Rynek w Warszawie

Podaż i popyt w Warszawie

Po pierwszym półroczu 2009 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynku warszawskim wzrosły o kolejne 174.100 mkw. i przekroczyły poziom 3,15 mln mkw. Najwięcej nowych projektów oddano w lokalizacjach poza centrum, szczególnie w rejonie Służewca, który niezmiennie cieszy się największym powodzeniem wśród deweloperów oraz najemców. W rejonie tym utrzymuje się najwyższy udział w całkowitych istniejących zasobach biurowych Warszawy (24,5%).

Największe obiekty oddane w rejonie Służewca to Trinity Park III (32.000 mkw.) oraz Horizon Plaza (31.500 mkw.). Jedynym znaczącym biurowcem oddanym do użytku w strefie ścisłego centrum był budynek Deloitte House (dawniej Atrium City, 18.500 mkw.), a największym w całej Warszawie - kompleks Lipowy Office Park (38.500 mkw.) w rejonie ul. Żwirki i Wigury. Duża ilość dostarczanej obecnie powierzchni biurowej jest konsekwencją inwestycji rozpoczętych w okresie boomu.

Większość tych obiektów była w znacznej mierze wynajęta na podstawie umów pre-let. Polityka kredytowa banków jest jednak w dalszym ciągu zaostrzona, co skutkuje wstrzymywaniem przez deweloperów realizacji części inwestycji biurowych. W celu zminimalizowania ryzyka część projektów jest zmieniana, by zwiększyć liczbę faz i tym samym zmniejszyć ilość powierzchni jednorazowo oddawanej do użytku. Po wyraźnym spowolnieniu na przełomie 2008/2009, od połowy pierwszego kwartału 2009 r. odnotowano wzrost aktywności najemców, którzy korzystają ze spadku czynszów i większej puli zachęt pozaczynszowych.

Dzięki temu łączny wolumen transakcji w Warszawie w pierwszej połowie 2009 r. wyniósł 108.900 mkw. (55% spadek w porównaniu z pierwszą połową 2008 r., ale 40% wzrost w drugim kwartale w stosunku do pierwszego kwartału 2009 r.). Ze względu na powszechną politykę oszczędności, firmy wciąż deklarują mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową oraz coraz częściej renegocjują warunki istniejących umów najmu. Preferowane obecnie lokalizacje to parki biurowe położone w strefach pozacentralnych, gdzie stawki czynszowe są niższe niż w centrum.

Najwięcej powierzchni biurowej wynajęto w strefie Służewca (42.300 mkw.). Renegocjacje umów najmu stanowiły 23% całkowitego popytu, natomiast nadal stosunkowo duży udział przypadł na transakcje pre-let (22%). W pierwszym półroczu na rynku dominowały umowy najmu na niewielkie metraże. Największe transakcje podpisano w rejonie Alej Jerozolimskich i na Służewcu: Mazowiecka Spółka Gazownictwa wynajęła 4.300 mkw. w Blue Office II, firma Abbott Laboratories Poland - 3.600 mkw. w Parku Postępu, a Astra Zeneca renegocjowała umowę na 3.200 mkw. w budynku Empark Neptun.

Obecnie na rynku warszawskim oferowane jest blisko 50.000 mkw. powierzchni na podnajem. Szacuje się, że w drugiej połowie 2009 r. sytuacja na rynku biurowym nie ulegnie zmianie. Dalej możemy obserwować niski popyt na powierzchnie biurowe, a w konsekwencji niewielki spadek czynszów i wzrost pustostanów. Transakcje podnajmu mogą jeszcze zyskiwać na znaczeniu.

Powierzchnia niewynajęta i czynsze

Pod koniec 2008 r. w Warszawie współczynnik pustostanów był rekordowo niski (2,8%). Wysoki poziom nowej podaży oraz wyraźnie słabszy niż w ubiegłych latach popyt spowodowały wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej do poziomu 4,5% w pierwszym kwartale, a następnie 5,7% w drugim kwartale 2009 r. Jednak, gdyby uwzględnić wielkość powierzchni oferowanej na podnajem, współczynnik ten byłby wyższy (ok. 7%). Najniższe wskaźniki pustostanów odnotowano w strefie Woli (0,9%) oraz na terenie prawobrzeżnej Warszawy (2,6%).

Powodem jest głównie brak nowej podaży biurowej w tych rejonach. Najwięcej powierzchni niewynajętej znajduje się wzdłuż południowego odcinka ul. Puławskiej, gdzie zlokalizowane są budynki biurowe o małej powierzchni oferujące stosunkowo niski standard biurowy. Rok 2008 charakteryzował się wysokim, lecz stabilnym poziomem czynszów. Na początku 2009 r. spadek popytu wpłynął na obniżenie stawek czynszowych.

W drugim kwartale 2009 r. w najlepszych lokalizacjach w centrum Warszawy wyjściowe stawki czynszowe wyniosły ok. 25 EUR/mkw./miesiąc, a w strefie poza centrum ok. 16 EUR/mkw./miesiąc. W drugiej połowie 2009 r. spodziewany jest niewielki spadek czynszów wywoławczych ze względu na stosunkowo niski popyt oraz zwiększony metraż powierzchni oferowanej na podnajem, zwłaszcza w budynkach biurowych w centrum Warszawy, gdzie poziom czynszów wywoławczych może osiągnąć nawet 22 EUR/mkw./miesiąc.

Skala zachęt dla najemców może także się rozszerzyć. Szczególnie więksi najemcy mogą liczyć na wykończenie biura "pod klucz" lub dłuższe okresy bezczynszowe. Standardowy okres najmu (5-10 lat) nie zmienił się, pomimo zmian w kodeksie cywilnym, które umożliwiają podpisanie umowy najmu na maksymalnie 30 lat. W dłuższej perspektywie obecny trend może zostać odwrócony. Obiekty biurowe znajdujące się aktualnie w budowie są już w dużej mierze wynajęte. Prognozowany jest spadek podaży powierzchni biurowej od drugiej połowy 2010 r. W związku z tym, w okresie poprawy koniunktury, może zacząć brakować dostępnej powierzchni biurowej, co może przyczynić się do wzrostu stawek czynszowych. Tłumaczy to niesłabnące zainteresowanie umowami pre-lease.

Rynki Regionalne

Pierwsza połowa 2009 r. charakteryzowała się spowolnieniem na rynku biurowym w całej Polsce. Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź to w dalszym ciągu najbardziej rozwinięte regionalne rynki biurowe. Na wszystkich odnotowano słabszy popyt oraz spadek aktywności deweloperów. Ze względu na restrykcyjną politykę kredytową banków część planowanych obiektów została przesunięta w czasie lub znacznie przeprojektowana. Obecnie szansę na realizację mają jedynie najlepiej zlokalizowane projekty dużych i doświadczonych deweloperów biurowych.

Kraków

W Krakowie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane są na 450.000 mkw. Liczba ta będzie wyższa, ponieważ w budowie znajduje się blisko 70.000 mkw. W 2009 r. na rynek zostały dostarczone budynki: M65 Meduza, Portus oraz kolejne fazy parku biurowego KBP w Zabierzowie koło Krakowa (KBP 800 oraz 1000). W końcowych stadiach realizacji są natomiast Diamante Plaza, Centrum Biurowe Kazimierz oraz Krakowskie Centrum Biurowe Etiuda.

Restrykcyjna polityka banków oraz słabnący popyt spowodowały, że rozpoczęcie większości planowanych inwestycji biurowych zostało przesunięte w czasie. Niedostateczny popyt wpływa też na zwiększenie stopy pustostanów. W połowie 2009 r. osiągnęła ona poziom ok. 6%. Czynsze wywoławcze są w trendzie spadkowym i wynoszą obecnie 14-16 EUR/mkw./miesiąc.

Wrocław

Wrocław utrzymuje pozycję drugiego, po Krakowie, lokalnego rynku biurowego. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą obecnie ok. 370.000 mkw. Do nowo oddanych obiektów należy m.in. ostatnia faza biurowca Grunwaldzki Center. Największe obszary koncentracji biurowej to nadal strefa zachodnia (okolice ul. Legnickiej i Strzegomskiej), centrum oraz - od niedawna - strefa południowa (rejon ul. Karkonoskiej). Pogorszenie koniunktury spowodowało wstrzymanie realizacji większości planowanych wysokich budynków biurowych oraz obiektów o funkcjach mieszanych.

Najbardziej spektakularnym przykładem jest Sky Tower, aspirujący do najwyższego obiektu w Polsce (inwestor postanowił obniżyć wieżę o 78 m i ubiega się o zmianę pozwoleń budowlanych). W budowie znajduje się stosunkowo niewiele powierzchni biurowej (ok. 49.000 mkw.). Na skutek niskiego popytu wskaźnik pustostanów znajduje się w trendzie wzrostowym i wynosi ok. 9,5%. Stawki wywoławcze kształtują się na poziomie 13-16 EUR/mkw./miesiąc.

Trójmiasto

Trójmiasto, trzeci rynek lokalny w Polsce, charakteryzuje się dużą stabilnością. Na rynku, szacowanym obecnie na blisko 300.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, realizowanych jest niewiele nowych inwestycji, m.in. kolejne etapy nowoczesnych parków biurowych: Łużycka Office Park oraz Arkońska Business Park. Plany inwestorów przewidują powstanie kolejnych 170.000 mkw. biur, ale należy zakładać, że w najbliższym czasie budowa
większości z nich nie zostanie rozpoczęta.

Stosunkowo niska podaż w znacznej części równoważy słabszy od ubiegłorocznego popyt na powierzchnie biurowe. W rezultacie, na rynku trójmiejskim występuje najniższy w Polsce współczynnik powierzchni niewynajętej, ok. 1,6%. W istniejących budynkach obserwuje się spadek czynszów, które obecnie są na poziomie 13-16 EUR/mkw./miesiąc.

Katowice

W Katowicach, najważniejszym mieście konurbacji śląskiej, zasoby powierzchni biurowej wynoszą ok. 220.000 mkw. Dominują tu obiekty zaliczane do niższego standardu, a większość nowoczesnych budynków to siedziby banków. Sytuacja może ulec zmianie wraz z ukończeniem realizowanych obecnie inwestycji, takich jak: Atrium Katowice (CGI), Centrum Biurowe Francuska (GTC) czy Katowice Business Point (Ghelamco). Inwestorzy wciąż wysoko oceniają potencjał Katowic i analizują możliwości realizacji kolejnych projektów biurowych (m.in. Hines, TriGranit, Skanska, Echo Investment), jednak większość wstrzymuje procesy budowlane, czekając na poprawę koniunktury.

W ostatnim okresie oddano do użytku jedynie dwa obiekty (kolejna faza Euro-Centrum oraz budynek Havre Barbara przy ul. Grabowej). Mimo stosunkowo niskiej podaży współczynnik pustostanów wzrósł w połowie 2009 r. do poziomu ok. 7%. Wyjściowe stawki czynszowe są natomiast stabilne i kształtują się na poziomie 14-16 EUR/mkw./miesiąc.

Poznań

Poznań, kolejny pod względem wielkości regionalny rynek biurowy, dysponuje nowoczesnymi zasobami przekraczającymi 200.000 mkw. Podaż nowoczesnej powierzchni wzrośnie o kilka dużych obiektów biurowych, m.in. kolejne fazy Malta Office Park (Echo Investment) oraz Skalar Office Center (Hydrobudowa-9). Do końca 2009 r. powinien zostać ukończony projekt Wechty SA przy ul. Szyperskiej (pierwotnie planowany jako apartamentowiec). Ambicje inwestorów zakładają podwojenie obecnej podaży biurowej, jednak plany inwestycyjne zostały wyhamowane. Dzięki utrzymującej się stosunkowo niewielkiej podaży, stopa pustostanów pozostaje na niskim poziomie ok. 3,6%. Brak presji na czynsze powoduje, że znajdują się one na dość stabilnym poziomie 14-16 EUR/mkw./miesiąc.

Łódź

Zasoby powierzchni biurowej w Łódzi, szóstym co do wielkości regionalnym rynku biurowym, oceniane są na ok. 150.000 mkw. Charakterystyczna dla tego miasta jest duża liczba obiektów rewitalizowanych, np. oddany do użytku budynek Agraf przy ul. Żeromskiego, znajdujące się w końcowych fazach realizacji obiekty Cross Point czy Jaracza Prestige. W budowie jest obecnie ok. 60.000 mkw. powierzchni biurowej, z czego obiekty realizowane od początku jako biurowe stanowią mniejszość, m.in. Sterlinga Business Center (Hines) oraz University Business Park (GTC).

Wielu deweloperów dysponuje w Łodzi interesującymi nieruchomościami, jednak podobnie jak w pozostałych miastach Polski, rozpoczęcie procesów inwestycyjnych jest wstrzymywane w oczekiwaniu na poprawę koniunktury i wyższy popyt. W połowie 2009 r. stopa pustostanów zbliżyła się do poziomu 19%, co sprawia, że czynsze w Łodzi znalazły się na najniższym poziomie spośród wszystkich miast regionalnych (12-15 EUR/mkw./miesiąc).

źródło: Cushman & Wakefield