Cenowy "wehikuł czasu"

Cenowy "wehikuł czasu"

[27.02.2013] Prawdopodobnie nie istnieje lepsza miara oceny stanu kondycji rynku nieruchomości mieszkaniowych, aniżeli kombinacja dynamiki zmian cen ze skalą ewolucji potencjału podażowego. Jeśli tak jest w istocie, to dane za ostatnie 12 miesięcy wskazują, że krajowa mieszkaniówka weszła w bardzo ostry, ale miejmy nadzieję już ostatni przed przesileniem zakręt koniunktury – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Obecna sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym coraz bardziej zaczyna przypominać pamiętne miesiące boomu sprzed sześciu lat, z tą tylko różnicą, że w dokładnie przeciwnym kierunku. Wówczas mogło się bowiem wydawać, że "sky is the limit" to najlepsza alegoria potencjału wzrostowego cen mieszkań w Polsce. Dziś mamy sytuację o 180 stopni odwróconą, czyli tak naprawdę silnie utrwalony w społecznej świadomości "nieograniczony" potencjał spadku cen, a wszelkie próby przewidywania końca tej tendencji bardziej przypominają wróżenie z fusów, aniżeli wiarygodną, popartą racjonalnymi argumentami prognozę.

Może to oznaczać dość bliski koniec bessy, ale tak naprawdę wcale nie musi. Jednak bez fazy typowej depresji, polegającej głównie na przyśpieszonym spadku cen, dołującej dynamice popytu oraz korozji nastrojów głównych uczestników rodzimej mieszkaniówki, zdecydowanego zwrotu oraz trwałej poprawy jej kondycji oczekiwać będzie raczej trudno. Wiele wskazuje jednak na to, że ten "ostatni etap" bessy został już zapoczątkowany na dobre – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. 

Średnia zmiana r/r cen ofertowych mieszkań deweloperskich w ośmiu głównych ośrodkach miejskich Polski. 
Źródło: RynekPierwotny.com

Wzrostów nie stwierdzono

Według danych portalu RynekPierwotny.com dotyczących ośmiu największych ośrodków miejskich w Polsce, wzrost ceny ofertowej mkw. deweloperskiego lokalu mieszkalnego w ciągu ostatniego roku nie miał niestety miejsca w żadnym z nich. Co więcej, w połowie monitorowanych miast procentowa przecena przyjęła formę dwucyfrową. Lokalizacją najbardziej odporną na bessę okazał się Poznań, gdzie ceny spadły symbolicznie zaledwie o jeden procent. Natomiast najbardziej swoje cenniki urealnili deweloperzy z Krakowa i Szczecina, gdzie w ciągu 12-tu miesięcy zrobiło się taniej o około jedną piątą. Z prawdziwym optymizmem mogą także patrzeć w przyszłość amatorzy własnego "M" w Trójmieście oraz samej stolicy, gdzie dziś deweloperzy oferują swoje produkty przecenione w stosunku do stanu sprzed roku o, bagatela, ponad 15 procent. 

Średnia zmiana r/r cen ofertowych mieszkań deweloperskich do 50 mkw.  w głównych miastach Polski.
Źródło: RynekPierwotny.com

Rzeczywiście, na dzień dzisiejszy kupno mieszkania na rynku pierwotnym w stołecznej lokalizacji, w dużo atrakcyjniejszych dzielnicach aniżeli Białołęka, w cenie do 6,5 tys. złotych nie stanowi specjalnego problemu – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Mniejsze bez różnicy

Co bardzo ciekawe, dynamika spadków cen mieszkań z pierwszej ręki w przypadku lokali o powierzchni do 50 mkw., a więc tych najbardziej poszukiwanych, nie była znacząco mniejsza. Jeżeli średni spadek cen całej oferty deweloperskiej wyniósł w przedmiotowych miastach w ostatnich 12-tu miesiącach 14,3 procent, to w przypadku mieszkań do 50 mkw. był niewiele mniejszy i osiągnął 12,1 procent. Za to jednak liczba miast, gdzie ceny mieszkań mniejszych obniżyły się procentowo w wymiarze dwucyfrowym wyniosła aż 6 na 8 badanych. Czy to możliwe?

Zdecydowanie tak. Przykład ten pokazuje, że presja na spadek cen jest w trakcie spowolnienia koniunktury największa w przypadku mieszkań, na które w ogóle jest zgłaszany jakikolwiek istotny statystycznie popyt, i które deweloperzy są w stanie sprzedawać dla utrzymania niezbędnej płynności finansowej.     

Ilościowa zmiana oferty deweloperskiej w okresie luty 2012 – luty 2013 w ośmiu głównych ośrodkach miejskich Polski. 
Źródło: RynekPierwotny.com

A wybór coraz większy

Jak pokazują statystyki portalu RynekPierwotny.com, wraz ze spadkiem cen idzie w parze ilościowy wzrost oferty deweloperskiej. Przybierająca przewaga podaży nad popytem to typowy syndrom postępującej dekoniunktury w mieszkaniówce. Mieszkania sprzedają się słabo, a nawet coraz słabiej, a na rynek trafiło w minionych 12 miesiącach sporo inwestycji, w tym gros tych uruchomionych wyprzedzająco w odniesieniu do ubiegłorocznej daty wejścia w życie ustawy deweloperskiej.

Całościowa oferta deweloperów wzrosła w omawianym okresie o niespełna 10 procent. Jednak o wiele bardziej wymowne są statystyki dotyczące mieszkań oddanych do użytku. W tym przypadku progres osiągnął grubo ponad 80 procent, co można uznać za swoisty "smutny" rekord. Na dziś dzień w ofercie deweloperów już około 60 procent to mieszkania gotowe, do których można się wprowadzić praktycznie od ręki, a na które jak na razie nie za bardzo widać tłoku amatorów – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Z jednej strony świadczy to o gwałtownie słabnącej kondycji krajowej mieszkaniówki, z drugiej jednak w perspektywie istotnego wzrostu ryzyka bankructw w branży deweloperskiej w bieżącym roku, to sytuacja jak najbardziej pożądana, czy nawet komfortowa dla tych, którzy aktualne okoliczności rynkowe identyfikują jako wyjątkową okazję do korzystnych cenowo mieszkaniowo-nieruchomościowych zakupów, a przede wszystkim mają możliwości te zakupy realizować.

Cenowy "wehikuł czasu"

Trzeba wziąć jeszcze pod uwagę fakt, że podane statystyki dotyczą cen ofertowych, a więc takich które nie uwzględniają rabatów, upustów, czy wszelkich cenowych promocji deweloperów. Gdyby je uwzględnić, a dodatkowo wziąć pod uwagę wskaźniki inflacji, to mogłoby się okazać, że cenowy "wehikuł czasu" polskiej mieszkaniówki cofa się powoli do przełomu lat 2005/2006. Z jednej strony to przez wielu pożądana informacja, ponieważ dowodzi rosnącej dostępności cenowej mieszkań w Polsce. Z drugiej jednak trudno przewidzieć reakcję sektora bankowego na tak dotkliwie topniejące wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych udzielanych w ostatnich latach w setkach tysięcy przy cenach mieszkań znacząco wyższych.

Czy zatem możliwe są dalsze "dwucyfrowe" spadki cen nowych mieszkań w bieżącym roku? Z jednej strony oczywiście tak. Trend spadkowy ma się bowiem jak widać bardzo dobrze, wobec czego należy założyć, ze będzie trwał przynajmniej w średniej perspektywie. Z drugiej jednak strony brak jest większej przestrzeni, o ile takowa w ogóle jeszcze istnieje, do dalszej przeceny, której negatywne konsekwencje dla szeregu uczestników rynku nieruchomości, głównie deweloperów oraz dłużników i wierzycieli hipotecznych, byłyby do bezproblemowego udźwignięcia – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Treści dostarcza: RynekPierwotny.com