Rosną ceny mieszkań na rynku wtórnym

Rosną ceny mieszkań na rynku wtórnym

[30.12.2010] W 2010 roku w 15 polskich miastach średnia cena ofertowa metra mieszkania na rynku wtórnym wzrosła o 2,6%, czyli  o poziom zbliżony do poziomu inflacji. Nie we wszystkich miastach ceny pozostały na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego.

W Olsztynie, w grudniu 2010 metr, mieszkania jest tańczy o 4,5% niż przed rokiem, w Szczecinie i Toruniu o 1,3%, a w Katowicach o 0,8%. Na drugim biegunie znajdują się Wrocław i Łódź z ponad 7% wzrostem ceny ofertowej na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, ale też Białystok czy Lublin, gdzie ceny są wyższe o odpowiednio 5,7% i 5,3%.

Jeśli rok 2009 można było uznać za rok marazmu czy kryzysu na rynku nieruchomości, to do 2010 bardziej pasuje określenie stabilizacja. Podaż mieszkań na rynku wtórnym utrzymuje się nadal na wysokim poziomie, w serwisie www.szybko.pl było to średnio 60 tysięcy dostępnych ofert sprzedaży miesięcznie. Z drugiej jednak strony w ciągu mijającego roku banki modyfikowały swoją politykę kredytową: spadały marże, pojawiały się atrakcyjne promocje, obniżały się wymogi dotyczące minimalnego wkładu własnego. W 2010 nadal, bez obostrzeń funkcjonował program „Rodzina na swoim”, przy czym wskaźniki cenowe kwalifikujące mieszkania do objęcia programem wzrosły. Ten łatwiejszy, w porównaniu z 2009 rokiem, dostęp do kredytów stymulował popyt.

Nie mieliśmy jednak do czynienia z raptownymi skokami popytu, spowodowanymi zapowiedzią zmian w polityce kredytowej czy też ograniczeniami planowanymi dla programu „Rodzina na swoim”. Można pokusić się o stwierdzenie, że Polacy wyciągnęli wnioski z sytuacji, która miała miejsce na zachodnioeuropejskich i amerykańskim rynku nieruchomości i nie podejmują pochopnych decyzji na fali optymizmu czy też obawy przed nadchodzącą zmianą. Również właściciele mieszkań wystawionych na sprzedaż wykazują się większym realizmem jeśli chodzi o oczekiwania finansowe. W porównaniu z 2009 roku, obecnie już na etapie oferty, ceny obniżane są  zdecydowanie częściej i w większym stopniu.

W 2009 ceny były obniżane w co dwudziestym ogłoszeniu (5%), podczas gdy w mijającym roku aż 14% sprzedających zmniejszyło cenę pierwotną Skala upustów cenowych jest również zdecydowanie większa. Obecnie ceny ofertowe, jeszcze w procesie promowania nieruchomości w Internecie, są obniżane średnio o 5,6% (średnia dla 12 miast), podczas gdy  12 miesięcy temu średnia skala upustów wynosiła 4,9%. W 78% modyfikowanych ogłoszeń cena ofertowa została obniżona tylko raz. Czasami okazywało się to jednak niewystarczające aby wzbudzić zainteresowanie kupujących. W 16% przypadku oferent obniżał cenę dwukrotnie, w 4% trzykrotnie. Były jednak oferty, gdzie ostateczny upust cenowy rzędu 30% nastąpił wskutek pięcio- sześciokrotnej modyfikacji ceny.

Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot

W grupie miast charakteryzujących się najwyższym poziomem cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy cena ofertowa wzrosła średnio o 2,5%. Duży wkład w ten wzrost ma Wrocław, gdzie średnia cena jest  7% wyższa niż przed rokiem. W kolejnych na liście miastach: Warszawie i Krakowie ceny ofertowe są wyższe o 2,8% i 3%, czyli nieznacznie ponad poziom inflacji, co pozwala na uznanie tych rynków za stabilne. W pozostałych miastach z najdroższej siódemki wzrost cen ofertowych jest mniejszy od poziomu wskaźnika inflacji, w Poznaniu i Gdyni średnie ceny wzrosły o 1,6%, w Gdańsku o 1,1% a w Sopocie tylko  0,5%.  

Średnie ceny na rynku wtórnym grudzień 2009 – grudzień 2010

Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach (zł)

Procentowa zmiana średniej ceny mieszkania na rynku wtórnym

Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Opole, Olsztyn, Białystok, Katowice

W ósemce miast, charakteryzujących się poziomem cen poniżej 5 tysięcy złotych za metr, nie można mówić o jednolitej tendencji w zakresie zmian cen. Co prawda średnia zmiana liczona dla wszystkich ośmiu miast jest dodatnia i wynosi +1,7%, to jest to głównie zasługa 7,7 procentowego wzrostu cen ofertowych w Łodzi, prawie 6 procentowej podwyżki w Białymstoku i o 5,3% wyższej ceny w Lublinie. O 3,1% wyższa jest również cena metra kwadratowego w Opolu. We wszystkich 4 lokalizacjach wzrost ceny ofertowej przekracza wysokość poziomu inflacji, więc można mówić o realnym wzroście oczekiwań sprzedających w tych miastach.

W Olsztynie, Szczecinie, Toruniu i Katowicach ceny ofertowe spadły, odpowiednio o 4,5, 1,3 i 0,8%. Rozbieżności w kierunku zmian cen mieszkań, które obserwujemy w tej grupie miast świadczą o tym jak ważne są lokalne uwarunkowania: sytuacja gospodarcza miasta, jego atrakcyjność, skala migracji do i z aglomeracji i oczywiście ilość, rodzaj i jakość istniejących i powstających zasobów mieszkaniowych.

Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach (zł)

źródło: Raport Szybko.pl i Expandera