Rynek w Warszawie
Jednak popyt wciąż był zbyt słaby, aby wchłonąć nowo oddawaną powierzchnię. W efekcie w całym kraju obserwowaliśmy wzrost ilości pustostanów oraz obniżanie czynszów. Znacząco niższy popyt oraz trudności w uzyskaniu finansowania nowych projektów sprawiły, że wiele planowanych inwestycji zostało wstrzymanych do czasu poprawy koniunktury.
Podaż i popyt w Warszawie
W 2009 r. w Warszawie oddano do użytku 19 nowych biurowców o całkowitej powierzchni 266.200 mkw. Tym samym zasoby biurowe stolicy osiągnęły poziom blisko 3,25 mln mkw. Podobnie jak w latach poprzednich największa podaż dotyczyła stref spoza centrum, szczególnie rejonów Służewca Przemysłowego oraz Alej Jerozolimskich i ulicy Żwirki i Wigury (łączne zasoby tych stref stanowią już 43% całkowitej powierzchni biurowej Warszawy).
To właśnie tam oddano w 2009 r. największe obiekty: Lipowy Office Park (38.500 mkw.), Park Postępu (34.000 mkw.), Trinity Park III (32.000 mkw.) oraz Horizon Plaza (31.500 mkw.). Zaledwie 8% nowej powierzchni znalazło się w granicach Centralnego Obszaru Biznesu. Największy projekt tam zrealizowany to Deloitte House (18.500 mkw.). Duża ilość oddawanej powierzchni biurowej jest wynikiem licznych inwestycji rozpoczętych jeszcze w okresie boomu.
Znaczna część tej powierzchni została wynajęta w ramach umów pre-let. Obecnie, przede wszystkim na skutek wciąż surowej polityki banków dotyczącej finansowania projektów komercyjnych, bardzo mało planowanych inwestycji wchodzi w fazę realizacji. Wiele projektów otrzymało już nawet prawomocne pozwolenia administracyjne, a mimo to prace budowlane zostały wstrzymane.
Chociaż na przełomie 2008 / 2009 r. aktywność najemców drastycznie zmalała, w kolejnych kwartałach rynek najmu powierzchni biurowej systematycznie wzrastał. Niestety już nie tak szybko jak w latach ubiegłych. Łączny wolumen transakcji w roku 2009 wyniósł 280.100 mkw., co stanowi 46% spadek w porównaniu z rokiem poprzednim. Optymizmem napawa, że popyt brutto zanotowany w IV kwartale okazał się o 29% wyższy niż w III kwartale.
Mimo pierwszych oznak końca kryzysu, firmy wciąż bardzo ostrożnie planują swoje zapotrzebowanie na powierzchnię biurową i raczej koncentrują się na renegocjacji dotychczasowych umów. Największym zainteresowaniem potencjalnych najemców cieszą się efektywnie zaprojektowane budynki i parki biurowe położone poza centrum miasta, które charakteryzują się najkorzystniejszym stosunkiem jakości obiektu do ceny najmu.
Tak jak w latach 2007- 2008, najsilniejszy popyt odnotowano na Służewcu, gdzie w ciągu całego roku wynajęto ponad 84.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej (30% popytu brutto w stolicy). Największy udział w rynku miały nowe transakcje najmu (ok. 43%), renegocjacje stanowiły ok. 22%, podobnie jak umowy pre-let. Zaledwie 4% (czyli ok. 10.900 mkw.) zawartych transakcji obejmowało rozszerzenie umów.
Większość transakcji dotyczyła biur do 500 mkw. Największe powierzchnie w stolicy wynajęły Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w powstającym kompleksie Poleczki Business Park (16.500 mkw.) oraz firma Bosch, która zajęła budynek na własne potrzeby (8.900 mkw.). W ciągu całego roku na warszawskim rynku oferowano stosunkowo dużo biur na podnajem (ponad 50.000 mkw.). Ze względu na znaczny spadek czynszów oraz liczne niedogodności związane z obejmowaniem takiej powierzchni, transakcje podnajmu nie cieszyły się jednak popularnością.
W roku 2010 na rynku biurowym nie należy spodziewać się radykalnych zmian. Dzięki niskim czynszom możemy oczekiwać dalszego powolnego wzrostu popytu (co będzie dotyczyło zarówno liczby, jak i średniej wielkości transakcji), co przy stosunkowo niewielkiej podaży może przynieść lekkie spadki wskaźnika pustostanów (zwłaszcza w lokalizacjach poza centrum).
Powierzchnia niewynajęta i czynsze
Po siedmiu kolejnych latach spadku wskaźnik pustostanów osiągnął pod koniec 2008 r. rekordowo niską wartość 2,8% dla całej Warszawy. Jednak od początku 2009 r. w każdym kolejnym kwartale zwiększała się ilość powierzchni niewynajętej i na koniec roku osiągnęła 7,3%. Należy podkreślić, że statystyki nie uwzględniają powierzchni oferowanej na podnajem.
Wzrost wskaźnika pustostanów o blisko 5% w ciągu roku można tłumaczyć wciąż wysokim poziomem podaży, której nie był w stanie zrównoważyć popyt znacząco niższy niż w ubiegłych latach. Na koniec 2009 r. dostępne było 238.500 mkw. powierzchni biurowej. Najmniej pustostanów było na bliskiej Woli (2,4%) oraz prawym brzegu Wisły (3,6%).
Należy jednak zauważyć, że w tych rejonach w minionym roku nie został oddany żaden nowy biurowiec. Stosunkowo niska dostępność powierzchni biurowej została także odnotowana w okolicy Alej Jerozolimskich oraz ulicy Żwirki i Wigury (zaledwie 3,9%). Biorąc pod uwagę, że w ciągu roku 2009 w tej strefie dostarczono ponad 73.000 mkw. nowej powierzchni, taki wskaźnik pustostanów należy ocenić jako bardzo satysfakcjonujący.
Najwięcej wolnej powierzchni było natomiast w rejonie ul. Puławskiej (14,5%), a także na Służewcu (11,1%). Zaskakująco wysoki wskaźnik pustostanów na Służewcu jest jednak wynikiem bardzo wysokiej nowej podaży (ponad 160.000 mkw.). Istotny spadek popytu na przełomie 2008 i 2009 r. zmusił właścicieli budynków do znacznych obniżek czynszów. Pod koniec roku w najlepszych lokalizacjach w centrum Warszawy wyjściowe stawki wyniosły ok. 22 EUR/mkw./miesiąc, a poza centrum ok. 15 EUR/mkw./miesiąc.
W roku 2010 można się spodziewać lekkiego różnicowania czynszów, choć już nie w tak dużym stopniu jak w roku ubiegłym. Należy zaznaczyć, że dla wielu budynków spoza centrum, oferowanych obecnie w ramach umów pre-let, czynsze efektywne osiągnęły już minima na progu opłacalności. Natomiast w przypadku obiektów wybudowanych jeszcze na zasadach spekulacyjnych w okresie hossy, podejście właścicieli do kwestii czynszów może być dwojakie.
Niektórzy, traktując priorytetowo redukcję pustostanów, będą nadal obniżać stawki czynszów efektywnych, proponując agresywne pakiety zachęt pozaczynszowych. Inni będą czekać na zmianę trendu rynkowego, spodziewaną od 2011 r. ze względu na znaczne ograniczenie podaży.
Rynki Regionalne
W ubiegłym roku główne miasta regionalne utrzymały swoje pozycje na rynku biurowym. Największe zasoby wciąż mają kolejno: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź. Także te lokalizacje odczuły skutki spowolnienia gospodarczego - mimo obniżek czynszów wszędzie notowano niższy popyt, a co za tym idzie, wzrosła ilość pustostanów. Wielu przedsiębiorców wstrzymało się z nowymi inwestycjami ze względu na bardzo trudny dostęp do kredytów bankowych. Jedynie doświadczeni deweloperzy biurowi, dysponujący silnym zapleczem finansowym, mają obecnie szansę na realizację nowych projektów.
Kraków
Krakowskie zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą już ok. 471.000 mkw. W tym roku powiększą się jedynie nieznacznie, ponieważ w budowie znajduje się tylko ok. 53.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Najważniejsze obiekty w realizacji to m.in. Vinci Office Center (Dyskret), pierwsza faza Quattro Business Park (Buma) oraz Pascal (GTC). Na początku roku do użytku został oddany budynek Avatar (Echo Investment), cały wynajęty przez Fortis Bank.
Wciąż jednak budowa wielu zapowiadanych od dawna inwestycji jest odsuwana w czasie. Słabszy popyt doprowadził do podniesienia stopy pustostanów, która na koniec 2009 r. wyniosła ok. 9,7%. Czynsze wywoławcze przez cały ubiegły rok spadały i obecnie są na poziomie ok. 14-16 EUR/mkw./miesiąc.
Wrocław
Zasoby rynku biurowego Wrocławia wynoszą ok. 370.000 mkw. Znamienne jest to, że w ostatnim półroczu nie został tu oddany do użytku żaden nowy obiekt. Sytuacja ta zmieni się po ukończeniu kilku obecnie realizowanych projektów, z których najważniejsze to II faza Wrocławskiego Parku Biznesu (Devco) oraz kompleks Wojdyła Business Park (Wojdyła Inwestycje). Ponieważ potencjał Wrocławia jest wciąż wysoko oceniany przez inwestorów, trwają liczne negocjacje dotyczące wynajmu powierzchni biurowej.
Z tego względu jest bardzo prawdopodobne, że w roku 2010 będziemy świadkami kilku spektakularnych transakcji. W związku z brakiem nowej podaży wskaźnik pustostanów we Wrocławiu utrzymuje się na dość stabilnym poziomie ok. 8,5%, a stawki wywoławcze czynszów pozostają w przedziale 13-15 EUR/mkw./miesiąc.
Trójmiasto
Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście szacowane są na ok. 315.000 mkw. Realizowane obecnie projekty to kolejne fazy kompleksów Łużycka Office Park (Allcon) oraz Arkońska Business Park (Torus), a także niedawno rozpoczęte inwestycje Office Island (Centrum Zana), Oliva Business Park - budynek Alfa (Alfa Investment) oraz trzecia faza Allcon Park w gdańskim Rębiechowie. Wiele zaplanowanych prac nie rozpocznie się jednak w najbliższym czasie, a powstające obiekty dostarczą zaledwie ok. 25.000 mkw.
Mimo tak małej nowej podaży utrzymujący się słaby popyt powoduje, że wskaźnik pustostanów wzrósł do poziomu ok. 11%. W 2010 roku możemy się jednak spodziewać stopniowego spadku ilości powierzchni niewynajętych. Czynsze wywoławcze są dość stabilne i wynoszą 13-16 EUR/mkw./miesiąc.
Katowice
Katowice - największe miasto konurbacji śląskiej - oferują 237.000 mkw. powierzchni biurowej. W drugiej połowie ubiegłego roku został tu oddany zaledwie jeden budynek biurowy - Atrium Katowice (CGI). Stosunkowo niska podaż równoważy jednak dość słaby popyt i w efekcie na rynku katowickim mamy do czynienia z najniższym wśród rynków lokalnych wskaźnikiem powierzchni niewynajętej (ok. 8%).
Sytuacja zmieni się po zakończeniu realizacji nowych biurowców. Obecnie w fazie budowy jest ok. 57.000 mkw. powierzchni, a do najważniejszych projektów należą Centrum Biurowe Francuska (GTC), Katowice Business Point (Ghelamco), a także Brynów Center (Holdimex) i Silesia Atrium (Reinhold). Wielu deweloperów (np. TriGranit, Skanska) czeka z realizacją dużych inwestycji na poprawę koniunktury. W istniejących budynkach czynsze nieznacznie spadły i znajdują się w przedziale ok. 13-15 EUR/mkw./miesiąc.
Poznań
Zasoby biurowe Poznania przekroczyły już 230.000 mkw. W drugiej połowie ubiegłego roku dostarczono na rynek kolejne budynki kompleksu Malta Office Park (Echo Investment), a także budynek Szyperska Office (Wechta), przeprojektowany z planowanego apartamentowca. W 2010 r. podaż nie wzrośnie jednak znacząco, ponieważ na etapie realizacji znajduje się tylko ok. 30.000 mkw. powierzchni. Do najciekawszych powstających obiektów należą m.in. ostatnia faza Malta Office Park (Echo Investment) oraz Skalar Office Center (Hydrobudowa-9).
Także na poznańskim rynku deweloperzy odłożyli plany budowy (obejmujące nawet 200.000 mkw. nowej powierzchni) w nadziei na poprawę koniunktury. Utrzymujący się na niskim poziomie popyt powoduje, że stopy pustostanów rosną (ok. 9% na koniec 2009 r.), natomiast czynsze pozostają na dość stabilnym poziomie ok. 14-16 EUR/mkw./ miesiąc.
Łódź
W rankingu miast regionalnych Łódź utrzymuje się na szóstym miejscu, z zasobami szacowanymi na ok. 170.000 mkw. Charakterystyczne dla Łodzi jest to, że bardzo dużo biurowców to budynki rewitalizowane, m.in. oddane w ubiegłym roku Fabryka (Agraf) czy I faza kompleksu Cross Point (Mermaid Properties). W budowie znajduje się obecnie ok. 54.000 mkw. powierzchni biurowej, z których większość powinna zostać oddana jeszcze w 2010 r.
Najciekawsze realizowane obiekty to Sterlinga Business Center (Hines), University Business Park (GTC) oraz Jaracza Prestige (OPG Orange Property Group). Ambicją deweloperów było zwiększenie istniejących zasobów nawet dwukrotnie, jednak plany te wciąż są wstrzymywane w oczekiwaniu na istotną poprawę koniunktury i dostępności finansowania projektów komercyjnych. Wskaźnik powierzchni niewynajętej, utrzymujący się na wysokim poziomie (blisko 25% na koniec 2009 r.), także nie skłania deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji na dużą skalę.
Z drugiej strony, z punktu widzenia potencjalnych najemców, Łódź może stanowić bardzo interesujący rynek, oferujący stosunkowo dużo powierzchni biurowej za najniższe w kraju stawki czynszowe. Czynsze wywoławcze wynoszą ok. 12-15 EUR/mkw./miesiąc.
źródło: Cushman & Wakefield
