Grzybowska Park o powierzchni najmu ok. 10.000 mkw., należącego do AIG/Lincoln. Skanska w IV kwartale sprzedała niemieckiemu funduszowi GLL położony na Mokotowie kompleks dwóch biurowców Marynarska Point za kwotę ok. 70 mln EUR.
W sumie w 2009 roku na biurowym rynku inwestycyjnym zawarto transakcje na łączną kwotę ok. 354 mln EUR, co oznacza spadek o ponad 64% w porównaniu z rokiem poprzednim. Mimo to prognozy na rok 2010 są optymistyczne. Sektor biurowy wciąż postrzegany jest jako najatrakcyjniejszy ze wszystkich trzech podstawowych segmentów rynku. Po prawie 2 latach przerwy swoją działalność wznawiają inwestorzy instytucjonalni, m.in. GLL. Ponadto na lokalny rynek wchodzą podmioty dotąd na nim nieobecne, takie jak hiszpańska Azora, która w grudniu 2009 roku stała się właścicielem swojej pierwszej nieruchomości w Polsce - Cristal Park przy ulicy Mszczonowskiej w Warszawie.
Nieruchomości handlowe
Podobnie jak to miało miejsce w 2008 roku rynek inwestycyjny nieruchomości handlowych znajdował się pod silnym wpływem negatywnych skutków kryzysu finansowego i gospodarczego. Całkowita wartość zawartych w tym segmencie transakcji wyniosła ok. 238 mln EUR, tj. o ponad 45% mniej w stosunku do roku 2008 i aż o ponad 90% mniej w porównaniu z rekordowym rokiem 2006.
Wśród głównych przyczyn tak silnego osłabienia należy wymienić m.in. czynniki charakterystyczne dla całego rynku inwestycyjnego takie jak utrudniony dostęp do finansowania oraz niewielką podaż aktywów wysokiej klasy. Ze względu na pogorszenie ogólnej sytuacji gospodarczej w dwóch ostatnich latach wzrosło również zagrożenie spadku obrotów najemców, co zwiększyło ryzyko nieterminowych płatności czynszów.
Ponadto ekspansja wielu sieci handlowych opierała się na kredytach bankowych, których koszt obsługi wzrósł w latach 2008-2009 ponad możliwości finansowe części kredytobiorców. Jednym z ważniejszych zjawisk w 2009 r. był wzrost aktywności krajowego funduszu Arka BZ WBK, który stał się właścicielem kolejnych faz centrum handlowego Stokrotka w Łomży, galerii Alfa Centrum oraz Domu Towarowego Dukat w Olsztynie, który ma zostać poddany gruntownej rewitalizacji. Na rynku odnotowano również transakcję typu sale & leaseback, w ramach której amerykański fundusz WP Carey powiększył swój portfel o kolejny market budowlany OBI.
Głównym wydarzeniem na handlowym rynku inwestycyjnym było jednak nabycie przez australijski fundusz MGPA dwóch centrów handlowych - w Opolu i Dąbrowie Górniczej, należących do francuskiego dewelopera Mayland, za cenę 187 mln EUR, co stanowi prawie 78,5% wartości wszystkich umów podpisanych na tym rynku w 2009 roku. W 2010 roku możemy spodziewać się zawarcia następnych transakcji na podobną skalę.
Wraz z poprawą koniunktury gospodarczej wraca zainteresowanie inwestorów nieruchomościami handlowymi, co powinno przełożyć się na kolejne inwestycje portfelowe, czego pierwszym zwiastunem jest m.in. transakcja sprzedaży firmie Unibail-Rodamco centrów handlowych Warszawa Wileńska oraz Arkadia, należących do portfela spółki Simon Ivanhoe.
Nieruchomości przemysłowe
Tak jak w latach wcześniejszych rynek magazynowy charakteryzował się najmniejszą aktywnością inwestycyjną spośród wszystkich sektorów komercyjnego rynku nieruchomości. W minionym roku odnotowano zaledwie kilka transakcji o łącznej wartości ok. 45 mln EUR, tj. o ponad 67% mniej niż w roku 2008. Podobnie jak rynek handlowy rynek nieruchomości przemysłowych okazał się bardzo podatny na wahania koniunktury gospodarczej. Duży spadek liczby nowych inwestycji oraz zawartych umów najmu spowodował znaczące ograniczenie podaży nowoczesnych obiektów magazynowych.
Ponadto, w przeciwieństwie do rynku nieruchomości handlowych, wśród inwestorów zdecydowanie mniejszą popularnością cieszyły się starsze obiekty, których ponowna komercjalizacja rodzi istotne ryzyko dla właściciela obiektu. W 2009 roku tradycyjnie największym zainteresowaniem cieszyły się aktywa oferowane w ramach umów sale & leaseback, gwarantujące potencjalnemu inwestorowi stabilne przepływy pieniężne w długim okresie. Przykładem takiej transakcji, największej na rynku magazynowym w Polsce w 2009 roku, było zbycie przez Tesco centralnego magazynu w Teresinie na rzecz niemieckiego funduszu inwestycyjnego Deka.
W ślad za niskim popytem znacząco, bo o ponad 1,5 punktu procentowego, wzrosły stopy kapitalizacji, które na koniec roku kształtowały się na poziomie ok. 8,5%. Z uwagi na niewielką liczbę transakcji nie są one jednak miarodajnym wskaźnikiem rozwoju rynku nieruchomości przemysłowych. Obecnie możemy oczekiwać poprawy sytuacji rynkowej w najbliższych latach. Z jednej strony będzie ona wynikiem finalizacji prowadzonych aktualnie negocjacji umów kupnasprzedaży, z drugiej rezultatem uwolnienia części aktywów przez największych deweloperów rynku magazynowego (ProLogis, Panattoni, Segro), gotowych wykorzystać poprawę koniunktury do częściowego spieniężenia inwestycji rozpoczętych w ubiegłych latach.
źródło: Cushman & Wakefield
