Jan Fijor
Autor jest właścicielem Wydawnictwa Fijorr Publishing
Prawdziwe pieniądze są w nieruchomościach
[30.11.2007] Prosperity na krajowym rynku nieruchomości towarzyszą uporczywe pytania: Jak długo jeszcze mieszkania będą drożeć? Ileż może kosztować działka w Wilanowie? Kiedy to szaleństwo się skończy!?
Większość tzw. ekspertów i dziennikarzy wyznacza już nawet granice wzrostu, uspokajając publiczność, że koniec boomu blisko i ceny staną, a nawet spadną. O, już spadają! Nie wierzcie im. Polski rynek nieruchomości jest wciąż dziewiczy. To co na nim obserwujemy to dopiero początek hossy.
Stałe i zmienne
Każdy, kto czytał moją książkę "Jak zostałem milionerem" wie, że jestem fanatycznym zwolennikiem inwestowania w nieruchomości i to dowolnego rodzaju. Co więcej, nie mam najmniejszych wątpliwości i jestem to w stanie dowieść, że nieruchomości są w Polsce obecnie najbardziej opłacalną formą lokaty. Ceny ziemi rolnej dojdą bowiem u nas w ciągu najbliższych 5 – 7 lat do poziomu średniego europejskiego, który dziś wynosi od 40 – 60 tysięcy złotych za hektar. Oznacza to co najmniej pięciokrotność obecnej ceny, czyli rentowność rzędu 25 – 30 procent rocznie. Działki budowlane mogą osiągnąć w tym czasie nawet dynamikę rzędu 30 – 50 procent rocznie. Rosnąć będzie opłacalność budownictwa komercyjnego, obrót lokalami biurowymi i mieszkaniami czynszowymi, inwestycje w hotele, parkingi i garaże, a także w systemy finansowania nieruchomości. I chociaż Wall Street, NASDAQ, czy WIG wyglądają bardzo atrakcyjnie, prawdziwe pieniądze są w NIERUCHOMOŚCIACH!
Wartość nieruchomości wzrasta dlatego, że przy rosnącym popycie (ludzi wciąż przybywa), podaż (a ziemi nie przybywa) jest stała a nawet maleje. I to jest fundamentalna prawda. Czynnikiem wzmacniającym tę tendencję jest obawa przed inflacją, czyli skutkami państwowego monopolu na druk pieniądza. Nieruchomości są bowiem tradycyjnym schronem przeciwko inflacji. W konsekwencji nawet wybitni inwestorzy giełdowi a nawet przemysłowcy gros swoich dochodów osiągnęli na handlu nieruchomościami. Tak było z Johnem P. Morganem, legendarnym magnatem Wall Street i bankierem, z nafciarzem, Johnem Rockefellerem, tak jest także w przypadku spółki Mc Donald’s, która prawie 40 procent swoich zysków netto osiąga dzięki aprecjacji nieruchomości, wchodzących w jej skład.
Wszystko przed nami
Polska nie jest żadnym wyjątkiem. Powiem więcej, ze względu na anachroniczną strukturę ludnościową, zawodową i zacofanie gospodarcze, rynek nieruchomości będzie u nas znacznie bardziej aktywny niż gdzie indziej. W Polsce na wsi mieszka ok. 40 proc. mieszkańców, pięciokrotnie więcej niż w Portugalii czy w Hiszpanii, 12 razy więcej niż w USA. Ci udzie wyjadą wkrótce do miast. Unijna polityka rolna (CAP), a zwłaszcza system dopłat bezpośrednich do ziemi uprawnej pomyślany jest tak, aby biedniaków, czyli gospodarstwa poniżej 10 ha zniknęły z powierzchni. Za 3 lata, kiedy skończy się I faza modernizacji polskiego rolnictwa, ze wsi odejdzie co najmniej 30 procent ludności, w następnych 3 – 4 latach kolejne 30 procent. Ci ludzie gdzieś muszą mieszkać. Zakończy się także okres ochronny na sprzedaż ziemi cudzoziemcom. Nawet przy cenach wyższych o 100 procent od obecnych, polska ziemia będzie tańsza od holenderskiej czy irlandzkiej o połowę. Mamy przy tym dobre warunki klimatyczne, nieskażoną glebę, stosunkowo dużo czystej wody i dużo chętnych do wykonywania pracy w rolnictwie i przetwórstwie rolnym. Już nie a charakterze właścicieli, lecz pracowników najemnych.
Najlepiej na obrzeżach dużych miast
Zmiany demograficzne na wsi wymuszą rozwój miast. Co – paradoksalnie – jeszcze bardziej wpłynie na silną aprecjację ziemi rolnej. To jej kosztem rozwijać się będą miasta. Szczególnym miejscem jest tu Warszawa i okolice. Statystycznie w mieście stołecznym, czy to Paryżu, Tokio czy w Limie mieszka przeważnie ok. 10 procent populacji kraju. Dwukrotnie więcej niż w Warszawie. Warszawa ma więc przed sobą co najmniej wzrost stuprocentowy. Dziewięć lat temu kupiłem w podstołecznych wsiach kilka kawałków gruntu. Gdy je kupowałem, od granicy mojej działki do granic stolicy było 30 km, dzisiaj już tylko 5 km. W ciągu tego czasu, po podzieleniu gruntu na działki budowlane, wartość mojej ziemi wzrosła z dolara (ok. 3,60 zł) za metr kwadratowy do ok. 140 zł za metr kw. Koszty podziału plus opłata "adiacenska", czyli podatek od zysku osiągniętego na podziale wyniosły ok. 10 zł za m. kw. Zysk więc wyniósł około 4000. Bez podatku! Bez wysiłku. Ostatnie dziewięć lat, to czas wyjątkowy, ale ceny rosną nadal. Od sierpnia do listopada aprecjacja wynosi ok. 30 procent.
Polski rynek nie jest łatwy
W warunkach demokracji i gospodarki quasi rynkowej, pod nieobecność podatku katastralnego, przy brakach i niedoskonałościach planów zagospodarowania przestrzennego, przy bałaganie własnościowym i innych zjawiskach ograniczających podaż ziemi, Polska jest wdzięcznym, choć trudnym rynkiem. Atrakcyjność nieruchomości zwiększyła akcesja do Unii Europejskiej. Z jednej strony mamy w obrocie ziemią i nieruchomościami absurdalne ustawodawstwo, które nie tylko podraża, ale i utrudnia podaż ziemi, z drugiej wskutek trudności działek budowlanych brakuje. Z braku działek, muszą być one drogie. I będą takie jeszcze przez co najmniej 10 lat, chyba żeby nastąpiła gwałtowna deregulacja obrotu gruntami, w co ja osobiście wątpię. Biurokrata, który nie tylko lubi sobie porządzić, ale na dodatek, na tym rządzeniu zarabia, nie zrezygnuje ani z przyjemności, ani z korzyści.
Dach nad głową
Wprawdzie nie każdy musi mieszkać we własnym mieszkaniu. Dom czy mieszkanie można równie dobrze wynajmować, ale wynajem wiąże się z pewnym ryzykiem, którego w przypadku posiadania nieruchomości na własność nie ma. Posiadając dom czy mieszkanie jesteśmy u siebie; mieszkamy tak długo jak długo chcemy, w warunkach w jakich chcemy, możemy też łatwo przewidzieć koszt takiego zamieszkania. Najważniejsze jest jednak to, że posiadając tytuł własności do nieruchomości, korzystamy z zysków, jakie niesie ze sobą aprecjacja jej wartości. Wzrost wartości mieszkania wynajmowanego nie jest źródłem zysku lokatora. Przeciwnie, lokator mieszkania droższego ponosi z reguły koszty jego aprecjacji – za droższe mieszkanie płaci wyższy czynsz. Właściciel nieruchomości zatrzymuje ten przyrost wartości dla siebie. I to jest drugi powód, dla którego ludzie chętniej nieruchomości posiadają, niż je wynajmują. Co z tego, skoro reglamentacja ziemi doprowadziła do wzrostu cen przekraczającego możliwości zwykłego zjadacza chleba. Koniecznością stało się więc wynajmowanie mieszkania, stąd dobra przyszłość dla nieruchomości czynszowych. W Polsce własne mieszkania posiada tylko ok. 40 proc. mieszkańców. Co prawda, wskutek istniejących uregulowań prawnych, chroniących niesfornych lokatorów przed eksmisją, rynek czynszów jest wciąż przypadkowy, a proceder wynajmu, ryzykowny, pod naciskiem Brukseli zaczyna się to zmieniać. Doradzam więc inwestowanie w tanie budynki czynszowe, składające się z 5 – 10 kawalerek (pokój, wnęka kuchennej i wspólnej łazienki, jednej na 2 – 3 takie mieszkanka).
Nieruchomości komercyjne
Równie intratne są nieruchomościami "komercyjne"- sklepy, hale fabryczne, parkingi, garaże, budynki biurowe, a nawet szpitale. Istnieje ogromny popyt na sale bankietowe, pensjonaty i powierzchnię magazynową do wynajęcia. W połowie 2005 roku do grupy 500 największych spółek amerykańskich weszła firma "Public Storage" (symbol giełdowy PSA), która zajmuje się wynajmowaniem niewielkich magazynów, pawlaczy, garaży i innych pomieszczeń służących składowaniu, nie mieszczących się w mieszkaniu, mebli, nieużywanego samochodu, narzędzi, kosiarek, maszyn, nart, rowerów, odzieży etc.
Ktoś, kto zainwestował w PSA 20 lat temu 1000 dolarów zarobił na tym 5000 procent. Polska staje się europejskim centrum gry w golfa. Mamy cztery czy pięć pól, ocenia się, że już wkrótce potrzebne będzie ich 20 – 25. Podobnym przebojem mogą się okazać niewielkie centra handlowo – usługowe "w kształcie litery U". Na obrzeżach parceli o wymiarach ok. 30 x 40 m buduje się pomieszczenia (właśnie w kształcie litery U) nadające się na sklepy czy placówki usługowego. Na froncie, przed budynkiem tworzy się parking. Lokale są wynajmowane lub sprzedawane na własność. Mini-shoppingi to żyła złota. Skomasowanie w jednym miejscu kilku czy kilkunastu placówek, w myśl zasady: one-stop-shop (zakupy w jednym miejscu) zapewniają każdemu z lokatorów większy obrót i lepszą ekspozycję, a nie są tak kosztowne jak np. wielkie centra handlowe.
Równie optymistycznie wyglądają perspektywy raczkująego dopiero w Polsce sektora wspierającego obrót nieruchomościami: agencji pośrednictwa kupna/sprzedaży, agencji pośrednictwa kredytowego, firm zarządzających kompleksami mieszkaniowymi, czy niezwykle obiecujący dział tzw. odwrotnych hipotek (piszemy o tym w dalszej części Raportu). Z powyższych powodów lokata pieniędzy w przedsięwzięcia komercyjne jest dziś w Polsce mniej więcej tak rentowna, jak lokata w WIG 20 i choć obrót nieruchomościami jest znacznie mniej płynni niż obrót akcjami, ten pierwszy obarczony jest znacznie mniejszym ryzykiem, chroni także przed inflacją.
Gdyby mimo wszystko, z jakichś powodów zabrakło nam okazji w kraju, można kupować poza jego granicami.
Bez granic
Amerykańscy realtors przestrzegają: nie inwestuj tam, gdzie cię nie ma. Gdzie nie mieszkasz i nie masz kontroli. I to jest generalnie słuszne. Polak powinien inwestować w Polsce, a Japończyk w Japonii. Globalizacja rynku i systematyczne cywilizowanie prawa własności sprawiają jednak, że coraz więcej ludzi rozgląda się za pied a terre poza granicami swego kraju. Należą do nich także Polacy. Największym zainteresowaniem inwestorów z krajów, gdzie panuje globalne oziębienie, cieszą się kraje, w których mamy do czynienia z globalnym ociepleniem. W Europie należą do nich: Hiszpania, Portugalia, także znacznie droższe Włochy, nieco tańsza Chorwacja i Słowenia, oraz całkiem dostępna Bułgaria i Rumunia. O ile w Hiszpanii, Portugalii i Bułgarii inwestorzy poszukują mieszkań (kondominia), a we Włoszech, Słowenii i Chorwacji domów mieszkalnych i niewielkich gospodarstw rolnych (winnice i plantacje), o tyle w Rumunii i Polsce, gdzie panuje obecnie najwyższa dynamika (do 40 procent rocznie) wzrostu cen nieruchomości, dominuje zainteresowanie ziemią i budownictwem komercyjnym.
Podobne nastawienie pojawiło się ostatnio na Słowacji, w Czechach oraz w Niemczech, na terenach wschodnich landów byłej NRD, gdzie osiedla się np. coraz więcej Polaków. Mieszkania we Frankfurcie nad Odrą, w Goerlitz czy Cottbus są o połowę tańsze niż w Zielonej Górze czy Gorzowie. Coraz więcej inwestorów, zwłaszcza z Polski i z Niemiec sięga po nowe wyzwania dalej na wschód, czyli na Ukrainę. Perspektywa wejścia Kijowa do Unii Europejskiej jest wprawdzie dość odległa, daje jednak gwarancje wysokich zysków w przyszłości. Tym bardziej, że proces kupowania nieruchomości (głównie ziemi ornej) jest tam wciąż obarczony ryzykiem niepewności politycznej.
Poza wymienionymi krajami zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości jest stosunkowo małe. Wyjątek stanowi Meksyk, Kostaryka, kilka wyspiarskich krajów karaibskich (Dominikana, Puerto Rico, Aruba) a w ograniczonym stopniu Tunezja oraz Botswana, Namibia i Lesotho w południowej Afryce. Mimo atrakcyjnych cen, preferencyjnej polityki i silnych gwarancji zainteresowanie inwestowaniem w ziemię w Australii i w Malezji jest wciąż słabe. Chociaż dla kogoś, kto chciałby się zająć rolnictwem tropikalnym (mango, awokado, palmy) mogą to być kraje interesujące.
Tradycyjnie największym zainteresowaniem posiadaczy nieruchomości cieszą się Stany Zjednoczone, a w nich Floryda, Nowy Meksyk i Kolorado. Dodatkowej atrakcyjności dodaje USA panujący tam kryzys na rynku nieruchomości, który wpłynął na spadek ich ceny. Polacy na rynku amerykańskim są obecni od kilkunastu lat. Nie jesteśmy co prawda tak wpływi jak Rosjanie, mim oto na Florydzie (Tampa, Naples czy Pompano Beach) i w Kolorado (okręg Aspen i Breckenridge) działa już kilka biur pośrednictwa specjalizujący się w klienteli znad Wisły.
A jeśli będzie źle?
Obecny kryzys na rynku nieruchomości Stanów Zjednoczonych i spadające ceny zmuszają do postawienia pytania: czy systematyczna aprecjacja wartości nieruchomości jest zjawiskiem nieuchronnym? Czy wszystkie nieruchomości zawsze rosną w cenie? Mimo iż na rynku nieruchomości pojawiają się okresy gorsze i lepsze, w skali 10 i więcej lat odpowiedź na te pytania jest twierdząca. Dlaczego? Właśnie dlatego, że rosnącemu popytowi na ziemię towarzyszy spadek jej podaży. A że człowiek mieszkać gdzieś musi, rosnącemu popytowi na nieruchomości (pośrednio więc i na ziemię) towarzyszy wzrost ich cen. Tylko w bardzo wyjątkowych sytuacjach, i to przeważnie celowo zawinionych przez państwo i prawo, nieruchomości podlegają deprecjacji, czyli ich wartość spada. Dzieje się tak np. wtedy, gdy państwo nie respektuje prawa własności lub mocno je ogranicza; gdy panują niekorzystne warunki demograficzne lub w przypadku złych regulacji, takich jak np. odgórnie ustalane ceny nieruchomości i czynszów. Do tej grupy przypadłości doszła ostatnio błędna polityka monetarna polegająca na głębokiej liberalizacji kredytów. Tak stało się właśnie w Stanach Zjednoczonych.
W latach 2003 – 2006 FED (bank centralny) produkował tak ogromną ilość pieniędzy, że o kredyt ubiegać się mógł prawie każdy. Doprowadziło to do gwałtownego wzrostu cen, niewypłacalności wielu dłużników, a co gorsza do inflacji. Mechanizm zawsze jest podobny. Spadki cen nieruchomości, jak choćby te, które miały miejsce w świecie zachodnim pod koniec lat 70., na początku lat 90. ubiegłego wieku i obecnie były albo rezultatem działań wojennych (Wietnam), albo skutkiem błędnych decyzji politycznych (i w konsekwencji monetarnych). Okresy deprecjacji poprzedzone są zwykle irracjonalną polityką łatwego kredytu (Japonia, Hongkong, USA), która winduje ceny nieruchomości do granic absurdu. Wywołuje to proces inflacyjny, dla którego jedynym skutecznym lekarstwem staje się podniesienie stóp procentowych, a w jego efekcie, zahamowanie wzrostu gospodarczego. Mechanizm który doprowadził do boomu, prodzi do jego głębokiego załamania.
W warunkach normalnych, to jest w warunkach dyscypliny monetarnej i pod nieobecność inflacji, aprecjacja wartości nieruchomości jest wręcz gwarantowana. Czy w Polsce warunki są normalne? W dużym stopniu tak, choć zagrożenie inflacją – z powodu deficytu budżetowego, wysokich podatków i lekkiej ręki polityków – istnieje. Pewnym hamulcem jest polityka monetarna Europejskiego Banku Centralnego, który może tendencje te złagodzić lub opóźnić, tak abyśmy zdążyli pozbyć się tracącego na wartości pieniądza, inwestując go w nieruchomości.
Jan Fijor
Autor jest właścicielem Wydawnictwa Fijorr Publishing
>>> POWRÓT
do zestawienia informacji na temat inwestycji w nieruchomości
