Czy opłata adiacencka dotyczy podziału każdego rodzaju nieruchomości?
[17.11.2011] W przypadku podziału nieruchomości wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w uchwale rady gminy może wynosić maksymalnie 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po podziale, a jej wartością przed podziałem.
Zasadnicza regulacja dotycząca opłaty adiacenckiej znajduje się w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej jako u.g.n.
Zgodnie z art. 4 pkt. 11 u.g.n. opłata adiacencka stanowi opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym:
- budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi,
- scaleniem i podziałem nieruchomości,
- podziałem nieruchomości.
W przypadku podziału nieruchomości wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w uchwale rady gminy może wynosić maksymalnie 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po podziale, a jej wartością przed podziałem (art. 98a ust. 1 u.g.n.). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, jednakże jedynie wówczas, jeżeli w tym czasie obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość tej opłaty (art. 98a ust. 1 i ust. 2 u.g.n.). Przy czym opłata adiacencka nakładana jest wyłącznie wówczas, gdy podział nieruchomości następuje na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania (art. 98a ust. 1 u.g.n.).
Należy jednak zadać sobie pytanie, czy opłata adiacencka dotyczy podziału każdego rodzaju nieruchomości, w tym także nieruchomości rolnych położonych w granicach miasta? Polskie ustawodawstwo często bowiem przewiduje liczne ulgi dla osób prowadzących działalność rolniczą i gruntów rolnych.
Tak jest również i w tym wypadku. Zgodnie z art. 92 ust. 1 u.g.n. przepisów dotyczących podziału nieruchomości – w tym również dotyczących opłaty adiacenckiej nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Tym samym, jeżeli nieruchomość położna jest na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne nie stosuje się do niej regulacji dotyczących opłaty adiacenckiej, również wówczas, gdy nieruchomość taka położona jest w granicach miasta.
Podobnie, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli nieruchomość wykorzystywana jest na cele rolne lub leśne, opłata adiacencka nie będzie miała do niej zastosowania. W tym przypadku sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana. Zgodnie bowiem z art. 92 ust. 2 u.g.n. za nieruchomości rolne lub leśne uznaje się nieruchomości, które w ewidencji gruntów zostały zakwalifikowane, jako użytki rolne (grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, rowy, oznaczone symbolem – §68 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków) albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione (lasy, grunty zadrzewione i zakrzewione – §68 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków), a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi.
Jednakże nieruchomości mogą zostać uznane za wykorzystywane na cele rolne i leśne, tylko wówczas, gdy nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Innymi słowy, jeżeli dla danej nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy lub decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), to nieruchomość taka nie może być uznana za wykorzystywaną na cele rolne lub leśne, nawet wówczas gdy w ewidencji gruntów została zakwalifikowana jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione. W konsekwencji, do takiej nieruchomości znajdą zastosowanie przepisy u.g.n. o podziale nieruchomości, w tym te dotyczące opłaty adiacenckiej.
To jednak nie koniec wyjątków od wyjątku opłata adiacencka zostanie bowiem nałożona także w każdym wypadku, w którym dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.
Podejmując decyzję o podziale nieruchomości rolnych warto pamiętać o powyższych regulacjach, zwłaszcza o minimalnej powierzchni wydzielonych działek pozwalającej na zwolnienie od opłaty adiacenckiej.
adwokat Michał Sowiński, Partner Kancelarii Nowosielski, Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni z Gdańska
Treści dostarcza: Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni
