Raport - kredyty hipoteczne w 2007 r.

[23.04.2008] Miniony 2007 rok można śmiało nazwać rokiem kredytów hipotecznych. Banki z rozmachem przyznawały pieniądze na realizację naszych inwestycji, a my bez zahamowań je przyjmowaliśmy. Przeżyliśmy krótką, lecz bardzo rentowną erę tanich kredytów mieszkaniowych, cztery podwyżki stóp procentowych oraz kryzys hipoteczny w USA. Kolejne wydarzenia sprawiły, iż mimo świetnych perspektyw koniec roku nieco rozczarował - chyba najbardziej finalnego odbiorcę, marzyciela - kredytobiorcę.

Rok 2007 na rynku kredytów hipotecznych

Łączna wartość zaciągniętych zobowiązań: 56 mld zł
Kredytobiorcy: 311 tys.
WIBOR: 4,25 - 4,50%
Okres kredytowania: do 50 lat
Marża: 0,25 - 1%
Średnia wartość pojedynczego zobowiązania kredytowego: 200 - 250 tys. PLN

Takiej koniunktury jeszcze nie było - pożyczyliśmy od banków dużo ponad 56 mld PLN, kredyty hipoteczne zaciągnęło ok. 311 tysięcy kredytobiorców. Boom mieszkaniowy zaczął się dużo wcześniej, ale to właśnie początek 2007 roku przyniósł ze sobą tą oszałamiającą dynamikę. Nic dziwnego - popyt ogromny, ceny mieszkań wysokie, a kredyty tanie jak nigdy dotąd. Na co więc było czekać skoro i tak jedyny sposób na zakup własnego M to jego współfinansowanie ze środków pożyczonych od banku. Do tego jeszcze powalająca konkurencja międzybankowa - tak działa gospodarka rynkowa - coraz taniej, coraz łatwiej, coraz szybciej.

To fakt - wszystkie banki działające na polskim rynku otworzyły swe podwoje, obserwując jak mieszkaniowe szaleństwo ogarnia kraj. Najniższe w historii stopy procentowe dla kredytów w PLN (WIBOR 4,25- 4,50% w I połowie roku), obniżone marże, wydłużone okresy kredytowania (nawet do 50 lat), brak opłat za rozpatrzenie wniosków kredytowych, minimalne wymagania, a wartość kredytów coraz wyższa, bo i ceny mieszkań galopujące. Średnia wartość pojedynczego zobowiązania kredytowego wyniosła w roku 2007 ok. 200-250 tys. PLN, co było wynikiem o prawie 30% wyższym niż jeszcze rok wcześniej.
Popularność zyskały również kredyty refinansowe. Dzięki nim można było znacznie obniżyć koszt zaciągniętego wcześniej zobowiązania. Instytucje finansowe nie pobierały przy tym prowizji i w wielu przypadkach wzięły na swoje barki odpowiedzialność i koszty związane z załatwianiem wpisów w księgach wieczystych. mBank, MultiBank czy Santander Consumer Bank przy refinansowaniu starego kredytu hipotecznego nie wymagały nawet materiałów dokumentujących dochody. W Fortis Bank czy GE Money Bank przy tej okazji można było bez dodatkowych wymagań uzyskać gotówkę na dowolny cel do 25 % refinansowanego kredytu. ING Bank Śląski zaniechał pobierania opłaty za wycenę nieruchomości i zrezygnował z przejściowego zabezpieczenia do czasu ustanowienia hipoteki.

Banki wyszły naprzeciw swoim klientom

W tym okresie banki złagodziły swoją politykę cenową. Marża, jeden ze składowych elementów wpływających na wysokość raty kredytowej, była minimalna. Spadła ona w licznych przypadkach poniżej 1%, a na zachętę w pierwszych dwóch, trzech latach mogła wynosić np. tylko 0,25%. Tak zachęcał swoich Klientów m.in. Deutsche Bank (0,25% w pierwszym roku), ING Bank Śląski (0,5% w kolejnych dwóch latach), Bank BGŻ (0,9% przez dwa pierwsze lata kredytowania).

Niskie stopy procentowe i konkurencyjne marże sprawiły, że kredyty w złotówkach przebiły atrakcyjnością te we frankach szwajcarskich, których oprocentowanie szło w górę (LIBOR w I połowie 2007 - 2,25%), a kurs CHF tracił swoją stabilność. Nie mniej najkorzystniej było się zadłużyć w tej walucie w Millennium oraz Raiffeisen Bank. Za średniej wartości kredyt trzeba było płacić odsetki wg stopy 3,5%. W Fortis Bank przy najniższej na rynku marży 1,3% już ok. 3,7%, a w Banku BGŻ czy Kredyt Bank ponad 4,2%.

Druga połowa 2007 roku przyniosła kilka niespodzianek na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań osiągnęły pułap maksymalny. Kolejne dwie podwyżki stóp procentowych przez RPP (WIBOR w sierpniu do 4,75%, w listopadzie do 5,00%) zmartwiły kredytobiorców i ostudziły zapał inwestycyjny. Znacznie wzrosły miesięczne koszty z tytułu spłaty zobowiązań (nawet o ok.3 p.p. w stosunku do początku 2007r.), a liberalne banki nie były w stanie już bardziej ich obniżyć. Zaniepokojenie miało wpływ na spadek popytu na nieruchomości i dynamiki sprzedaży kredytów (w III kwartale prawie 10% mniej w stosunku do II kw., a w IV ponad 16% mniej w stosunku do III).

Swoje piętno odcisnął również kryzys na rynku nieruchomości w USA. Banki nie wprowadziły w związku z nim poważnych restrykcji, ale poczuły zagrożenie. Mimo, że liczba udzielonych kredytów spadła, to jednak wartość tych wypłacanych była bardzo wysoka. W IV kwartale średnia wartość udzielanych przez kredytodawców środków wynosiła: w Banku Zachodnim WBK - ok. 220 tys., DOM - 246tys., w mBanku i Multibanku - 289 tys., w Millennium ok. 210 tys., a potentat na rynku kredytów - PKO BP udzielał pożyczek o średniej wysokości ok. 160 tys. I te właśnie wartości w tym okresie stały się kartą przetargową banków. Bank Zachodni, DOM, Kredyt Bank zwiększyły dzięki temu znacznie swoją sprzedaż pod koniec 2007 roku.

A co w 2008...

Czym w 2008 roku chcą konkurować banki? Właściwie wszystkie możliwości zostały już wykorzystane, marży nie sposób już obniżyć, a stopy procentowe nadal rosną - od początku roku były już dwie podwyżki. WIBOR wynosi aktualnie 5,75%, złotówka jest tak silna, że zaciąganie zobowiązań w walutach obcych mija się z celem. Co mają więc do zaoferowania banki, które naprawdę chcą nam pomagać?

Przyszedł czas na zmianę procedur, a w tym m.in.: przyśpieszenie formalności związanych z rozpatrywaniem wniosków (w ING wstępną decyzję kredytową można otrzymać już w ciągu 40 min.). Najlepiej w tym aspekcie oceniane są jednak GE Money Bank, BGŻ, Nykredit, najsłabiej Polbank EFG, Lukas, Fortis. Dodatkowo wydłużenie okresu kredytowania dla osób w podeszłym wieku, starających się o pożyczkę (BPH podniósł go z 70 na 75 lat), kolejne zmiany w obliczaniu zdolności kredytowej, aby móc pożyczyć ponad obowiązujący standard, większe możliwości dla osób zarobkujących poza granicami kraju i możliwość spłaty kredytu w walucie w jakiej był zaciągnięty, czy brak dodatkowej opłaty zabezpieczającej brak wkładu własnego.

Kredyt z dopłatą

Jest jeszcze coś, co może przyciągnąć przyszłych kredytobiorców i obniżyć koszty związane z obsługą kredytu. To możliwość refinansowania kredytowych odsetek w ramach rządowego programu "Rodzina na swoim". Od zeszłego roku dwaj potentaci na rynku finansowym PKO BP i Pekao SA oferują produkty z tego typu dopłatami dla małżeństw wychowujących dzieci, rodzin o przeciętnych dochodach, z mniejszych miejscowości dając tym samym szansę na poprawę warunków lokalowych polskich rodzin. Świetny pomysł na akcję kredytową dla banków, a jednocześnie korzystna forma dla kredytobiorców. Jednakże jak na ironię popularność tych kredytów jest stosunkowo niewielka.

Informacja o kredytach z dopłatą powinna zaistnieć w świadomości potencjalnych kredytobiorców, szczególnie przez wzgląd na fakt, że nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania ma w przyszłości umożliwić uzyskanie takiej pomocy także osobom samotnie wychowującym dzieci. W zeszłym roku ok. 5 tysięcy rodzin zdecydowało się na tę formę finansowania zakupu mieszkania czy budowy domu. Zdaniem analityków Gold Finance popyt na nie już w tym roku może zdecydowanie się zwiększyć. Nie oszukujmy się, koszty kredytu z miesiąca na miesiąc rosną, warto więc szukać sposobów na zatrzymanie części pieniędzy z rodzinnego budżetu w portfelu.

Rok 2008 na rynku kredytów hipotecznych będzie okresem przemyślanych decyzji i zdecydowanie wolniejszego tempa transakcji. Mimo ponad 2 milionowego zapotrzebowania na mieszkania w naszym kraju tempo ich sprzedaży nieco spadło, co zapowiada również obniżone tempo wzrostu udzielanych kredytów, mniej więcej do poziomu ok. 20%. To wróży, że będziemy mieli nieco więcej czasu na rozważny wybór najlepszego kredytodawcy, banku z którym będziemy związani finansowo przez najbliższe 20-30 lat.

Karol Grymuła
Analityk Gold Finance