Hipoteka postawiona na głowie
[28.11.2014] Od nowego roku wejdą w życie długo wyczekiwane przepisy o odwróconej hipotece. Ale szału nie będzie. Seniorzy na tym nie zarobią, banki może tak, ale nieprędko i dużym nakładem sił.
Hipoteka odwrócona, o której jesienią zrobiło się głośno, nie jest wcale w Polsce nowością. Sprzedawana jako "dożywotnia renta", funkcjonuje na naszym rynku od kilku dobrych lat, ale ma słabą reputację i nie cieszy się popularnością. Przyjęte nowe przepisy mają to zmienić i dać seniorom bezpieczeństwo w transakcji tzw. Uwolnienia kapitału z posiadanej nieruchomości.
Do tej pory takie uwolnienie kapitału było możliwe tylko w wariancie sprzedażowym tzw. renty dożywotniej albo renty odpłatnej. Polegało to na tym, że specjalne fundusze hipoteczne – jest ich w Polsce kilkanaście, ale faktycznie liczą się dwa – w zamian za prawo do nieruchomości, zobowiązywały się wypłacać seniorowi dożywotnio miesięczną rentę w ustalonej wysokości, dając przy tym prawo do zamieszkania w nieruchomości do końca życia. Wysokość świadczenia zależała od kilku czynników, m.in. od wartości nieruchomości, wieku seniora a nawet płci, bo ta wpływa na statystyczną długość przeżycia seniora.
Dla spadkobierców beneficjenta, umowy "dożywocia" oznaczały całkowitą utratę praw do nieruchomości, bo przechodziły one od razu na fundusz. W rzadkich tylko przypadkach fundusze zobowiązywały się dodatkowo wypłacić określone świadczenie spadkobiercom, ale były to wyjątki potwierdzające regułę. To skutecznie odstraszało seniorów od tej formy pozyskania dodatkowych pieniędzy na starość. Dlatego do tej pory zawarto ledwie kilkaset tego typu umów.
Zmienić to mają nowe przepisy o odwróconym kredycie hipotecznym, ale w wariancie kredytowym, przygotowane przez resort finansów, które będą uzupełnieniem do działającej dotychczas renty dożywotniej, nad nowelizacją której z kolei wciąż pracuje resort gospodarki. Przy czym wejście zmian w życie planowane jest na połowę 2015 r.
– Wprowadzamy kredyt, którego kredytobiorca nie będzie musiał spłacać, bo to bank płacić będzie kredytobiorcy
– zachwalał resort finansów, gdzie opracowano założenia nowej ustawy. Wariant ten przewiduje, że właściciel nieruchomości otrzyma pieniądze w zamian za mieszkanie, ale bank przejmie prawo do lokalu dopiero po śmierci seniora, chyba że spadkobiercy zdecydują się je wykupić; na taką decyzję będą mieli cały rok. To daje spadkobiercom szansę na odzyskanie lokalu lub otrzymanie jakiegokolwiek spadku w przypadku, gdyby wartość wypłaconego kredytu była niższa niż wartość nieruchomości.
Brzmi dobrze, ale diabeł tkwi w szczegółach.
Bogaty potencjał biednych emerytów.
Polscy seniorzy należą do najuboższych w Europie i zbiednieją jeszcze bardziej. Już teraz bowiem świadczenia wypłacane z nowego systemu emerytalnego są zdecydowanie niższe niż te sprzed reformy, a im dalej w las, tym będzie gorzej, bo liczba emerytów będzie rosła wprost proporcjonalnie do spadku liczby pracujących.
– W tej chwili rynek odwróconej hipoteki nie jest duży, ale ma potencjał – przyznaje Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM – największego w Polsce. Liczba potencjalnych klientów chcących "spieniężyć" swoją nieruchomość będzie rosła, gdyż prognozy dotyczące wysokości przyszłych emerytur nie są optymistyczne – dodaje Majkowski.
To oznacza, że ludzie przez pogarszającą się sytuację bytową będą zmuszeni do zawierania tego typu umów. A przymus nie kojarzy się dobrze. Toteż większość ekspertów nie ma złudzeń. Banki, podobnie jak fundusze hipoteczne, nie będą wypłacały seniorom 100 proc. wartości ich nieruchomości.
Po pierwsze policzą sobie za koszty – a te nie będą małe – związane z transakcją, po drugie będą chciały na tym maksymalnie zarobić. Dlatego należy się spodziewać, że średnia wartość renty dożywotniej lub odwróconego kredytu raczej nie przekroczy 50 proc. wartości domu lub mieszkania. Więc raczej trudno będzie zaliczyć ten rodzaj transakcji do opłacalnych z punktu widzenia klienta. Wprawdzie odwrócona hipoteka w opcji kredytu będzie dawała klientom większy zakres bezpieczeństwa i komfort niż renta dożywotnia, ze względu na moment przejęcia przez firmę prawa własności do lokalu, ale wcale nie musi być korzystniejsza finansowo. Bo w wariancie kredytowym – w przeciwieństwie do renty dożywotniej – wypłata rat z odwróconej hipoteki może ustać przed śmiercią kredytobiorcy, co z kolei może znacznie pogorszyć byt seniora na finiszu jego życia.
Beneficjenci zmian.
Chociaż idea przyświecająca tworzeniu nowego prawa o odwróconej hipotece była taka, aby stworzyć dla seniorów (ale nie tylko) możliwie bezpieczny mechanizm do "uwolnienia kapitału z własnej nieruchomości", nie oni będą głównymi beneficjentami nowego prawa, a raczej podmioty finansujące.
Wskazują na to krytycznie nastawieni do nowego rozwiązania senatorowie z klubu PiS z prof. Henrykiem Ciochem i Grzegorzem Biereckim na czele. "Beneficjentami będą wyłącznie banki komercyjne, głównie zagraniczne. One, zgodnie z zapisami ustawy, będą mogły udzielać kredytów odwróconej hipoteki, w przeciwieństwie do innych firm udzielających pożyczek lub kredytów, co zmniejszy konkurencyjność oferty" – przekonują opozycyjni parlamentarzyści.
I podkreślają, że w gruncie rzeczy skorzystanie z odwróconej hipoteki, podobnie jak w rencie dożywotniej, wiąże się z ostatecznym oddaniem nieruchomości po śmierci kredytobiorcy – tyle że nie funduszowi, a bankowi. Ilu bowiem spadkobierców będzie stać na to, by po śmierci seniora spłacić zaciągnięty kredyt, obciążony prowizjami, oprocentowaniem i innymi kosztami operacyjnymi związanymi z transakcją? – pytają retorycznie projektodawców.
W eldorado dla banków nie wierzy Krzysztof Oppenheim, pośrednik w obrocie nieruchomościami z ponad dwudziestoletnim stażem, założyciel firmy Nieruchomości Boża Krówka. – Ktoś ten hipoteczny "towar" musi najpierw wyprodukować, czyli stworzyć skomplikowaną i całkiem nową strukturę administracyjno- sprzedażową. Potem trzeba będzie produkt sprzedać i jeszcze na tym zarobić. A w bankowości dobry zarobek, to zdobyty w krótkim terminie i na wysokiej marży – wyjaśnia pośrednik.
– W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, mamy więc po stronie banków znaczące koszty związane ze stworzeniem i uruchomieniem tego produktu, a następnie ewentualny dochód, nie dość, że niepewny, to jeszcze znacznie odroczony w czasie – dodaje. Bo w świetle nowej ustawy bank, aby cokolwiek na kredycie zarobić, musi cierpliwie czekać, aż klient zejdzie z tego świata. Ale to wcale nie oznacza, że wtedy już może księgować dochody i chwalić się nimi przed akcjonariuszami.
Bowiem od śmierci kredytobiorcy musi upłynąć okrągły rok. Na tym nie koniec – dorzuca Oppenheim – bank musi odszukać potencjalnych spadkobierców, potem ewentualnie powołać kuratora dla celów "przeniesienia na instytucję kredytującą prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego". Dodam tylko, że za pracę kuratora trzeba zapłacić. A jeśli się znajdą spadkobiercy i nie zdecydują się na spłatę kredytu z odwróconej hipoteki, a ten będzie niższy niż wartość nieruchomości, bank będzie musiał zwrócić rodzinie zmarłego różnicę. W odwrotnej sytuacji, gdy kwota kredytu przewyższy wartość nieruchomości, bank nie będzie mógł żądać od spadkobierców pokrycia strat – wyjaśnia. Na miejscu bankierów, nie tknąłbym tego palcem – kwituje Oppenheim.
Nowego prawa bankom zazdroszczą za to fundusze hipoteczne. Robert Majkowski, szef Funduszu Hipotecznego DOM przekonuje, że jego firma już dzisiaj jest gotowa do spełnienia wszystkich wymagań wynikających z nowej ustawy. – Chcielibyśmy też mieć w swojej ofercie odwrócony kredyt hipoteczny. Na razie liczymy na to, że banki przygotują rozwiązanie, które my moglibyśmy w imieniu banku zaoferować klientom. Ale jestem sceptyczny co do skłonności banków do przygotowania takiej oferty – dodaje prezes Majkowski.
Niechęć pośrednika nieruchomości do jakiejkolwiek formy odwróconej hipoteki jest znana i nie dziwi. Wszak na tego typu transakcjach pośrednicy raczej nie zarobią. Ale w solidny zarobek banków na odwróconej hipotece nie wierzą sami bankowcy. Dr Jakub Borowski, wykładowca Szkoły Głównej Handlowej i jednocześnie główny ekonomista Crédit Agricole, choć uważa, że nowa ustawa jest potrzebna na rynku, nie wróży jej wielkiej popularności, tak w bankach, jak i na rynku. – To będzie niszowy produkt, do tego kosztowny do wprowadzenia na rynek, za to z odroczonym i raczej niewielkim zyskiem – mówi ekonomista. – Kredyty hipoteczne nie są zbyt dochodowe, przy zwykłych kredytach banki zarabiają oferując klientom dodatkowe usługi jak konto, karty kredytowe czy lokaty. Ale tam klientami są młodzi ludzie, seniorzy mogą nie być zainteresowani np. kartą kredytową – wyjaśnia Borowski. Ekonomista zwraca też uwagę, że to nie banki będą wyceniać nieruchomości, tylko licencjonowani rzeczoznawcy majątkowi oraz na problem wyceny tych nieruchomości w perspektywie nawet kilkudziesięciu lat trwania umowy, co odbije się na ewentualnych dochodach banków.
Walutowo odwróceni
Największą niespodzianką w nowej ustawie o odwróconej hipotece jest możliwość zaciągania takiego kredytu w walucie obcej. To posłowie z komisji finansów zarekomendowali takie rozwiązanie, w wersji rządowej przewidziano tylko opcję w złotych. Dyrektor w Związku Banków Polskich (ZBP) Norbert Jeziolowicz powiedział Polskiej Agencji Prasowej, że Związek nie jest przeciwny temu rozwiązaniu. Bo niektóre banki oraz niektórzy klienci mogą być zainteresowani udzielaniem odwróconego kredytu hipotecznego w walucie obcej – przekonywał, wskazując m.in. na Polaków mieszkających za granicą posiadających nieruchomości w naszym kraju, jako na potencjalnych zainteresowanych takim produktem. Nasuwa się pytanie o ryzyko kursowe. A przykład zwykłych kredytów hipotecznych denominowanych we franku szwajcarskim pokazał, że w przeciwieństwie do banków, kredytobiorcy nie wyszli na tym dobrze.
Dlatego stanowisko ZBP nie przekonuje dr. Jakuba Borowskiego. – Możliwość zaciągania odwróconego kredytu hipotecznego w obcych walutach może być niebezpieczna szczególnie dla seniorów, a także osób o niskich dochodach – przekonuje. Obawy ekspertów o finansowe skutki odwróconej hipoteki w walucie podzielają senatorowie z klubu PiS sugerując, że w tej wersji odwrócona hipoteka może stać się toksycznym instrumentem finansowym, tak jak miało to miejsce w odniesieniu do opcji walutowych, czy też kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich.
Przepisy o odwróconej hipotece i renty dożywotnie przy swoich mniej i bardziej widocznych wadach, mają jedną niewątpliwą zaletę. Mobilizujący wpływ na spadkobierców do większej dbałości o seniorów i relacje z nimi, w zamian za szanse odziedziczenia nieraz cennej nieruchomości, która w przeciwnym razie może stać się łupem banku lub funduszu hipotecznego.
Longina Grzegórska-Szpyt
Treści dostarcza Gazeta Bankowa
Przemysław Kasza – specjalista ds. badań, analiz i raportowania, Provident Polska
dostarczył: infoWire.pl
