Nieruchomości w Hiszpanii: jak nie kupić domu, którego nie ma?

Nieruchomości w Hiszpanii: jak nie kupić domu, którego nie ma?

[26.03.2010] Po wybudowaniu i przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży klient powinien wymagać od dewelopera potwierdzenia, że budynek został wybudowany zgodnie z opisem przedstawionym w planie zabudowy.

Sprawdzanie sytuacji formalnej i prawnej danej nieruchomości staje się bardziej skomplikowane gdy mają Państwo do czynienia z zakupem nieruchomości niewybudowanej (sobre plano), tzn. takiej, która jest dopiero w planach zabudowy przestrzennej danej miejscowości. W tym wypadku, jedynym dokumentem, na którym mogą Państwo polegać są plany, które prezentuje deweloper oraz projekty budynków, które zostaną wybudowane, jeśli tamten wypełni wszelkie zobowiązania wobec podwykonawców, zgodnie ze sporządzonymi wcześniej umowami oraz zgodnie z przepisami, regulującymi budownictwo w Hiszpanii.

W związku z tym, kupując nieruchomość niewybudowaną nie powinni Państwo podpisywać żadnych umów lub płacić zaliczki bez wstępnego upewnienia się, że:

Deweloper, z którym podpisują Państwo umowę rzeczywiście istnieje i że osoba, która podpisze umowę w jego imieniu jest do tego uprawniona. W tym celu należy udać się do rejestru firm (Registro Mercantil), gdzie taka firma powinna być zarejestrowana lub zajrzeć na stronę www.registradores.org, gdzie można uzyskać informacje o stanie formalno-prawnym firmy, statusie, obciążeniach, opłatach, pełnomocnictwach itp. Konsultacja taka może być również przeprowadzona we własnym mieszkaniu, drogą on-line - opłata pobierana na podstawie karty kredytowej. Taka weryfikacja jest bardzo wygodna dla nabywcy, zważywszy, że jest koniecznością w wypadku tego typu nieruchomości.
Należy dokonać sprawdzenia gruntu, na którym ma być zbudowana nieruchomość. Należy upewnić się, że właścicielem gruntu jest deweloper, z którym podpisujemy umowę. W tym celu należy udać się do rejestru w trybie jaki został opisany powyżej.
Budynek, który ma zostać wybudowany został zatwierdzony przez radę miasta poprzez przyznanie odpowiedniej licencji. W celu dokonania tej weryfikacji należy udać się do rejestru, gdyż tam znajdują się zatwierdzone przez radę miasta projektu zabudowy przestrzennej, co znaczy, że prace budowlane mogą być rozpoczęte na danym terenie. Jeśli w rejestrze nie znajdziemy odpowiednich informacji na ten temat trzeba udać się do ratusza miejskiego w celu sprawdzenia, czy dany teren jest w ogóle przez przeznaczony pod budowę.

Jeśli przed wybudowaniem budynku deweloper wymaga od nas podpisania umowy i uiszczenia zapłaty, należy upewnić się, że:

Jeżeli umowa zawiera niedozwolone zapisy, które nawet zostały podpisane przez nabywcę podlegają unieważnieniu. Chodzi głównie o:
przepisy, które pozwalają deweloperowi na wprowadzanie zmian w projektach w trakcie budowy bez wiedzy i zgody kupującego,
przepisy, które nie przewidują wybrania notariusza przez kupującego,
przepisy, które ustanawiają na kupującym obowiązek ponoszenia odpowiedzialności za kredyt, wzięty przez dewelopera,
przepisy, które obligują kupującego do wykupienia usług dodatkowych,
klauzuli, że kupujący zostaje obciążony kosztami wynikającymi z czynności, które naturalnie leżą po stronie dewelopera (finansowanie kredytu hipotecznego, spłaty rat itp.),
przepisy, które nakładają na nabywcę obowiązek spłaty podatków, w których podmiotem pasywnym jest deweloper,
przepisów, które nakładają na kupującego koszty powstałe podczas doprowadzania wody, światła itp., które pozwalają kupującemu na zamieszkanie nieruchomości.
W sytuacji, gdy spłacono wszystkie należności deweloperowi można wymagać udokumentowania, że pieniądze zostały zdeponowane na specjalnym rachunku, którym można dysponować tylko w celu zapłaty usług związanych z dokończeniem budowy oraz, że wykupione zostało ubezpieczenie, które stanowi, że w przypadku niedokończenia umowy zostaje zwrócone 6% jej wartości.

Po wybudowaniu i przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży klient powinien wymagać od dewelopera potwierdzenia, że budynek został wybudowany zgodnie z opisem przedstawionym w planie zabudowy i że zostało podpisane ubezpieczenie, które pokrywa ewentualne wady budowlane. Wszystkie te warunki mogą być potwierdzone i sprawdzone za pośrednictwem rejestru własności. Jeśli okaże się, że zarejestrowany budynek został oddany do użytku znaczy, że wcześniej został przedstawiony rejestrowi certyfikat zdawczo-odbiorczy budynku w ramach projektu zabudowy przestrzennej wraz z wykupionym ubezpieczeniem. Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić czy w rejestrze została zapisana data skończenia prac budowlanych.

Małgorzata Wargocka - Casa en Sol

Treści dostarcza Casa en Sol