Ustawowe prawo pierwokupu
[28.06.2013] Ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej "u.g.n.") reguluje prawo pierwokupu gminy w stosunku do nieruchomości na terenie tej gminy, przesłanki powstania tego prawa, przesłanki negatywne wyłączające to prawo oraz tryb jego realizacji.
Przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie gminie, dotyczy tylko przypadków wymienionych w art. 109 ust. 1 pkt 1-4 u.g.n. i tylko tej gminy, na której terenie nieruchomość jest położona.
Art. 109. 1. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
5) (uchylony).
2. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
Prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1 u.g.n. dotyczy tylko sprzedaży nieruchomości, sprzedaży istniejącego prawa wieczystego użytkowania nieruchomości oraz udziału we własności lub w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości. Prawo pierwokupu nie można jednak łączyć z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego.
Zgodnie z dyspozycją art. 109 ust. 1 pkt 1 u.g.n. prawo pierwokupu przysługuje gminie w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Chodzi w tym przypadku o sprzedaż przez tę osobę, która nabyła wcześniej nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (a nie np. o sprzedaż dokonywaną przez spadkobierców takiej osoby). Trzeba przy tym podkreślić, że nie jest nabyciem w rozumieniu art. 109 ust. 1 u.g.n. nabycie własności nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przez zasiedzenie, bo następuje ono z mocy prawa, a nie w wyniku czynności prawnej.
Przysługujące gminie ustawowe prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1 u.g.n., wykonywane jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w stosunku do nieruchomości położonych na obszarze tej gminy. Niezależnie od tej roli organu wykonawczego gminy przewidzianej w art. 109 ust. 4 u.g.n. do wyłącznej właściwości rady gminy należy zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym (Dz.U.2001.142.1591 z późn. zm.) ustalenie w drodze uchwały m.in. zasad nabywania nieruchomości. Zasady te mogą obejmować także zasady nabywania przez gminę nieruchomości w drodze pierwokupu, co będzie wiązało organ wykonawczy gminy i ograniczało dowolność podejmowania przez wójta, burmistrza lub prezydenta rozstrzygnięć w sprawie korzystania z prawa pierwokupu.
Sposób realizacji prawa określa art. 110 u.g.n.:
1. Sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 109, oraz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu.
2. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.
3. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy, stosownie do przepisu ust. 2.
4. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, o którym mowa w ust. 3. w przypadku gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. z chwilą złożenia oświadczenia:
1) nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości;
2) prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy;
3) gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.
5. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 4, notariusz doręcza sprzedawcy.
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. W oparciu o art. 599 § 2 kodeksu cywilnego, umowa bezwarunkowa sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, do której gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, jest nieważna. Na bezwzględną nieważność takiej umowy powoływać się można w sądzie, a sąd wieczystoksięgowy taką okoliczność powinien uwzględnić z urzędu i odmówić wpisu.
Dominik Cięszki, prawnik
Stachowicz Ptak Adwokaci i Radcowie prawni
Treści dostarcza Portal TaxFin.pl
