Czy ceny nieruchomości nadal będą rosły?

[16.06.2007] W 2006 r. rynek nieruchomości, a zwłaszcza mieszkaniowy, przeżywał największy w historii boom. Mieszkań do sprzedaży było mało, a popyt stale rósł. Ceny w niektórych rejonach kraju wzrosły nawet o 67% (Kraków). Prognozy na najbliższe lata przewidują dalszy wzrost cen mieszkań, jednak z mniejszym nasileniem niż miało to miejsce w ubiegłym roku.

W 2007 r. ceny mieszkań w zależności od regionu mogą wzrosnąć od 20 do nawet ponad 50%. Przewidywania takie są uzasadnione. Wystarczy zapoznać się z raportami z rynku nieruchomości za I kwartał 2007 r., wg którego ceny ofertowe wzrosły o kilkanaście procent.

Analitycy są zgodni, że wzrost cen nie będzie jednak znaczny. Mieszkania będą drożeć wolniej, gdyż w niektórych miastach osiągnęły już tak wysoki poziom, że dla wielu potencjalnych klientów stały się barierą nie do pokonania. Wzrost średnich cen będzie jednak postępował, a to za sprawą pojawiania się na rynku wtórnym większej liczby mieszkań o wyższym standardzie, z kończonych nowych inwestycji.

Nadal będą się dobrze sprzedawały nieruchomości w dobrej lokalizacji, w zadbanych budynkach, na atrakcyjnych piętrach. Trudniej natomiast będzie sprzedać nieruchomości znajdujące się w dzielnicach nie cieszących się dobrą opinią, przy ruchliwych ulicach i w zaniedbanych budynkach.

Co prawda boom mieszkaniowy już się skończył, ale nie można jeszcze mówić o zastoju na rynku nieruchomości z uwagi na niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków. Jeśli dotychczasowa duża dostępności kredytów mieszkaniowych się utrzyma, popyt w 2007 r. prawdopodobnie będzie na poziomie ubiegłorocznego.

Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym największym zainteresowaniem cieszą się niezmiennie mniejsze mieszkania, 2-3-pokojowe, o powierzchni 40-60 m2

Ta sytuacja ma oczywiście swoje odbicie na rynku wtórnym. Z braku nowych mieszkań ludzie rozpoczynają poszukiwania ofert starszych lokali. W efekcie ceny mieszkań używanych rosną nawet szybciej niż nowych. Nic nie wskazuje na to, że w tym roku sytuacja się zmieni. A to oznacza dalszy wzrost cen.

Wzrost cen działek budowlanych, rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa każą sądzić, że ceny nowych mieszkań także będą rosły i, w zależności od aglomeracji, do końca roku mogą to być wzrosty rzędu nawet kilkunastu procent. Na rynku wtórnym wzrosty będą większe, zwłaszcza w miastach, w których podaż nowych lokali będzie znacząco ustępować popytowi.

Polski rynek mieszkaniowy cierpi z powodu ograniczonej podaży mieszkań. Spora ich część znajduje nabywców, zanim trafi do oficjalnej sprzedaży. Według danych GUS, co roku przybywa średnio ok. 11 tysięcy nowych lokali. Jednak w ostatnich latach liczba ta rośnie bardzo powoli - w 2006 r. oddano do użytku 114 164 mieszkania, czyli o 98 więcej niż rok wcześniej, co oznacza wzrost na poziomie 0,085 proc. A na dzień dzisiejszy brakuje co najmniej 1,5 miliona mieszkań. Jeśli to tempo nie wzrośnie, to słynne trzy miliony mieszkań powstaną dopiero za co najmniej...26 lat.

Hossa na rynku wynika z przewagi popytu nad podażą. Przy tak dużym popycie musiało dojść do gwałtownych wzrostów cen. Wszystko wskazuje na to, że w 2007 r. stawki nadal będą rosnąć, choć analitycy sądzą, że już nie w takim szybkim tempie. Główną przyczyną wolnego tempa budowy nowych mieszkań jest to, że brakuje aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego miast. W Warszawie, która jest niekwestionowanym liderem pod względem wartości i wielkości inwestycji, zaledwie 15% terenów objętych jest aktualnymi planami. Inne duże aglomeracje wypadają w tym rankingu jeszcze gorzej. W Poznaniu aktualne plany dotyczą 13% powierzchni, współczynnik ten w Katowicach wynosi 12%, w Krakowie 10%, a w Gdyni - 8,5%. Najlepszymi wynikami może poszczycić się Wrocław i Gdańsk - nowe plany zagospodarowania obejmują tam 35% terenów, co i tak nie jest wystarczającym wynikiem. Rynek pierwotny mimo to rozwija się agresywnie, deweloperzy nowe inwestycje sprzedają jeszcze na etapie realizacji, a ceny ciągle rosną. Taki trend będzie się utrzymywał.

Oczywiście, to jak bardzo wzrosną ceny, zależeć będzie od regionu kraju, lokalizacji, wykończenia i solidności inwestora. Zakupem nieruchomości zainteresowani będą nadal klienci zarówno krajowi, jak i zagraniczni, przy czym należy zwrócić uwagę na coraz większe zainteresowanie naszym rynkiem sąsiadów zza wschodniej granicy oraz inwestorów z krajów azjatyckich. Na rynek wchodzą zamożni klienci traktujący te zakupy jak inwestycje z możliwością uzyskiwania przychodów z najmu.

Rynek wtórny również będzie rozwijał się dynamicznie, a powodem wzrostu wartości nieruchomości z tego rynku jest duża zwyżka cen na rynku pierwotnym.

W tym roku lokale będą kupowane raczej na potrzeby własne, ale jeśli będą dobrze zlokalizowane, służyć mogą jako lokata i dać przychody z najmu. Klienci poszukują lokali usytuowanych w eleganckich kamienicach przeznaczonych na cele mieszkalnie lub użytkowe. Mieszkania na rynku wtórnym kupują np. rodzice młodym studentom, bo to dobra inwestycja, lepsza niż najem.

Rynek najmu będzie w dalszym ciągu alternatywą dla rynku kupna-sprzedaży. Korzystają z niego ludzie mniej zamożni lub ci, którzy pracują poza rodzinnym miastem.

Rynek najmu mieszkań jest podzielony na segment tzw. tanich mieszkań i segment apartamentów wynajmowanych przez firmy zarówno zagraniczne, jak i krajowe dla kadry menedżerskiej. Takich najemców interesują lokale dobrze usytuowane i komfortowo wykończone. Ich podaż jest niewielka, a popyt w gospodarczo rozwijających się miastach rośnie. Pamiętać jednak należy, że zmienią się też koszty utrzymania lokali. Planowana jest bowiem m.in. podwyżka cen energii elektrycznej, gazu ziemnego czy opłat czynszowych. Będzie to miało decydujący wpływ na kształtowanie się cen na rynku najmu w poszczególnych miastach.

Wszyscy, którzy planują w niedalekiej przyszłości zakup mieszkania, nie powinni odkładać tej decyzji na później, licząc na wyhamowanie czy spadek cen. Należy jednak pamiętać, żeby kupować z rozsądkiem. Zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa, obarczona sporym ryzykiem. Należy podejmować współpracę z doświadczonymi profesjonalistami rynku nieruchomości, którzy pomogą dokonać trafnego wyboru nie tylko na teraz, ale i na lata. Zawsze należy być ostrożnym i nie kupować przysłowiowego kota w worku.

Monika Wójcik
Doradca Finansowy Money Expert SA