Nieruchomości: "efekt Euro" nie zadziała w przyszłym roku

Nieruchomości: "efekt Euro" nie zadziała w przyszłym roku

[30.12.2011] Śmiało można stwierdzić, że inwestycje infrastrukturalne, aktywizacja miast, dzielnic i całych regionów pozytywnie  stymulowały polski rynek nieruchomości. Być może uchroniły go przed głębokim kryzysem. Nie należy się jednak spodziewać, że "efekt Euro" zadziała w przyszłym roku.

KREDYTY HIPOTECZNE

Listopad przyniósł nie najlepsze informacje dla osób zainteresowanych zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Podobnie jak przed miesiącem istotnie wzrosło bowiem oprocentowanie kredytów w złotych. Przeciętne (mediana) oprocentowanie wynosi obecnie 6,22%. Od początku roku wzrosło już o prawie 0,7 pkt. proc.

Główną tego przyczyną jest wzrost WIBORu. Obecna wartości stawki WIBOR 3M wynosi 4,97%. Od początku roku wzrosła więc ona o ponad 1 pkt. proc. Dotychczas było to jednak łagodzone spadkiem marż kredytowych. W listopadzie przeciętna marża jednak nie spadła, lecz nieznacznie wzrosła (z 1,25% do 1,27%), co nie pozostało bez wpływu na poziom oprocentowania. W listopadzie po raz kolejny spadła również przeciętna zdolność kredytowa. Główną przyczyną spadków jest najprawdopodobniej stopniowe wprowadzanie przez banki zmian w zasadach wyliczania dostępnej kwoty kredytu. Już tylko do końca roku banki mają bowiem czas na dostosowanie swoich procedur do zapisów Rekomendacji S.

Rekomendacja S określa, że banki, na potrzeby wyliczania zdolności kredytowej, muszą przyjmować założenie, że kredyt będzie spłacony w okresie nie dłuższym niż 25 lat. Dodatkowo w przypadku kredytów walutowych maksymalny stosunek raty do dochodów nie będzie mógł być wyższy niż 42%. W największym stopniu spadek zdolności dotknie więc osoby o dochodach powyżej średniej zainteresowanych kredytem walutowym. Według obecnie obowiązujących regulacji ich rata może bowiem stanowić nawet 65% dochodu.

Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.

www.expander.pl

CENY OFERTOWE

Ceny nieruchomości spadają coraz szybciej, a spadki w ostatnim miesiącu są najwyższe od dwóch lat. W listopadzie mieszkania potaniały średnio o 1,5% (średnia dla 15 polskich miast). Przy czym w Sopocie spadek wyniósł aż 4,2%, w Gdańsku i Gdyni po 3%. Kolejna poważna obniżka miała miejsce w Łodzi, gdzie w średnia cena ofertowa jest niższa o 2,8% niż w październiku. W ciągu ostatnich 3 miesięcy najbardziej, bo o 6,4% spadła średnia cena ofertowa w Sopocie, o ponad 3% spadły ceny we Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Toruniu i Opolu. W rezultacie mieszkania w Łodzi są o prawie 11% tańsze niż przed rokiem, we Wrocławiu i Gdańsku o niemal 9 procent.

Obniżki to trwała tendencja z ostatnich kilkunastu miesięcy i brak jest jakichkolwiek przesłanek, które wskazywałyby, że spadki się zatrzymają. W kwietniu 2007 roku, kiedy dowiedzieliśmy się że zostaniemy współgospodarzami Euro 2012, zastanawialiśmy się jak bardzo ten fakt wpłynie na ceny nieruchomości. "Efekt Euro 2012 na rynku nieruchomości" jest trudny do oszacowania. Śmiało można stwierdzić, że inwestycje infrastrukturalne, aktywizacja miast, dzielnic i całych regionów pozytywnie  stymulowały polski rynek nieruchomości. Być może uchroniły go przed głębokim kryzysem. Nie należy się jednak spodziewać, iż rynek nieruchomości zyska w 2012 roku, kiedy mistrzostwa będą się odbywały. Przed nami realna wizja kryzysu gospodarczego, którego nie złagodzi nawet fiesta i optymizm kibiców, chyba że Polacy zostaną mistrzami Europy.

Kim są i czego szukają Internauci w serwisach ogłoszeniowych? Aktualnie mieszkań szukają ludzie w wieku do 34 lat, stanowią oni ponad 58% wszystkich szukających; 38% to osoby pomiędzy 25 a 34 rokiem życia.

46,34% wszystkich poszukujących nieruchomości to gospodarstwa 3 osobowe i mniejsze. Z uwagi na trendy socjologiczne, czyli przede wszystkim opóźnienie momentu zawierania związku małżeńskiego, a następnie decyzji o posiadaniu dzieci, osoby te poszukują przede wszystkim mieszkań dwupokojowych, które zaspokajają ich potrzeby mieszkaniowej. Nie można jednak nie zauważyć, że największą część rynku stanowią gospodarstwa 4-osobowe (35,41%), których potrzeby są większe.

W okresie 2007-2008, kiedy polityka kredytowa banków była bardzo liberalna, kupujący decydowali się na kredyty w maksymalnej wysokości (wyczerpujące ich zdolność kredytową) i chętnie kupowali mieszkania większe niż ich realne potrzeby (większy metraż mieszkań 2-pokojowych, a także mieszkania 3-pokojowe i większe). Aktualnie ze względu na trudniejszy dostęp do gotówki (kredytów) skłonność do kupowania mieszkań większych naturalnie się zmniejszyła. Zwiększone zainteresowanie mieszkaniami małymi to jeden z przejawów kryzysu.

Z badań Szybko.pl wynika, że 23% potencjalnych kupców szuka mieszkań do 200 tys. złotych; 29% od 200 do 300 tys., a kolejne 20% od 300 do 400 tys.

Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl

CENY TRANSAKCYJNE

Po zeszłomiesięcznych spadkach cen transakcyjnych, w większości notowanych miast sytuacja nieco się uspokoiła. W porównaniu do wartości z listopada odnotowujemy nawet niewielkie wzrosty średnich cen. Pozostaje pytanie, czy spokój ten zagości na dłużej, czy też jest to jedynie krótka przerwa w dalszej podróży cen w dół.

Historycznie słabsze pod względem transakcyjnym pierwsze miesiące roku, a także ograniczenia nałożone przez kolejną z rekomendacji KNF nie mogą nastrajać optymistycznie właścicieli wystawionych do sprzedaży mieszkań. Zainteresowanie klientów dotyczy przede wszystkim segmentu popularnego (który w najmniejszym stopniu odczuwa skutki stagnacji), przy znacznym ograniczeniu popytu na największe powierzchniowo lokale. Taki rozkład transakcji po części pozwala odpowiedzieć na pytanie, dlaczego pomimo zauważalnych spadków cen ofertowych, wartości transakcyjne nie zmieniają się w równie szybkim tempie.

Ceny w dwóch miastach (Poznań, Łódź) kontynuują spadki sprzed miesiąca. Szczególnie wyraźne są w Poznaniu (2,2 proc.). W Łodzi tradycyjnie widoczne są kolejne niewielkie korekty – tym razem symboliczne 0,3 proc., ale w ciągu roku średnia cena m kw. obniżyła się już o 9,5 proc. To rekord jeśli chodzi o obserwowane w raporcie miasta.

Już tylko w Gdyni różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynoszą więcej niż 10 proc. W pozostałych miastach kształtują się one w granicach 4,5 proc. (Warszawa) do 8,4 proc. (Kraków). Porównując to z sytuacją z przełomu 2010/2011 r. dysproporcja ta została zmniejszona najbardziej w przypadku Wrocławia (14 proc. – obecnie 7,5 proc.) i Gdańska (11,2 proc. – obecnie 6,4 proc.). W ciągu ostatnich 12 miesięcy we Wrocławiu ceny transakcyjne pozostały w zasadzie bez zmian. Nie można tego powiedzieć o cenach ofertowych, które spadły o prawie 500 zł. za m kw. Nadal największe mieszkania sprzedawane są w Warszawie (54,7 m kw.). Natomiast w Łodzi średnia transakcja sprzedaży wynosi 47 m kw. przy cenie 176,7 tys. zł. Zarówno powierzchnia mieszkania, jak i cena transakcyjna są najniższe w zestawieniu.

Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.