Nadal utrzymuje się ona na najniższym poziomie odkąd rozpoczęliśmy przeprowadzanie podobnych porównań (czyli od sierpnia 2009 roku). Liczba dostępnych ofert najmu nadal pozostaje wysoka, co ma związek z sezonowością rynku i jest konsekwencją wcześniejszego boomu inwestycyjnego. Ponadto spadek cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach uległ w ostatnich miesiącach wyhamowaniu, co dodatkowo obniża atrakcyjność inwestycji w mieszkania pod wynajem.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w lutym 2010 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za luty; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 30 dni (od 9 marca wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Rentowność netto z zakupu mieszkań pod wynajem wciąż utrzymuje się powyżej średniego oprocentowania lokat bankowych, głównie jednak ze względu na niższą stawkę podatkową dotyczącą dochodów z najmu okazjonalnego (8,5 proc. wobec 19 proc. stawki ryczałtowej od zysków kapitałowych). Należy jednak uznać, że premia w wysokości 24 pkt bazowych jest zbyt niska by uznać ją za zachęcającą, skoro wynik inwestycji z lokaty bankowej można z góry przewidzieć (a także łatwo podwyższyć, wybierając spośród lokat oprocentowanych powyżej średniej), natomiast dochody z najmu stanowią pewną niewiadomą.

W szczególności należy przy tym pamiętać, że powyższe obliczenia mają wyłącznie charakter poglądowy i opierają się na średnich. W rzeczywistości na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Nadal w klasie inwestycji bezpiecznych przewagę zachowują 10-letnie obligacje skarbowe, które dzięki nieznacznie wyższej niż przed miesiącem marży (o 10 pkt bazowych) po pierwszym roku ich życia prezentują się nawet korzystniej niż w lutym. Warto jednak podkreślić, że oprocentowanie obligacji skarbowych jest obecnie wysokie ze względu na utrzymującą się wysoką inflację w styczniu.

Tymczasem według prognoz Ministerstwa Finansów, inflacja w lutym ma obniżyć się do 3,0 proc., co przy zachowaniu proporcji przy obniżaniu oprocentowania obligacji, zmniejszyłoby różnicę między nimi i rentownością najmu do 20 pkt bazowych z obecnych 93 pkt (prawie 1 pkt proc.). Oczekiwany dalszy spadek inflacji w kolejnych miesiącach pierwszego półrocza może sprawić, że w perspektywie kilku miesięcy to inwestycja w mieszkania pod wynajem wypadnie najkorzystniej w naszym zestawieniu.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest promocyjnie wyższe.

Emil Szweda

Open Finance