Na wzrost liczonej przez nas średniej rentowności najmu mieszkań wpłynął czerwcowy (zanotowany po raz pierwszy w tym roku) spadek cen transakcyjnych. Stworzony przez Open Finance indeks cen mieszkań, opracowywany na bazie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Broker, w czerwcu spadł bowiem o 1,9 proc.

Z drugiej strony, do wzrostu rentowności najmu, dołożył się też wzrost stawek oferowanych potencjalnym wynajmującym przez właścicieli, co można łączyć z sezonem urlopowym i wzmożonym ruchem turystycznym. Z ofert wynajmu mieszkań w siedmiu monitorowanych miastach, zamieszczonych w czerwcu w portalu Domiporta.pl, stawki wzrosły w pięciu - w Gdyni, Łodzi i Krakowie wzrost był największy i wyniósł w granicach 3,5 - 5,5 proc., a w Warszawie i Wrocławiu nie przekroczył 1 proc. Stawki spadły w Poznaniu i Gdańsku - po ok. 1,5 proc.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w czerwcu 2010 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za czerwiec; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z czerwca obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Właściciele mieszkań mogą więc mieć pewne powody do zadowolenia, zwłaszcza porównując kierunek zmian rentowności najmu z rentownościami możliwymi do uzyskania z innych, alternatywnych inwestycji, do których zwykliśmy ja przyrównywać, czyli depozytów bankowych i obligacji skarbowych.

Średnie oprocentowanie netto (po odliczeniu tzw. podatku Belki) rocznych lokat bankowych, obliczone dla 34 największych banków, wyniosło na początku lipca 3,91 proc. To nieco mniej niż na początku czerwca, kiedy wyniosło 3,95 proc. W ciągu miesiąca tylko jeden bank podniósł oprocentowanie takich depozytów, zaś osiem z nich zdecydowało się na obniżkę.

Dodajmy, że w naszej opinii nie należy spodziewać się, żeby oferta depozytowa banków w najbliższych kilkunastu miesiącach uległa poprawie - raczej przeciwnie. (Tu należy się małe wyjaśnienie - w poprzednich takich zestawieniach posługiwaliśmy się medianą, jednak ze względu na jej gorszą - naszym zdaniem - wartość poznawczą w przypadku oprocentowania lokat, począwszy od niniejszego zestawienia będziemy posługiwać się zwykłą średnią arytmetyczną).

Tak jak we wszystkich zestawieniach dotyczących rentowności najmu (od września 2009 roku) najwyższą rentowność w kategorii bezpiecznych inwestycji dały 10-letnie obligacje skarbowe - te sprzedawane w lipcu br., począwszy od drugiego roku, dają zysk netto na poziomie 4,21 proc. Trzeba zwrócić uwagę, że podobnie jak w przypadku lokat bankowych, tu również w ostatnim miesiącu spadła rentowność - w czerwcu było to 4,53 proc. Zatem przewaga dochodowości obligacji nad konkurencyjnymi formami oszczędzania mocno stopniała.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

*średnia dla 34 banków z 01.07.2010 r.;
**oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest wyższe o 0,05 proc.
Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Oczywiście należy pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają nie brane tu pod uwagę czynniki takie jak okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania w czasie.

Bernard Waszczyk

Open Finance