50 tysięcy pustych mieszkań
[15.02.2012] Gwałtowne ożywienie zainteresowania rynkiem najmu w największych polskich aglomeracjach z warszawską na czele może mieć tradycyjnie charakter przejściowy.
Gdyby miało być inaczej, to perspektywy utrzymania względnej stabilizacji na rodzimym rynku mieszkaniowym w bieżącym roku stanęłyby pod dużym znakiem zapytania. Ostatnie doniesienia mediów z rynku nieruchomości informują o rosnącej już od pewnego czasu przewadze zainteresowania wynajmem mieszkań nad ich zakupem, co monitorują np. popularne portale nieruchomościowe. W serwisie oferty.net tę przewagę oceniono na 30 proc. Jeszcze ciekawiej sytuacja ta prezentuje się u pośredników nieruchomości, gdzie zdarzają się dni, że na każde zapytanie o sprzedaż przypada kilka dotyczących wynajmu mieszkania. Jak na polskie warunki to sytuacja raczej niestandardowa, sygnalizująca szkodliwy z punktu widzenia koniunktury rynkowej proces pogłębiania zachowawczej postawy potencjalnych nabywców mieszkań.
Tego typu okoliczności poniekąd korespondują z sytuacją, jaka miała miejsce na przełomie lat 2008/09, czyli w okresie bezpośrednio po upadku banku Lehman Brothers. Wtedy także handel nieruchomościami mieszkaniowymi dramatycznie spowolnił, ustępując na pewien czas miejsca wynajmowi, który stał się głównym czynnikiem rynkowej aktywności. Wtedy jednak już pod koniec roku (2009) sytuacja wróciła do normy, przez którą należy rozumieć wzrost wolumenu handlu mieszkaniami do takiego poziomu, który szczęśliwie zanegował lansowane wcześniej tezy o krachu na krajowym rynku nieruchomości.
50 tysięcy pustych mieszkań
Dziś sytuacja ma się nieco inaczej. Krachem nikt wprawdzie nie straszy, jednak pojawiają się inne sygnały, których źródło pochodzenia i wymowa raczej nie zwiastują prosperity. Przykładem tego jest ostatnia inicjatywa Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, która zakłada rozszerzenie najmu okazjonalnego na firmy deweloperskie poprzez nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów. Wiceminister zabierający głos w tej sprawie oszacował ilość "nowych pustych mieszkań, na które nie ma chętnych", a które mogłyby zostać wynajęte, na okrągłe 50 tysięcy.
W rzeczywistości wielkość ta dotyczy zasobu lokali dostępnych u deweloperów, z czego ok. 1/3 to mieszkania gotowe. Jednak jeśli sprawy pójdą w złym kierunku, to zapewne niebawem i znacznie większa liczba zalegających pustostanów stanie się realna. Czy w takiej sytuacji deweloperzy zdecydują się na dywersyfikację swego biznesowego profilu ze sprzedażowego także na wynajem? – To raczej wątpliwe – twierdzi Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. – Za to jest niestety raczej pewne, że rodzime gremia rządowe mają absolutne przekonanie czekającego nas w najbliższej przyszłości głębokiego regresu w sprzedaży mieszkań, w związku z czym poszukują trochę po omacku odpowiedniego koła ratunkowego, które będzie można w razie czego rzucić deweloperom – dodaje Jarosław Jędrzyński.
Najem z opcją wykupu
Burzliwe dyskusje na temat możliwości rozszerzenia przedmiotu działalności deweloperów o wynajem już raz miały miejsce 3 lata temu we wspominanym wyżej "kryzysowym" roku 2009. Można powiedzieć, że to nic nadzwyczajnego, skoro inna definicja dewelopera, używana np. przez GUS to "inwestor budujący na sprzedaż lub wynajem". Jednak tak naprawdę liczne przymiarki do tego typu działalności, odmieniane w dodatku przez różne przypadki (np. "najem z opcją wykupu"), dotychczas spalały na panewce i w gruncie rzeczy stały się nieodzownym elementem krajobrazu słabnącej mieszkaniówki. Produkcja na większą skalę lokali na wynajem przez deweloperów w obecnych warunkach rodzimego rynku nieruchomości to rzecz ryzykowna i trudna, o ile w ogóle możliwa. Powodów jest wiele.
Miejsce deweloperów jest na rynku pierwotnym
Tego typu działalność wymagała by przede wszystkim odpowiedniej przebudowy struktur sprzedażowych firm deweloperskich na uniwersalne, tzn. dostosowane także do wynajmu lokali mieszkalnych. Kolejnym problemem i wyzwaniem byłoby zbudowanie profesjonalnych zespołów zarządzających często dużymi kompleksami mieszkaniowymi, przeznaczonymi na wynajem. Wreszcie tysiące lokali w inwestycjach przeznaczonych na ten rodzaj działalności musiały by być nie tylko wykańczane "pod klucz", ale także w pełni wyposażane. Wszystko to wymagałoby zaangażowania znacznych sił i środków bez jakiejkolwiek gwarancji ich zwrotu.
Innym problemem jest kalkulacja rentowności tego typu przedsięwzięcia. – Przede wszystkim chodzi o różnice w zwrocie z inwestycji, który w przypadku najmu byłby kilkakrotnie dłuższy niż przy sprzedaży, wynosząc nawet kilkanaście lat. Prawdopodobieństwo opłacalności biznesu polegającego na wynajmie inwestycji wybudowanej na kredyt, w dodatku przy braku jakichkolwiek gwarancji wysokości przychodów w perspektywie długoterminowej, byłoby co najmniej wątpliwe, a na pewno trudne do oszacowania – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.
Kolejny mankament to rodzime regulacje prawne, które nawet po zapowiadanych zmianach wydają się mocno problematyczne. Najem okazjonalny, który miał być "lekiem na całe zło" ustawy o ochronie praw lokatorów, okazał się kolejnym bublem prawnym, którego dość oryginalna, by nie powiedzieć osobliwa konstrukcja skutecznie pozbawiła perspektyw szerszego zastosowania. Czy deweloperzy, a zwłaszcza ewentualni potencjalni najemcy ich lokali byliby zainteresowani zmianą tego stanu? Mało prawdopodobne.
Wreszcie pozostaje rynek wtórny. O ile w przypadku sprzedaży konkurencją dla deweloperów są przede wszystkim inni deweloperzy, o tyle – jak utrzymują specjaliści z portalu RynekPierwotny.com – w kwestii najmu rynek wtórny to dla firm deweloperskich poważne zagrożenie.
Ich zdaniem wynika to przede wszystkim z ogromnej podaży lokali, w pełni zaspokajającej potrzeby rynku, która w obecnych warunkach ekonomicznych przybiera w dodatku z każdym dniem za sprawą przenoszenia ofert wcześniej przeznaczonych do sprzedaży, których właściciele nie akceptują aktualnych, coraz niższych cen. Poza tym rodzimy rynek najmu to wg. różnych szacunków w około 80 proc. szara strefa. W sumie oznacza to tyle, że powszechne wejście deweloperów na rynek najmu przypominałoby przystąpienie do konkurencji sportowej typu "bieg z przeszkodami", w dodatku z przeciwnikiem będącym na dopingu.
Jak to robią inni?
W cywilizowanych krajach o zaawansowanych gospodarkach rynkowych na całym świecie od Azji po Amerykę problem budownictwa mieszkaniowego na wynajem rozwiązują m.in. wysoce specjalistyczne fundusze nieruchomościowe, wśród których wyróżniają się tzw. REIT-s (Real Estate Investment Trust), które inwestują w nieruchomości także mieszkaniowe, odkupując lub wręcz zamawiając je u deweloperów, a następnie nimi profesjonalnie zarządzają, zyski wypłacając w formie dywidendy swoim akcjonariuszom.
Fundusze te inwestują jednak głównie w obiekty komercyjne (biura, centra handlowe, magazyny, hotele itp.), także coraz chętniej w te zlokalizowane w Polsce. Czy zatem rodzimi deweloperzy doczekają się kiedyś ofert współpracy z tego typu instytucjami? Zapewne tak, jednak najpierw krajowym rynkiem wynajmu mieszkań musi przestać rządzić szara strefa, a rentowność tego typu działalności musi zacząć wreszcie przewyższać oprocentowanie kilkumiesięcznej lokaty w pierwszym lepszym banku.
Treści dostarcza RynekPierwotny.com
