4 lipca 2007 r.

Kupno mieszkania pod wynajem - czy to dobra inwestycja?

Wzrost cen mieszkań w ostatnich dwóch latach powoduje zmianę strategii inwestycyjnej wśród potencjalnych nabywców nieruchomości. O ile w 2002 roku trzy mieszkania na cztery były kupowane w celu posiadania własnego lokum z myślą o założeniu rodziny, a jedno w celach inwestycyjnych, to na chwilę obecną proporcje te uległy odwróceniu. Jedna nieruchomość do celów mieszkalnych przypada na trzy w celach inwestycyjnych.

W grupie nabywców inwestujących na rynku nieruchomości należy rozróżnić dwie grupy. Pierwsza z nich to inwestorzy, dla których wyznacznikiem opłacalności jest realny wzrost wartości nieruchomości. Uwzględniają oni możliwość w miarę szybkiego zbycia nieruchomości po osiągnięciu zakładanego minimalnego wzrostu jej rynkowej wartości. Dla tej grupy horyzont czasowy inwestycji określać będzie utrzymujący się na stałym poziomie procentowy wskaźnik wzrostu cen mieszkań. Do tego grona inwestorów coraz częściej dołączają instytucje oraz szereg firm, które wyspecjalizowały się w handlu nieruchomościami. Drugą grupę stanowią indywidualni klienci, którzy coraz częściej dostrzegają szansę na zyski płynące ze wzrostu cen nieruchomości. Jednocześnie liczą także na minimalizację kosztów poprzez czerpanie korzyści finansowych z ewentualnego najmu zakupionego lokalu.

Ceny mieszkań nie rosną już tak szybko, jak w 2006 roku (wzrost ok. 60%), jednak utrzymywanie się wzrostu w granicach od 15% do 20% przy jednoczesnym dochodzie wynikającym z najmu lokalu powoduje, że inwestowanie w nieruchomości jest opłacalne. Ostatnie badania rynku nieruchomości dowodzą, że w okresie najbliższych 5 lat zachowany będzie już nie tak agresywny, bo ok. 10% wzrost cen. Należy podkreślić, że sprzyja temu decyzja o przyznaniu Polsce i Ukrainie organizacji mistrzostw Euro 2012. Po tym okresie będziemy mieli do czynienia ze stabilizacją cen nieruchomości.

W dużych aglomeracjach miejskich, gdzie oprócz stałej liczby rodowitych mieszkańców mamy do czynienia z tymczasowym napływem od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy osób, związanym z dobrze rozbudowaną strukturą akademicką oraz napływem inwestycji powodujących wzrost zatrudnienia, mamy właściwie zagwarantowany popyt na najem lokali mieszkalnych. Znajduje to bezpośrednie przełożenie na wybór lokalizacji kupowanego mieszkania. Należy uwzględnić fakt, że dla przyszłego najemcy znaczenie będzie mieć bliskie położenie oraz łatwa i szybka komunikacja miejska do miejsca pracy bądź w przypadku społeczności studenckiej - centrum akademickiego.

Decydując się na kupno nieruchomości, mamy do wyboru zakup na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym. Przy wyborze rynku pierwotnego musimy liczyć się z tym, że lokal będzie mógł być oddany do użytku po upływie około półtora roku (średni okres realizacji inwestycji przez dewelopera). Mamy tu do czynienia z odroczeniem w czasie czerpania dochodu z najmu, ale jednocześnie z oszczędnością wynikającą z faktu, iż kupno przysłowiowej "dziury w ziemi" jest tańsze ok. 1000 zł za m2. Zatem decyzja, czy inwestować w nieruchomość na rynku wtórnym, czy pierwotnym pozostaje sprawą otwartą i jest uzależniona od indywidualnych preferencji inwestora.

Kolejną kwestią, jaką należy rozważyć, jest wybór wielkości mieszkania. Najszybciej i najłatwiej wynająć mieszkanie dwu- lub trzypokojowe, którego cena kształtuje się w okolicy 1400-2000 zł. Jednak pod względem czysto dochodowym najlepszym rozwiązaniem będzie kupno kawalerki, za wynajem której można oczekiwać 800-1400 zł, w zależności od standardu.

Uwzględniając fakt, iż w przeważającej części inwestycje na rynku nieruchomości finansowane są ze środków kredytowych, powinno się brać pod uwagę wysokość przyszłej raty kredytu, która będzie uszczuplała przyszłe dochody uzyskiwane z najmu lokalu. Dla osób, które w 100% będą realizować kupno lokalu mieszkalnego przy pomocy kredytu, zysk z inwestycji będzie opierać się tylko na wzroście cen nieruchomości, gdyż wysokość raty miesięcznej będzie pokrywała się z kwotą uzyskiwaną z tytułu najmu.

Zaprezentowane dane są uśrednione dla rynku nieruchomości we Wrocławiu i nie dotyczą sytuacji indywidualnych, takich jak mieszkania o wysokim standardzie wyposażenia w centrum miasta.

Daniel Sowa
Doradca Finansowy Money Expert SA