Zakup nieruchomości z pomocą profesjonalisty
[29.01.2010] Nie wszystkie biura obrotu nieruchomościami oferują ten sam zakres usług i taką samą jakość obsługi. Podpowiadamy, jak rozpoznać dobrego pośrednika i czego można oczekiwać po jego pracy. Przepisy mówiące o zawodzie znajdują się w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku wraz z późniejszymi zmianami. Jest w niej m.in. zapisane, że pośrednik musi posiadać licencję, która daje mu prawo do wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "pośrednik w obrocie nieruchomościami".
Tytuł ten jest objęty ochroną prawną, co oznacza, że niedozwolone jest posługiwanie się nim bez odpowiednich uprawnień. Dodatkowo prowadzenie działalności pośrednika w obrocie nieruchomościami bez odpowiedniej licencji jest wykroczeniem, za które może być nałożona kara grzywny (do 5000 zł), kara ograniczenia wolności, a nawet aresztu. Dlatego licencja jest to pierwsza rzecz, o którą powinniśmy spytać w biurze.
Licencja jest obowiązkowa
Aby otrzymać licencję, trzeba mieć ukończone studia wyższe, studia podyplomowe w zakresie obrotu nieruchomościami oraz odbyć półroczną praktykę. Pośrednik ma również obowiązek dokształcania się i stałego uzupełniania swojej wiedzy. Wraz z ubiegłoroczną nowelizacją przepisów zniesiony został obowiązkowy egzamin państwowy, który wcześniej musieli zdawać kandydaci na pośredników, żeby zdobyć licencję.
Zarówno te zmiany, jak i obowiązek posiadania licencji były mocno dyskutowane w samym środowisku pośredników, z których część uważała, że jest to krok w złą stronę i egzamin powinien zostać, a część twierdziła, że zmiany i tak są zbyt ostrożne, bo dostęp do tego zawodu powinien być łatwiejszy.
Sprawa trafiła nawet do Trybunału Konstytucyjnego, który rozpatrywał kwestię zgodności z Konstytucją obowiązkowej licencji dla pośredników i w wyroku z 27 marca 2008 roku orzekł, że przepis nakładający ten obowiązek jest zgodny z ustawą zasadniczą. Zdaniem Trybunału obowiązek posiadania licencji jest uzasadniony, ponieważ wynika z konieczności posiadania odpowiednich kwalifikacji przez podmioty wykonujące działalność pośrednictwa.
Z punktu widzenia klientów biur z utrzymania obowiązkowych licencji wypływa dla nich taka korzyść, że – mając do czynienia z profesjonalistami, którzy muszą zdobyć swoje uprawnienia – mogą oczekiwać zachowań i działań zgodnych z pewnymi normami. Oprócz ustawy o gospodarce nieruchomościami pośredników obowiązują również standardy zawodowe, które są ustalane przez organizacje zawodowe i muszą być uzgadniane z właściwym ministrem.
Muszą ich przestrzegać wszyscy, którzy mają licencję, bez względu na to, czy należą do stowarzyszeń, które tworzyły te zasady. Pierwszy raz standardy zawodowe weszły w życie w 2005 roku, natomiast w tym roku pojawiły się nowe, częściowo zmieniające dotychczasowe. Najważniejsze zmiany w standardach omówiliśmy w sierpniowym wydaniu miesięcznika "Rynek Dolnośląski".
Możliwości i obowiązki
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, jak również umów najmu i dzierżawy. Czyli, mówiąc prościej, pośrednik ma nam pomóc kupić, sprzedać lub wynająć nieruchomość. W ustawie znalazł się również zapis mówiący o tym, że pośrednik może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.
Kluczowe jest tutaj słowo "może", bo nie musi, dlatego wszystkie nasze oczekiwania co do współpracy z biurem powinny znaleźć się w treści umowy. Ponieważ biura ze sobą konkurują, są pośrednicy, którzy doradztwo traktują jako obowiązek i standardową usługę wliczoną w wynagrodzenie, czyli prowizję, ale są również pośrednicy traktujący te czynności jako dodatkowe.
Podstawą do współpracy z biurem jest umowa, która zawsze musi być zawarta na piśmie, gdyż inaczej jest nieważna. W umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. Jest to szczególnie ważna sprawa, ponieważ w biurze mogą pracować osoby bez licencji, które wykonują tzw. czynności pomocnicze, takie jak np. przyjęcie oferty, prezentacja nieruchomości, konstruowanie ogłoszeń.
Prawie każde biuro zatrudnia do pomocy pracowników bez licencji, jednak za wszystkie czynności przez nie wykonywane osobiście odpowiada pośrednik, z którym podpisaliśmy umowę i to na nim spoczywa odpowiedzialność za sfinalizowanie transakcji. Zdarzają się również sytuacje, kiedy właścicielem biura jest przedsiębiorca, który osobiście nie ma licencji, ale zatrudnia licencjonowanych pośredników i to oni są odpowiedzialni za przeprowadzane transakcje.
Takie biura również działają na rynku i tutaj także obowiązuje ta sama zasada: nieważne, czy ofertę pokazuje nam pracownik bez licencji, nieważne, czy właścicielem biura jest osoba bez licencji – ważna jest umowa, którą podpisujemy z licencjonowanym pośrednikiem, bo to on ponosi za wszystko odpowiedzialność.
W umowie musi się również znaleźć oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Taką szkodą może być np. sprzedaż mieszkania z wadą prawną, która wynikałaby z nierzetelnego sprawdzenia dokumentów. Ubezpieczenie dla pośredników jest obowiązkowe. Dodatkowo – jeżeli właścicielem biura nie jest pośrednik – również on musi posiadać takie ubezpieczenie.
Jak sprawdzić licencję
Jeżeli mamy wątpliwości, czy pośrednik rzeczywiście posiada licencję, możemy to sprawdzić w centralnym rejestrze pośredników prowadzonym przez ministra infrastruktury. Jest on dostępny na stronie internetowej www.mi.gov.pl w zakładce "Uprawnienia i licencje zawodowe – Rejestr".
Co robi pośrednik
Warto zwrócić uwagę, że sama ustawa nie precyzuje dokładnie, jakie czynności wchodzą w zakres pośrednictwa. Jest tylko napisane, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa, którą należy podpisać z pośrednikiem.
Najczęściej każde biuro ma już przygotowane standardowe umowy, warto jednak pamiętać, że nie musimy podpisywać ich w takiej treści, w jakiej zostały pierwotnie skonstruowane. Warunki umowy są również kwestią negocjacji wypływających z różnych potrzeb i oczekiwań, dlatego ich ostateczny kształt powinien zależeć też od klientów biur.
Nie ma zamkniętej listy czynności, które pośrednik powinien wykonać. W praktyce przyjęło się, że podstawowe obowiązki pośrednika to zamieszczenie ogłoszenia w mediach, prezentacja oferty potencjalnie zainteresowanym klientom, sprawdzenie dokumentów takich jak np. księga wieczysta, ale niektórzy pośrednicy pomagają także np. w wyborze kredytu.
W ustawie jest zapisane, że pośrednik ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych i ewidencji ludności.
Prawo to jednak nie obowiązek. To, czy i w jaki sposób zostaną te czynności wykonane, zależy oczywiście od rzetelności danego biura. Dlatego jeżeli zależy nam, aby pośrednik wszystko dokładnie sprawdził, wypunktujmy nasze oczekiwania w umowie, którą podpisujemy, żeby była jasność co do warunków, na które się umówiliśmy.
Na wyłączność
Większość umów pośrednictwa to tzw. umowy otwarte, kiedy sprzedający decydują się na współpracę z kilkoma biurami. Rzadziej na rynku występują tzw. umowy na wyłączność, w których klient zleca sprzedaż lub wynajem tylko jednemu pośrednikowi.
Podpisanie z pośrednikiem umowy na wyłączność oznacza, że nie możemy tego samego mieszkania sprzedawać za pomocą innego biura. Najczęściej pośrednicy w umowach na wyłączność chronią swoje interesy, wprowadzając do nich zapisy, że niezależnie od tego, czy klient sprzeda mieszkanie z pośrednikiem czy bez, będzie musiał zapłacić prowizję pośrednikowi, z którym podpisana jest umowa. Bez względu na to, czy podpisujemy umowę z kilkoma biurami czy tylko z jednym, należy ustalić w niej warunki odstąpienia i ramy czasowe, w których mają obowiązywać umowy.
Stawki są umowne
Za swoją pracę pośrednik pobiera prowizję w takiej wysokości, w jakiej umówi się klientem. Nie są to ustawowo narzucone stawki, tylko kwestia umowy i negocjacji. Na wrocławskim rynku najczęściej spotykane są prowizje w wysokości od 2 (bardzo rzadko od 1 proc.) do 3 proc. wartości nieruchomości (plus VAT od prowizji w wysokości 22 proc.), pobierane od obu stron transakcji.
Prowizję płacimy pośrednikowi tylko w wypadku zrealizowanej transakcji, ponieważ nie jest ona zależna od poniesionych kosztów, ale od osiągniętego efektu, a jest nim właśnie zawarta transakcja (wyjątkiem jest umowa na wyłączność, o której pisaliśmy wyżej).
Warto tu przy okazji przypomnieć, że w nowych standardach zawodowych znalazły się zapisy regulujące kontrowersyjny dotychczas temat obsługi przez jednego pośrednika obu stron transakcji i – co za tym idzie – pobierania prowizji zarówno od sprzedającego, jak i kupującego. Zgodnie z nowymi standardami pośrednik może nadal obsługiwać zarówno sprzedającego, jak i kupującego jednocześnie, ale pod warunkiem otrzymania ich pisemnej zgody.
Wynika z tego również to, że nie powinien odmówić prezentacji nieruchomości ze swojej oferty osobom, które nie mają z nim podpisanej umowy i od których nie dostanie prowizji. Może nas wtedy poprosić o pisemne potwierdzenie tego (np. w formie protokołu), że dostaliśmy od niego ofertę, żeby mógł mieć dowód dla sprzedawcy.
Jeszcze kilka lat temu normą w biurach było pobieranie tzw. opłaty wstępnej w wysokości około 30-50 zł za przyjęcie oferty, obecnie pośrednicy odeszli już od tej praktyki.
Ponadto w nowych standardach zawodowych znalazł się zapis, iż pośrednikowi nie wolno oferować usług pośrednictwa poniżej kosztów ich świadczenia lub przedstawiając je jako wolne od wynagrodzenia. Dlatego nie wystarczy w ogłoszeniu napisać, że kupujący nie płaci prowizji, bo przecież pośrednikowi ktoś musi zapłacić, tylko należy wskazać, że koszty prowizji pokrywa strona sprzedająca, jeżeli taka była umowa klientem.
Odpowiedzialność pośrednika
Pośrednik ponosi wobec klientów trzy rodzaje odpowiedzialności: karną, cywilnoprawną i zawodową. Odpowiedzialność cywilnoprawna oznacza, że klient może na drodze sądowej dochodzić odszkodowania z tytułu poniesionej szkody. Z kolei odpowiedzialności zawodowej podlegają wszyscy pośrednicy niestosujący się do standardów zawodowych.
Pociągnięcie pośrednika do takiej odpowiedzialności może skończyć się nawet odebraniem mu licencji. Wobec pośrednika mogą być również orzeczone kary dyscyplinarne, takie jak np. zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do roku, upomnienie czy nagana.
Co to jest DOSPON?
Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami DOSPON we Wrocławiu zostało założone w maju 1994 roku. Jest jednym z 25 krajowych stowarzyszeń regionalnych zrzeszonych w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w Warszawie.
Cele, jakie stawia sobie Stowarzyszenie, to m.in. wzmacnianie wizerunku pośrednika jako członka odrębnej, profesjonalnej grupy zawodowej, kontrola przestrzegania standardów i zasad etyki zawodowej, wzmacnianie współpracy między członkami Stowarzyszenia, integracja środowiska pośredników, a także stałe podnoszenie ich kwalifikacji.
Przy Stowarzyszeniu działa Komisja Etyki i Standardów Zawodowych oraz Sąd Koleżeński, przed którymi zarówno poszkodowani we współpracy z pośrednikami klienci, jak i inni pośrednicy mogą domagać się rozstrzygnięcia dotyczących ich sporów. DOSPON jest również organizatorem powstałego we wrześniu 2004 roku systemu wymiany ofert na wyłączność MLS DOSPON.
We wszelkich sprawach spornych z pośrednikami, zanim udamy się do sądu, warto pamiętać o jeszcze jednej możliwości. Stowarzyszenia pośredników mają swoje sądy koleżeńskie i można najpierw zgłosić się ze swoją sprawą np. do DOSPON-u, czyli Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Stowarzyszenie nieodpłatnie może pomóc w negocjacjach pomiędzy skłóconymi stronami i – jeżeli to będzie możliwe – doprowadzić do ugody.
Warto również pamiętać, że z pytaniami i wątpliwościami możemy zwrócić się do miejskiego rzecznika praw konsumenta lub stowarzyszeń konsumenckich. Prezes UOKiK prowadzi również rejestr niedozwolonych postanowień umownych, które są na bieżąco aktualizowane i dostępne na stronie internetowej www.uokik.gov.pl.
Co to jest PFRN?
Polska Federacja Rynku Nieruchomości to organizacja skupiająca stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami oraz stowarzyszenia zarządców nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych. Została utworzona w styczniu 1995 roku i obecnie działa na rzecz 25 regionalnych stowarzyszeń pośredników oraz zarządców nieruchomości, zrzeszających około 3000 osób.
źródło: www.bankier.pl
