Średnie ceny ofertowe mieszkań pozostają stabilne
[28.12.2009] Z wyjątkiem Sopotu (-385 PLN), Rzeszowa (148 PLN) i Wrocławia (116 PLN) wzrosty bądź spadki ceny metra kwadratowego liczone są zaledwie w dziesiątkach złotych w skali miesiąca.
Z przeprowadzonej przez serwis Oferty.net analizy ofert sprzedaży wystawionych w listopadzie wynika, że zmiany stawek wciąż są kosmetyczne. Z wyjątkiem Sopotu (-385 PLN), Rzeszowa (148 PLN) i Wrocławia (116 PLN) wzrosty bądź spadki ceny metra kwadratowego liczone są zaledwie w dziesiątkach złotych w skali miesiąca.
Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach
miasto | 10’2009 | 11’2009 | zmiana | zmiana | zmiana |
Białystok | 4 605 | 4 575 | -0,7 | -30 | -3,7 |
Bydgoszcz | 4 206 | 4 188 | -0,4 | -18 | -3,2 |
Gdańsk | 6 404 | 6 369 | -0,5 | -35 | -9,2 |
Gdynia | 6 568 | 6 636 | 1,0 | 68 | -7,4 |
Gorzów Wlkp. | 3 140 | bd | bd | bd | bd |
Katowice | 4 200 | 4 190 | -0,2 | -10 | 1,0 |
Kielce | 4 190 | bd | bd | bd | bd |
Kraków | 7 397 | 7 444 | 0,6 | 47 | -2,1 |
Lublin | 5 033 | 4 981 | -1,0 | -52 | -3,0 |
Łódź | 4 257 | 4 339 | 1,9 | 82 | -4,8 |
Olsztyn | 4 736 | 4 823 | 1,8 | 87 | -3,6 |
Opole | 4 104 | 4 095 | -0,2 | -9 | 1,8 |
Poznań | 5 778 | 5 866 | 1,5 | 88 | 0,2 |
Rzeszów | 4 542 | 4 690 | 3,3 | 148 | 0,9 |
Sopot | 10 391 | 10 006 | -3,7 | -385 | -9,5 |
Szczecin | 4 888 | 4 817 | -1,5 | -71 | -6,8 |
Warszawa | 8 971 | 9 033 | 0,7 | 62 | -4,3 |
Wrocław | 6 771 | 6 887 | 1,7 | 116 | -2,4 |
Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym nie skłania do twierdzeń, że w najbliższym czasie czeka nas powrót do wzrostów cen. Na to się nie zanosi. Choć można dostrzec poprawę w dostępności kredytów hipotecznych to jednak trudno się spodziewać, że znajdujące się na rynku oferty sprzedaży mieszkań szybko znajdą swoich nabywców. Popyt na rynku sprzedaży w istotny sposób ogranicza i zapewne nadal będzie ograniczać nie tylko mała zdolność nabywcza Polaków (średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw jest równe cenie 0,53 m2 mieszkania*), ale także wyraźny spadek cen na konkurencyjnym rynku najmu.
O ile jeszcze kilka lat temu miesięczna rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania była niższa od stawki czynszu za wynajem podobnego lokalu, o tyle teraz sytuacja się odwróciła – w wielu przypadkach, zwłaszcza jeśli chodzi o większe mieszkania, najem wydaje się być korzystniejszy od zakupu. Bo choć wnoszenie opłat z tytułu czynszu ani o krok nie przybliża najemcy do własności lokalu to jednak pozwala mu na zaspokojenie bieżących potrzeb mieszkaniowych dużo niższym kosztem niż by to miało miejsce w przypadku spłacania rat kredytu hipotecznego.
* Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w październiku 2009 r. wyniosło wg GUS: 3312,32 PLN; średnia cena m2 mieszkania w Polsce wg Indexu Oferty.net wyniosła w październiku 6239 PLN
Przykład:
Czynsz za wynajem nowego, 80-metrowego, urządzonego mieszkania w dobrej lokalizacji w Warszawie wraz z opłatami dla adm.:
3500 PLN/mies.
Rata kredytu na zakup podobnego mieszkania (cena mieszkania: 720 000 PLN; wkład własny: 100 000 PLN; okres kredytowania 30 lat, raty równe, PLN):
4200 PLN/mies. (plus opłaty dla adm. – ok. 500 PLN/mies.)
NOWE KREDYTY – EURO ZDOBYWA RYNEK
Powoli, z pewną nieśmiałością, ale jednak w sposób systematyczny i zauważalny kredyty w euro coraz częściej zaczynają być oferowane przez banki i to z coraz niższą marżą. Niewykluczone, że po naturalnej śmierci programu Rodzina na Swoim, której spodziewamy się w przyszłym roku, to właśnie kredyty we wspólnej walucie zdobędą większy udział w rynku (dziś jest to ok. 20 proc.). Raty 30-letnich kredytów w euro są ok. 20 proc. niższe niż kredytów złotowych, co wynika z niższych stóp w strefie euro niż w Polsce.
Z drugiej strony marże dla kredytów walutowych są wyższe (choć systematycznie topnieją), a do kosztów kredytu należy doliczyć spread walutowy. Różnica w racie oznacza, że wzrost kursu euro o 20 proc. (np. z 4,10 do 4,90 PLN) zniweluje różnice w racie między kredytem złotowym i euro. Takiego rzędu ryzyko kursowe nie jest niemożliwe do zrealizowania, ale też diametralnie niższe niż w sytuacji, kiedy kurs euro wynosił 3,30-3,40 PLN.
Przeciętny poziom marż dla kredytów w euro wynosi dziś ok. 3,5 pkt proc. ponad EURIBOR, ale od nowego roku ta średnia spadnie, kiedy PKO BP – wedle rynkowych plotek – obniży swoją marżę z 7 pkt proc. w bardziej przystępne rejony. Oczekujemy, że w przyszłym roku poziom marż dla kredytów w euro spadnie lekko poniżej 3 proc.
Z kolei w przypadku kredytów złotowych średni poziom marż spadł już w okolice 2,5 pkt proc. Zmiana, która dokonała się na przestrzeni ostatniego półrocza (marża spadła o ponad 1 pkt proc.) może być uznana za skokową, wziąwszy pod uwagę kondycję rynków finansowych na początku tego roku. W przyszłym roku spodziewamy się dalszego spadku średniej marży dla kredytów złotowych do przeciętnie 2 pkt proc. Niestety, nie oznacza to wcale, że za rok kredyty hipoteczne będą niżej oprocentowane niż dziś.
Trzeba pamiętać, że obecny poziom stóp procentowych w bankach centralnych jest rekordowo niski i zapewne nie zostanie utrzymany na tym poziomie do końca roku. Już w połowie przyszłego roku spodziewamy się pierwszych decyzji o podwyżkach stóp procentowych w strefie euro, w Polsce i w Szwajcarii, zatem kredytobiorcy – i potencjalni i ci, którzy kredyty spłacają – powinni liczyć się z wyższymi ratami w niezbyt odległej perspektywie.
KREDYTY SPŁACANE – RATY NIEZNACZNIE WZROSNĄ
Stopa trzymiesięcznego WIBORu wzrosła w ostatnich tygodniach z 4,19 do 4,23 proc. (we wtorek, 15 grudnia). Od swojego minimum z września oddaliła się o 8 pkt bazowych. Zmiany nie są duże i spowodują zapewne kosmetyczny wzrost rat kredytów złotowych w nowych harmonogramach spłat, które zostaną przesłane klientom banków zaraz po Nowym Roku. Ruch ten jest efektem ostatnich wydarzeń na rynkach finansowych, a konkretnie kłopotów Dubai World i skokowego wzrostu rentowności obligacji Grecji, który rykoszetem odbił się także na naszym rynku pieniężnym.
Na razie skala problemu nie osiągnęła dużych rozmiarów, jest jednak przedsmakiem tego, co może nas czekać w przyszłym roku, kiedy o sfinansowanie swoich budżetów centralnych będą zabiegać u inwestorów finansowych kraje, które w ostatnim czasie zwiększyły deficyty budżetowe, by znaleźć środki na ratowanie gospodarek. Obok ryzyka wzrostu stóp procentowych w bankach centralnych powinien to być główny przedmiot obaw kredytobiorców, których wysokość rat zależy od rynkowych stóp procentowych.
Trzymiesięczna stopa EURIBOR pozostała natomiast stabilna w ostatnich tygodniach (0,715 proc.), podobnie jak stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego (0,25 proc.), co wskazuje na większą odporność tych benchmarków na kłopoty lokalnych rynków. Dla posiadaczy kredytów w walutach największe znaczenie mają więc notowania złotego. W ciągu ostatniego miesiąca (od 16 listopada) kurs euro wzrósł o 5 groszy do 4,16 PLN, podobnie jak franka (do 2,76 PLN). Oznacza to wzrost rat kredytów o nieco ponad 1 proc. w przypadku euro i niespełna 2 proc. w przypadku franka.
WYNAJEM TANIEJE
Po przejściowym zwiększeniu ruchu na rynku najmu przypadającym tradycyjnie na początek roku akademickiego nie ma już śladu. Wybór mieszkań jest ogromny a chętnych do najmu jak na lekarstwo. W stosunku do października w listopadzie liczba osób zainteresowanych najmem była mniejsza o blisko 20%. W tym czasie podaż ofert utrzymała się na niezmienionym poziomie.
Stały dopływ nowych ofert na i tak mocno już nasycony rynek najmu w zderzeniu z malejącym popytem skutkuje znacznym spadkiem cen. Wg analizy serwisu Oferty.net w Warszawie listopadowe stawki ofertowe były niższe niż od tych notowanych w grudniu 2008 roku średnio o 9,5%.
Jak twierdzi Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net, z uwagi na to, że znalezienie najemcy, zwłaszcza na lokale o większych powierzchniach, nie jest sprawą łatwą, właściciele zachęcają potencjalnych klientów do zawarcia umowy dodatkowymi upustami, sięgającymi nawet 15% ceny początkowej. Można więc przyjąć, że realne koszty najmu mieszkania w stolicy są obecnie o ok. 20% niższe niż w końcu 2008 roku.
Średnie ceny najmu mieszkań w Warszawie*
liczba | 12’08 | 11’09 | 11’09 | zmiana |
1 | 1 811 | 1 592 | 50 | -12,1 |
2 | 2 506 | 2 230 | 44 | -11,0 |
3 | 3 617 | 3 386 | 43 | -6,4 |
4 | 5 457 | 4 992 | 45 | -8,5 |
* cena obejmuje czynsz dla administracji
ŚREDNIE CENY OFERTOWE MIESZKAŃ (NA WYBRANYCH ULICACH)
Wrocław
ulica | śr. cena |
Mościckiego | 4 570 |
Kluczborska | 5 337 |
Zemska | 5 546 |
Budziszyńska | 6 234 |
Wyszyńskiego | 6 288 |
Grabiszyńska | 6 297 |
Lubuska | 6 386 |
Przyjaźni | 7 141 |
Komandorska | 7 190 |
Szczytnicka | 7 224 |
Motylkowa | 7 236 |
Długa | 8 458 |
Inowrocławska | 8 684 |
Powstańców Śl. | 9 306 |
Rynek | 12 311 |
Kraków
ulica | śr. cena |
Stojałowskiego | 5 251 |
Osiedle Piastów | 5 424 |
Telimeny | 5 443 |
Barbary | 5 490 |
Wysłouchów | 6 173 |
Stachiewicza | 6 224 |
Jerzmanowskiego | 6 229 |
Kazimierza Wlk. | 8 688 |
Prusa | 8 712 |
Armii Krajowej | 8 726 |
Słowackiego | 8 780 |
Bogusławskiego | 10 517 |
Przemyska | 10 952 |
Łobzowska | 12 432 |
Zwierzyniecka | 14 090 |
Warszawa
ulica | śr. cena |
Zamiejska | 6 476 |
Krasnobrodzka | 6 551 |
Kamińskiego | 6 848 |
Kondratowicza | 7 612 |
Klaudyny | 7 623 |
Synów Pułku | 7 686 |
Grochowska | 8 568 |
Gwiaździsta | 8 570 |
Żwirki i Wigury | 8 623 |
Lazurowa | 8 624 |
Słomińskiego | 13 238 |
Łowicka | 13 557 |
Walecznych | 13 560 |
Szucha | 17 137 |
Biały Kamień | 18 397 |
źródło: Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance