Nieruchomości: czekać czy kupować?
[30.06.2011] Decyzja o zakupie mieszkania jest wypadkową wielu czynników i nie zależy jedynie od ceny nieruchomości. Jednakże potencjalni nabywcy, dla których cena ma istotne znaczenie, powinni rozważyć wstrzymanie się z kupnem mieszkania i poszukanie alternatyw. Ponadto zawsze może okazać się, że rząd zdecyduje o rozpoczęciu kolejnego programu wspomagającego rynek.
Zdecydowana większość Polaków pragnie posiadać własne mieszkanie. Z tego powodu dyskusja o cenach nieruchomości rozpala wiele emocji. Natomiast coraz więcej czynników przemawia za nadchodzącym spadkiem cen nieruchomości. Największe znaczenie będzie miało ochłodzenie akcji kredytowej. Zmniejszenie napływu pieniądza na rynek wymusi obniżenie cen mieszkań.
Rynek napompowany kredytem
Rozwój rynku nieruchomości był możliwy dzięki taniemu kredytowi. Przez ostatnie pięć lat zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych zwiększyło się o niemal 423 proc., przekraczając na koniec 2010 r. 263 mld zł.
Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (dane roczne w mld złotych)
Źródło: ZBP, NBP, Raport AMRON-SARFiN 4/2010
Bez taniego kredytu rynek nieruchomości rozwijałby się zdecydowanie wolniej. Jednakże taki model wzrostu ma swoją ciemną stronę. Na pierwszy rzut oka widoczny jest wzrost cen nieruchomości. Ponadto cały sektor budowlany musi stawić czoło rosnącym kosztom. Wszystko funkcjonuje bez zastrzeżeń do czasu, kiedy ceny nieruchomości rosną. Spełnienie tego warunku gwarantuje pokrycie wysokich kosztów oraz zapewnia zyski deweloperom. Problemy pojawiają się wtedy, kiedy tempo wzrostu wartości nieruchomości traci swoją dynamikę.
Powód 1: Zakręcenie kurka z tanim kredytem
Koniec 2010 r. przyniósł ochłodzenie na rynku hipotecznym. Banki udzieliły wyraźnie mniej kredytów. W dodatku ich ogólna wartość była niższa. To kontynuacja trendu obserwowanego od dłuższego czasu.
Chociaż na początku roku na rynku zaobserwowano ożywienie, to nie można mówić o odwróceniu tendencji. To tylko reakcja na spekulacje o zamianach w programie "Rodzina na swoim". Modyfikacje zakładają zawężenie puli mieszkań objętych programem, dlatego wszyscy, którzy chcą skorzystać z rządowej dopłaty, ustawiają się w kolejce po kredyt. W ostatnim kwartale 2010 r. udział kredytów z dopłatą w całej puli nowo udzielonych kredytów hipotecznych sięgnął 25 proc. To pokazuje, jak olbrzymie znaczenie dla rynku ma rządowy program.
Wnioski o dofinansowanie zakupu nieruchomości w ramach "Rodziny na swoim" będą przyjmowane tylko do końca 2012 r. Wraz z zakończeniem rządowej interwencji popyt szybko zgaśnie, a rynek nieruchomości utraci ważny bodziec wzrostowy.
Powód 2: Drogi i niedostępny kredyt
Okres taniego pieniądza powoli przechodzi do historii. Od początku roku w naszym kraju stopy procentowe zostały podniesione czterokrotnie, rosnąc o 100 punktów bazowych. Wszystko wskazuje na to, że Rada Polityki Pieniężnej będzie kontynuować zaostrzanie polityki monetarnej. Sprawi to, że dotychczasowe trendy obserwowane na rynku kredytów hipotecznych będą kontynuowane, a w dalszej perspektywie tendencja będzie się nasilać.
Dodatkowymi czynnikami stojącymi za spadkiem ilości i wartości udzielanych kredytów są regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S oraz rekomendacja T doprowadziły do zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych. Tym samym coraz mniej ludzi ma wystarczającą zdolność kredytową, aby mieć szansę na hipotekę.
Powód 3: Koszty budowy powędrowały w górę
Koszty budowy mieszkań w ostatnich latach wzrosły i pozostają na wysokim poziomie. Jest to konsekwencja olbrzymiej ilości inwestycji realizowanych przez przedsiębiorstwa. Z jednej strony popyt na usługi budowlane zgłaszał rząd i samorządy w ramach przygotowań do Euro 2012. Z drugiej strony odczuwany był wciąż silny popyt na rynku nieruchomości. Skala inwestycji była tak duża, że koniecznością okazało się sięgnięcie po zagranicznych wykonawców, gdyż w Polsce brakowało dużych podmiotów gotowych do realizacji niektórych projektów. Wszystkie te czynniki składają się na wzrost cen materiałów budowlanych oraz wynagrodzeń pracowników.
Koszt budowy metra kwadratowego mieszkania
Wzrost kosztów był rekompensowany wysokimi cenami nieruchomości. Tym samy pozwalał zachować rentowność inwestycji mieszkaniowych. Zatrzymanie wzrostu cen mieszkań doprowadzi do jej spadku. W rezultacie część projektów okaże się nierentowna, zmuszając inwestorów do sprzedaży nieruchomości ze stratą.
Powód 4: Postawa spółek deweloperskich i budowlanych
O nadchodzącym kryzysie przekonuje postawa spółek deweloperskich i budowlanych. Inwestorzy dobrze znają prognozy dla sektora, a ceny akcji pokazują ich słuszność. Podczas gdy WIG w ciągu ostatniego roku zyskał niemal 20 proc., indeks spółek deweloperskich stracił ponad 13 proc. a budowlanych 22 proc.
Wszystkie pozostałe subindeksy reprezentujące branże od przemysłowych po spożywcze i usługowe wyraźnie zyskują. Polscy i zagraniczni inwestorzy zdają sobie sprawę z tego, że ceny nieruchomości w Polsce, a co za tym idzie zyski spółek z tego sektora w najbliższym czasie będą spadać.
Powód 5: Podaż mieszkań wciąż rośnie
Od kilku lat popyt na rynku nieruchomości pozostaje stabilny. Tymczasem liczba nowych mieszkań nieustannie rośnie. Na koniec pierwszego kwartału tego roku liczba mieszkań pozostających w ofercie po raz pierwszy przekroczyła 40 tys. Jednocześnie liczba mieszkań wprowadzonych na rynek przez ostatnie trzy miesiące wyraźnie przekroczyła sprzedaż.
Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie w sześciu największych rynkach Polski
Źródło: Narodowy Bank Polski, REAS
Zachętą dla deweloperów do rozpoczynania nowych projektów jest wciąż wysoka rentowność inwestycji. Jednakże nadchodzący wzrost stóp procentowych może znacząco zmienić sytuację. Z jednej strony zmaleje popyt, zmuszając do deweloperów do dalszego obniżenia cen. Z drugiej wzrosną koszty obsługi zadłużenia, wywierając presję na wzrost kosztów. Tym samym główna zachęta do rozpoczynania nowych projektów, jaką jest wysoka rentowność inwestycji, utraci swoje znaczenie.
Konsekwencje spadku cen
Spadek cen będzie miał wiele poważnych konsekwencji. Gospodarstwa domowe będą spłacać kredyty hipoteczne o wartości przewyższającej rynkową cenę nieruchomości. Ponadto ceny będą zbyt niskie, aby pokryć koszty budowy nieruchomości. W tej sytuacji deweloperzy zostaną zmuszeni sprzedawać nieruchomości ze stratą. Doświadczenie krajów zachodnich pokazuje, że czekanie na ponowny wzrost cen jest ślepą uliczką. W konsekwencji dotkliwe straty poniesie system bankowy. Wzrost odsetka złych kredytów będzie generował straty. W dodatku wzrośnie ostrożność banków i przyczyni się to do dalszego zacieśnienia polityki kredytowej, zwiększając presję na spadek cen nieruchomości.
Czekać czy kupować?
Decyzja o zakupie mieszkania jest wypadkową wielu czynników i nie zależy jedynie od ceny nieruchomości. Jednakże potencjalni nabywcy, dla których cena ma istotne znaczenie, powinni rozważyć wstrzymanie się z kupnem mieszkania i poszukanie alternatyw. Ponadto zawsze może okazać się, że rząd zdecyduje o rozpoczęciu kolejnego programu wspomagającego rynek. Z tego powodu oczekiwany spadek cen może nadejść później niż w warunkach panujących obecnie. Mimo to doświadczenie krajów zachodnich na czele ze Stanami Zjednoczonymi pokazuje, że spadek cen nieruchomości jest nieuchronny.
Piotr Lonczak
Analityk Bankier.pl
źródło: Bankier.pl
