Mieszkanie czy zdolność kredytowa – od czego zacząć? (cz. II)
[29.11.2011] Mając już pewność, że bank udzieli nam kredytu na wybrane M, można przystąpić do podpisania właściwej (tzw. przyrzeczonej) umowy zakupu.
5. Kupujemy nieruchomość
Mając pewność, że bank udzieli nam kredytu na wybrane M, można przystąpić do podpisania właściwej (tzw. przyrzeczonej) umowy zakupu. Odbędzie się to u notariusza, w obecności kupującego, sprzedawcy i ewentualnych pośredników reprezentujących strony. Potrzebne będą:
- akt notarialny poświadczający nabycie nieruchomości przez obecnego właściciela,
- aktualny odpis z księgi wieczystej informujący o stanie prawnym nieruchomości,
- zaświadczenie z banku, że kupującemu został udzielony kredyt na nabycie przedmiotowej nieruchomości,
- zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami za eksploatację lokalu.
Podpisanie umowy to kolejny wydatek, na który składa się podatek od umowy sprzedaży (2% wartości rynkowej przedmiotu umowy), koszty notarialne – taksa notarialna powiększona o podatek 23-proc. VAT, opłata sądowa od wniosku o wpis w księdze wieczystej (200 zł) oraz opłata za odpis aktu notarialnego (maksymalnie 6 zł za każdą stronę dokumentu plus 23-proc. VAT).
6. Ustanowienie hipoteki i zapłata za mieszkanie
Po podpisaniu aktu notarialnego nadchodzi czas na złożenie w odpowiednim sądzie rejonowym prowadzącym księgi wieczyste wniosku o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości. Można to zlecić notariuszowi (dodatkowy, kilkusetzłotowy koszt w postaci taksy) albo też uczynić samemu; w tym celu wypełniamy druk wniosku (wzór znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości). Opłata sądowa w postaci znaczka na pojedynczy wniosek wynosi 200 zł. Do wniosku dołączamy:
- oświadczenie o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej na rzecz banku, podpisywane przy umowie kredytowej,
- zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu.
Teraz udajemy się do banku, by przedstawić:
- potwierdzenie złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki oraz
- akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości.
Na tej podstawie bank przyjmie zlecenie przelewu środków z kredytu na konto sprzedającego.
Uwaga! Wpisanie hipoteki do KW trwa zwykle kilka miesięcy. Zawiadomienie o dokonaniu wpisu sąd przyśle do nabywcy nieruchomości pocztą. Trzeba będzie wówczas udać się do banku z informacją o uaktualnieniu treści księgi wieczystej. Do tego czasu, z racji podwyższonego ryzyka, kredytodawca będzie pobierał od klienta specjalną opłatę w postaci ubezpieczenia pomostowego. Bywa, że banki każą sobie dodatkowo dopłacić za przedłużające się oczekiwanie na ustanowienie hipoteki na swoją rzecz. Wskazują wtedy w umowie kredytowej termin, po którym dostarczenie do banku zaświadczenia będzie obciążone swoistą karą.
7. Wydanie mieszkania
Po wpłynięciu wszystkich środków na konto sprzedającego (bank daje sobie na to zwykle kilka dni roboczych), czas na odbiór mieszkania. Powinno być ono przygotowane do stanu, na jaki w umowie umówiły się strony. Ostatnie spotkanie ze sprzedającym powinno odbyć się w mieszkaniu i zostać sfinalizowane protokołem zdawczo-odbiorczym. Taki dokument można sporządzić samodzielnie (pobierz wzór) – tak, by znalazł się tam zapis o aktualnym stanie liczników i inne uwagi dotyczące stanu mieszkania.
Podpisanie protokołu przez obie strony będzie potwierdzeniem, że lokal gotów jest do przejęcia. W tym momencie właściciel przekazuje klucze do mieszkania, piwnicy, garażu etc.
8. Urzędowe formalności po zakupie mieszkania
Po zakupie mieszkania, nie obędzie się bez wizyty w urzędzie skarbowym. Na konto urzędu właściwego z racji dotychczasowego miejsca zameldowania należy zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki. Trzeba to zrobić w ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki, czyli od podpisania deklaracji o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Podatek od ustanowienia hipoteki wynosi 19 zł przy zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej wartości (hipoteka kaucyjna) lub 0,1% zabezpieczonej wierzytelności o ustalonej wartości (hipoteka zwykła); typ hipoteki sprecyzowano w umowie kredytowej, w części definiującej obowiązkowe zabezpieczenie spłaty kredytu. Jednocześnie należy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację o zapłaconym podatku od czynności cywilno-prawnych na druku PCC-3.
Odwiedzić trzeba również urząd miasta lub gminy właściwy dla nowego miejsca zamieszkania, celem poinformowania o nowym właścicielu nieruchomości. To dla urzędu jednocześnie informacja o zmieniającym się od tej pory płatniku podatku od nieruchomości. W urzędzie złożymy też wniosek o meldunek – stały (nie jest wymagany przy zakupie mieszkania) albo tymczasowy, a informacja o tym fakcie zostanie przesłana do urzędu właściwego dla poprzedniego miejsca zameldowania, gdzie nie trzeba już będzie składać wizyty.
Na tym nie koniec wizyt w instytucjach. Dotychczasowe umowy z zakładem energetycznym czy gazownią będą wymagały przepisania na nowego właściciela. Warto złożyć wizytę w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, by chociażby przedstawić się i zapoznać z obowiązującym regulaminem. Ponadto, o nowym miejscu zamieszkania warto poinformować bank, zakład pracy, uczelnię i inne instytucje, które mogą potrzebować aktualizacji danych.
Choć można by uznać, że na tym formalności się kończą, niektórzy twierdzą, że w tym momencie obowiązki dopiero się zaczynają. Przy przeprowadzce nie warto umniejszać roli nieformalnych „obowiązków”, jak choćby przedstawienia się najbliższym sąsiadom. Paradoksalnie niedopełnienie najmniej sformalizowanych kwestii mogłoby mieć najbardziej odczuwalne skutki.
Część I artykułu można znaleźć tutaj.
Malwina Wrotniak
źródło: Bankier.pl
