Prawie dwa razy większe mieszkanie niż w kryzysie
[29.11.2013] Październik był już czwartym z rzędu miesiącem konsekwentnego wzrostu możliwości zakupowych Polaków na rynku nieruchomości. Co więcej, październikowy wynik był najwyższy od początku prowadzenia badania (styczeń 2008).
Trzyosobowa rodzina może dziś kupić prawie dwa razy większy lokal niż pięć lat temu. Indeks możliwości zakupowych Polaków na rynku nieruchomości wzrósł w październiku do 147,9 pkt. – wynika z danych Lion’s Bank. Jest to już czwarty z rzędu wzrost. Jeszcze w czerwcu indeks był na poziomie 133,2 pkt. Teoretycznie oznacza to, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogła w czerwcu br. pozwolić sobie na zakup 133,2 m kw. mieszkania, to w październiku mogłaby kupić już 147,9 m kw. Jeśli natomiast za nieruchomość bazową przyjąć lokal o powierzchni 50 m kw., to dziś możliwości zakupowe wyniosłyby 55,5 m kw.
Prawie dwa razy większe mieszkanie niż w kryzysie
Jeszcze wyraźniej widać zmianę w możliwościach zakupowych gdyby wziąć pod uwagę dłuższe okresy. I tak na przykład od grudnia 2008 roku, kiedy indeks przyjął najniższą wartość, doszło do zmiany wyniku z poziomu 80,1 pkt do 147,9 pkt., czyli o 84,7%. Teoretycznie oznacza to, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogła pięć lat temu kupić mieszkanie o powierzchni 50 m kw., to dziś możliwości zakupowe wyniosłyby aż 92,4 m kw.
Pełny obraz rynku
Indeks możliwości zakupowych obrazuje jak zmienia się siła nabywcza modelowej rodziny na rynku nieruchomości. Jest ona tym większa, im niższe są ceny mieszkań, a wyższe zarobki i zdolność kredytowa.
Indeks łączy w sobie trzy elementy:
- zmiany poziomu wynagrodzeń – na podstawie danych GUS o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat z zysków (dane uśrednione z odczytów za ostatnie 12 miesięcy),
- zmiany cen nieruchomości – na podstawie indeksu cen transakcyjnych mieszkań w 16 największych miastach Polski (dane Open Finance i Home Broker),
- zmiany poziomu mediany zdolności kredytowej modelowej 3-os. rodziny o dochodzie 5 tys. zł netto (dane Home Broker).
Połączenie tych trzech czynników w jeden indeks jest sporym uproszczeniem, ale dzięki temu w prosty i syntetyczny sposób zderzyć można siłę popytu na rynku nieruchomości (zarobki i potencjał do zadłużania się ludności) z cenami mieszkań. Za moment "startowy" przyjęto styczeń 2008 r. – wtedy też indeks przyjmuje wartość 100 punktów.
W badanym okresie najłatwiej było zostać właścicielem lokalu w październiku 2013 r., kiedy indeks osiągnął wartość 147,9 punktów. Jego poziom oznaczał wtedy, że statystyczna rodzina mogłaby kupić o prawie 85% większe mieszkanie niż w grudniu 2008 r., kiedy indeks możliwości zakupowych znalazł się na najniższym poziomie (80,1 pkt).
Październikowa powtórka z września
Pozytywna zmiana notowań indeksu to wynik korzystnych dla kupujących zmian we wszystkich branych pod uwagę obszarach. Identyczna sytuacja miała miejsce we wrześniu. Po pierwsze w otoczeniu rekordowo niskich stóp procentowych banki są skłonne pożyczać kredytobiorcom więcej. I tak w październiku br. 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła od banku pożyczyć na 30 lat przeciętnie 414 tys. zł, czyli aż o 54 tys. zł więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Znany już wynik za listopad, który pod uwagę wzięty zostanie dopiero w przyszło miesięcznym odczycie indeksu, sugeruje pogorszenie w tym zakresie (zdolność kredytowa na poziomie 402 tys. zł).
Wynagrodzenia powoli do góry
Tradycyjnie już obserwowana jest też umiarkowanie pozytywna kontrybucja wzrostu przeciętnego poziomu wynagrodzeń. Uśrednione wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw z ostatnich 12 miesięcy wyniosło w październiku 2013 r. 3 804,08 zł. Rok wcześniej było to 3 711,73 zł.
W ostatnich miesiącach stabilizacji podlegają też przeciętne ceny transakcyjnej mieszkań. W październiku korekta była niemal niezauważalna i wyniosła 0,05% miesięcznie. W tym miesiącu obserwowana zmiana miała więc niewielki pozytywny skutek dla możliwości nabywczych Polaków. W dłuższym horyzoncie trzeba jednak pamiętać, że te same dane sugerują, że w ostatnich 12 miesiącach mieszkania zdrożały o 7,6% (październik 2012 do październik 2013). Od grudnia natomiast indeks zanotował aż 10,1-proc. zwyżkę. Ceny mieszkań były więc na początku roku czynnikiem wpływającym negatywnie na możliwości zakupowe.
Zawirowania związane z zakończeniem programu "Rodzina na swoim"
Dla porządku należy wyjaśnić, że część obserwowanego wzrostu cen transakcyjnych (w ujęciu r/r) to efekt zmiany przyzwyczajeń zakupowych Polaków. W zeszłym roku programu dopłat do kredytów faworyzował kwotami idącymi niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych zakupy najtańszych lokali, co w 2012 roku zaniżało przeciętną cenę transakcyjną tym mocniej, im bardziej zbliżał się koniec programu "Rodzina na swoim". Dziś nabywcy kupują częściej lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe, co ma odzwierciedlenie w przeciętnej cenie transakcyjnej.
Przedstawione wyniki są efektem wielu uproszczeń. Uwzględniają one przeciętną ofertę rynkową kredytów mieszkaniowych dla 3-os rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, przeciętną cenę transakcyjną mieszkania i poziom wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw (za GUS). Nie wzięto natomiast pod uwagę np. możliwości skorzystania z programów dopłat do kredytu, wymagań co do wysokości wkładu własnego czy różnicy w przeciętnej cenie metra kwadratowego mieszkania o mniejszym i większym metrażu.
Bartosz Turek
źródło: Lion’s Bank
