Prawie 8 tys. za metr w Warszawie
[30.04.2014] Wystarczy dysponować kwotą 450 zł miesięcznie, aby opłacić ratę za zakup przeciętnej kawalerki w Katowicach, Łodzi czy Bydgoszczy. Dwukrotnie wyższa kwota wystarczyłaby, aby regulować miesięczną ratę kredytową za zakup dwóch pokoi w Szczecinie lub kawalerki w Warszawie.
Wystarczy dysponować kwotą 450 zł miesięcznie, aby opłacić ratę za zakup przeciętnej kawalerki w Katowicach, Łodzi czy Bydgoszczy. Dwukrotnie wyższa kwota wystarczyłaby, aby regulować miesięczną ratę kredytową za zakup dwóch pokoi w Szczecinie lub kawalerki w Warszawie – wynika z szacunków ekspertów Lion’s Bank i portalu Domy.pl. W ciągu roku koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt spadł o prawie 6%.
Lion’s Bank wraz z portalem Domy.pl rozpoczynają cykliczne publikacje na temat wysokości rat kredytowych związanych z zakupem mieszkań w największych miastach. Indeks kosztu kredytu (IKK) w prosty sposób prezentuje jak zmienia się comiesięczny koszt długu zaciągniętego na zakup dwupokojowego mieszkania w dużym polskim mieście. Kwietniowy odczyt tego wskaźnika wynosi 85,9 pkt. Oznacza to, że chcąc kupić dwupokojowe mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z odrobinę wyższym kosztem niż jeszcze w lipcu 2013 roku, kiedy indeks był na poziomie 82,6 pkt. (o 3,8% niżej niż dziś). Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, kredyt był o 16,4% droższy niż dziś (indeks na poziomie 100 pkt.).
Prawie 8 tys. za metr w Warszawie
Koszt ten jest oczywiście tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. Pod tym względem prym wiedzie Warszawa. Jak wynika z danych portalu Domy.pl mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi 7,9 tys. zł za m kw. W kolejnym w zestawieniu Krakowie przeciętny metr kosztuje 6,5 tys. zł za m kw. W takich miastach jak Poznań, Wrocław czy Gdańsk właściciele chcą przeciętnie od 5,3 do 5,6 tys. zł za metr. Najtaniej jest w takich miastach jak Katowice, Łódź czy Bydgoszcz, gdzie za metr trzeba przeważnie zapłacić wyraźnie mniej niż 4 tys. zł.
Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach | |||
Lokalizacja | Mediana ceny ofertowej m kw. | Średnia cena transakcyjna za m kw. mieszkania* | Różnica między ceną ofertową i transakcyjną |
Warszawa | 7 928 zł | 6 935 zł | 14% |
Kraków | 6 486 zł | 5 827 zł | 11% |
Poznań | 5 300 zł | 5 222 zł | 2% |
Wrocław | 5 627 zł | 5 037 zł | 12% |
Gdańsk | 5 419 zł | 4 797 zł | 13% |
Lublin | 4 750 zł | 4 392 zł | 8% |
Szczecin | 4 246 zł | 3 825 zł | 11% |
Bydgoszcz | 3 775 zł | 3 403 zł | 11% |
Łódź | 3 811 zł | 3 400 zł | 12% |
Katowice | 3 698 zł | 3 301 zł | 12% |
* Na podstawie danych NBP za IV kw. 2013 r. |
Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które ostatnio – za czwarty kwartał – opublikował Narodowy Bank Polski. Różnice wynoszą od 2% w Poznaniu do 14% w Warszawie. Przeciętnie aż o 11% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży.
Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając cała sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe (mediany). Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie w systemie rat równych.
W Warszawie za kawalerkę trzeba zapłacić 950 zł miesięcznie
Z danych firmy Lion’s House wynika, że obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,67%. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR 3M średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można więc oszacować na 4,38%. Tak niskie oprocentowanie kredytów zawdzięczamy rekordowo niskim stopom procentowym ustalanym przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). W efekcie chcąc kupić 30-metrową kawalerkę w Warszawie trzeba liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 951 zł miesięcznie. Z ponad dwukrotnie niższym kosztem trzeba by liczyć się chcąc kupić modelową kawalerkę w Katowicach (443 zł), Bydgoszczy (453 zł) lub Łodzi (457 zł).
Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach | ||||||
Lokalizacja | Kawalerka | Mieszkanie 2-pok. | Mieszkanie 3-pok. | |||
szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | |
Warszawa | 237 840 zł | 951 zł | 396 400 zł | 1 584 zł | 594 600 zł | 2 376 zł |
Kraków | 194 580 zł | 778 zł | 324 300 zł | 1 296 zł | 486 450 zł | 1 944 zł |
Poznań | 159 000 zł | 635 zł | 265 000 zł | 1 059 zł | 397 500 zł | 1 589 zł |
Wrocław | 168 810 zł | 675 zł | 281 350 zł | 1 124 zł | 422 025 zł | 1 687 zł |
Gdańsk | 162 570 zł | 650 zł | 270 950 zł | 1 083 zł | 406 425 zł | 1 624 zł |
Lublin | 142 500 zł | 570 zł | 237 500 zł | 949 zł | 356 250 zł | 1 424 zł |
Szczecin | 127 380 zł | 509 zł | 212 300 zł | 848 zł | 318 450 zł | 1 273 zł |
Bydgoszcz | 113 250 zł | 453 zł | 188 750 zł | 754 zł | 283 125 zł | 1 132 zł |
Łódź | 114 330 zł | 457 zł | 190 550 zł | 762 zł | 285 825 zł | 1 142 zł |
Katowice | 110 940 zł | 443 zł | 184 900 zł | 739 zł | 277 350 zł | 1 108 zł |
Średnia | 153 120 zł | 612 zł | 255 200 zł | 1 020 zł | 382 800 zł | 1 530 zł |
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,67%, a WIBOR 3M 2,71% | ||||||
Dwójka już od 739 zł miesięcznie
Rata za kawalerkę w Warszawie jest równa tej z jaką należałoby się liczyć kupując na kredyt dwa pokoje w Lublinie (949 zł). Z grona badanych miast najwyższa byłaby rata za zakup dwóch pokoi w Warszawie (1584 zł), a najniższa w Katowicach (793 zł). Średnia dla branych pod uwagę miast to 1020 zł. Teoretycznie tyle trzeba dziś przeciętnie zapłacić kupując na kredyt modelowe dwupokojowe lokum.
Trzy pokoje w Łodzi w cenie dwóch z Wrocławia
Z o połowę wyższą kwotą trzeba się liczyć chcąc kupić na kredyt mieszkanie trzypokojowe (modelowa powierzchnia 75 m kw.). Najdrożej jest oczywiście w Warszawie, gdzie rata kredytu na zakup przeciętnego trzypokojowego mieszkania to już 2376 zł miesięcznie. Ponad 1,9 tys. zł trzeba by płacić co miesiąc do banku za identycznej wielkości lokum w poprzedniej stolicy Polski. Około 1,1 tys. zł, byłoby natomiast ratą za zakup trzech pokoi w Katowicach, Łodzi lub Bydgoszczy.
Kredyty nie powinny szybko drożeć
Oczywiście trzeba mieć świadomość, że kupując nieruchomość na kredyt w złotym ponosi się ryzyko związane ze zmiennością stóp procentowych. W tym kontekście niezwykle ważne jest to czy i ewentualnie o jakich zmianach stóp procentowych zadecyduje Rada Polityki Pieniężnej. Ta jednak w najbliższym czasie nie planuje podwyżek. W oficjalnych komunikatach rady można znaleźć informacje o chęci utrzymania stóp procentowych na niezmienionym poziomie do końca trzeciego kwartału 2014 r. Z dużym prawdopodobieństwem niedługo okres ten zostanie wydłużony do końca br. Nie brakuje też opinii zgodnie z którymi rekordowo niskie stopy procentowe będą też obowiązywały w roku kolejnym.
Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Za 6 miesięcy wyceniają one WIBOR 3M na 2,76%. Dziś WIBOR 3M jest notowany niemal na identycznym poziomie (2,72%). W dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 3,42%. Gdyby za 21 miesięcy WIBOR 3M faktycznie wzrósł do poziomu 3,42%, to rata kredytu zaciągniętego na 25 lat i 300 tys. zł wyniosłaby 1740 zł miesięcznie. To wciąż wyraźnie mniej niż w sierpniu 2012 r.(wtedy rata takiego długu wyniosła 2046 zł), kiedy rynek nie dyskontował jeszcze poluzowania polityki pieniężnej, do której doszło w listopadzie oraz jedynie o 120 zł miesięcznie więcej niż obecnie.
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod trzy główne czynniki:
- Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
- Wysokość przeciętnej marzy kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków,
- Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
- Kredyt udzielany na 30 lat,
- System rat równych,
- Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku.
Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Bartosz Turek, Lion’s Bank
Marcin Drogomirecki, Domy.pl
źródło: Lion’s Bank