Identyfikacja ryzyka

Z tego rodzaju inwestycjami jest podobnie, jak z innymi - należy zidentyfikować ryzyko, oszacować potencjał zarabiania oraz określić horyzont czasowy. Decydując się na zakup nieruchomości należy liczyć się z koniecznością zamrożenia dużych pieniędzy na dłuższy czas, niejednokrotnie na wiele lat. Być może owoce udanej inwestycji przypadną potomkom.

Każda nieruchomość ma inny charakter, a możliwa do uzyskania stopa zawrotu i ryzyko inwestycyjne zależy od wielu czynników: działających w skali lokalnej, krajowej a nawet globalnej. Inwestować można w domy, lokale mieszkalne i usługowe, powierzchnie biurowe, hale magazynowe, działki budowlane i rekreacyjne lub ziemię rolną.

Duży zysk może przynieść odrolnienie ziemi oraz jej sprzedaż w postaci działek. Najlepiej kupić dużą działkę i ją podzielić. Inwestycje w nowobudowane mieszkania, czy domy są obarczone ryzykiem wynikającym z możliwości trafienia na nieuczciwego lub niesolidnego dewelopera.

Zarządzać nieruchomością

Nieruchomość może czynić nas coraz bogatszymi dzięki wzrostowi jej wartości rynkowej lub w wyniku zasilania naszego konta przychodami z jej wynajmu, lub dzięki jednemu i drugiemu. Wraz ze wzrostem PKB będą drożeć nieruchomości.

Nieruchomość budowlana wymaga odpowiedniego zarządzania. Musimy więc ponosić koszty: konserwacji, remontów, renowacji, zabezpieczenia. Inne wydatki to składki ubezpieczeniowe, podatki lub czynsze spółdzielcze. Decydując się na wynajem należy liczyć się z problemami w egzekwowaniu należności od lokatorów lub przyspieszonego zużycia a nawet dewastacji lokalu. Należy więc zabezpieczyć się nie tylko przed siłami natury lecz również skutkami ludzkiej niegodziwości.

Wadą bezpośrednich inwestycji w nieruchomości jest ich niska płynność oraz trudność w prawidłowym oszacowaniu ich wartości. Wyjście z inwestycji w nieruchomość w dowolnym czasie, czy krótkim terminie, uzyskując jednocześnie satysfakcjonującą cenę jest nie zawsze możliwe.

A może fundusz?

Problemów związanych z inwestowaniem indywidualnym można uniknąć inwestując w fundusze nieruchomości. Tu wystarczy niewielka sumka, aby uczestniczyć w dużym przedsięwzięciu a nawet kilku jednocześnie, zlokalizowanych w różnych miejscowościach i posiadających różne przeznaczenie (osiedle mieszkaniowe, hala magazynowa, centrum handlowe itp.)

Wówczas korzystamy z zalet dywersyfikacji aktywów. Nie musimy też znać się na nieruchomości, martwić jej utrzymaniem, zarządzaniem, ratami kredytowymi, możliwością natknięcia się na oszusta.

Obecnie tego rodzaju fundusze często są traktowane, jako alternatywne formy inwestowania. Ich wyniki nie zależą dużo od sytuacji na giełdzie. Niska korelacja wyceny tytułów uczestnictwa z rynkiem akcji powoduje, że stanowią one cenny składnik dobrze zdywersyfikowanego portfela.

Inwestycje w fundusze nieruchomości stanowią ekwiwalent nabywania nieruchomości w celu spekulacji. Pozbawione są wielu wad właściwych inwestycjom bezpośrednim. Korzyścią dla inwestora jest możliwość kreowania własnego horyzontu inwestycyjnego, w przeciwieństwie do bezpośredniego inwestowania w nieruchomości. Rynek polskich funduszy nieruchomości jest stosunkowo mały - ich aktywa stanowią około 2 proc. aktywów wszystkich funduszy.

Jan Mazurek
Główny Analityk

Investors Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych SA