Opłata adiacencka może być rozłożona na raty

Opłata adiacencka może być rozłożona na raty

[29.09.2011] Jeżeli osoba zobowiązana do uiszczenia opłaty adiacenckiej poniosła nakłady na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej – ich wartość odlicza się od różnicy wartości nieruchomości po i przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej.

Zgodnie z art. 4 pkt. 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115, poz. 741 z późn. zm.) – dalej jako u.g.n., przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną:

  1. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi albo
  2. w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Już na tle definicji opłaty adiacenckiej pojawiać mogą się zasadnicze wątpliwości, albowiem o ile w przypadku budowy urządzeń infrastruktury technicznej wskazano wprost, iż chodzi o wzrost wartości nieruchomości, o tyle w przypadku scalania i podziału nieruchomości oraz samego podziału nieruchomości, takiego zastrzeżenia literalnie nie uczyniono. Nie wnikając jednak w szczegółowe rozważania na temat precyzji językowej ustawodawcy, należy w tym miejscu przesądzić, iż opłata adiacencka – w każdej swojej postaci jest opłatą wyłącznie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i to na skutek ściśle określonych zdarzeń – budowa urządzeń infrastruktury technicznej, scalenie i podział lub podział nieruchomości.

W tym kontekście opłatę adiacencką należy odróżnić od innej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – tzw. opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr. 80 poz. 717 z późn. zm.), albowiem w jej przypadku wzrost wartości nieruchomości musi być skutkiem zmiany jej przeznaczenia.

Niestety brak jednolitych zasad dotyczących zarówno wysokości, jak i sposobu ustalania i nakładania opłaty adiacenckiej. W powyższym zakresie występują różnice w zależności od tego, jaka jest przyczyna wzrostu wartości nieruchomości.

Jeżeli chodzi o opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, to zgodnie z art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości (a także użytkownicy wieczyści, którzy nie mają już obowiązku wnoszenia opłat rocznych) uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Opłatę adiacencką z omawianego tytułu ustala i nakłada wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej, poprzedzonej przeprowadzeniem postępowania.

Przy czym najważniejszą częścią postępowania, poprzedzającego nałożenie opłaty adiacenckiej jest sporządzenie przez biegłego rzeczoznawcę opinii określającej czy w ogóle doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a jeżeli tak, to o jaką kwotę. Decyzja o ustaleniu i wymierzeniu opłaty adiacenckiej może zostać wydana po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, a więc już po ich wybudowaniu, jednakże nie później niż w terminie 3 lat od dnia stworzenia takich warunków (art. 145 ust. 1 i 2 u.g.n.). Co bardzo istotne, aby nałożenie opłaty adiacenckiej było w ogóle możliwe w momencie stworzenia wspomnianych warunków musi obowiązywać uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej tej opłaty.

Przy czym wysokość takiej stawki to maksymalnie 50% różnicy wartości nieruchomości po i przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 w zw. z art. 146 ust. 2 u.g.n.). Opłata adiacencka może być rozłożona na raty – na wniosek osoby zobowiązanej do jej uiszczenia, płatne w okresie do 10 lat (art. 147 ust. 1 u.g.n.). Należy przy tym pamiętać, aby wniosek o rozłożenie na raty złożyć jeszcze w postępowaniu o ustalenie i nałożenie opłaty. Raty podlegają oprocentowaniu według stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP (art. 147 ust. 2 u.g.n.).

Jeżeli osoba zobowiązana do uiszczenia opłaty adiacenckiej poniosła nakłady na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej – ich wartość odlicza się od różnicy wartości nieruchomości po i przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej (art. 148 ust. 4). Wobec powyższego bardzo ważne jest aby gromadzić wszelkie dokumenty (w tym faktury, rachunki), które będą konieczne do wykazania wysokości poniesionych nakładów, a następnie aby dokumenty takie przedłożyć organowi prowadzącemu postępowanie o ustalenie i nałożenie opłaty adiacenckiej.

Nieco inne zasady wprowadzono w przypadku opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ich scaleniem i podziałem. Zgodnie z art. 107 u.g.n. osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. W omawianym przypadku wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.

Co ciekawe terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala w pierwszej kolejności wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty. Dopiero w przypadku niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Ustalenie, o którym mowa wyżej, może zakładać przykładowo zapłatę opłaty adiacenckiej w ratach i to bez ograniczenia 10 letnim terminem. Należy przy tym zauważyć, iż ustalenia dotyczące terminu i sposobu zapłaty opłaty adiacenckiej dokonywane są w momencie, w którym de facto nie wiadomo jeszcze na pewno czy opłata w ogóle będzie nałożona – brakuje bowiem opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego dotyczącej wzrostu wartości nieruchomości.

Następnie opłatę adiacencką ustala i nakłada wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości. Dopiero w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji konieczne jest zasięgnięcie opinii biegłego ustalającej czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a jeżeli tak, to o jaką kwotę. Jak już wyżej wspomniano, dopiero prawidłowo sporządzona opinia przesądzi czy w ogóle istnieje obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej.

Na marginesie wskazać należy, iż obowiązek zasięgnięcia opinii biegłego rzeczoznawcy został potwierdzony w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. nr 86, poz. 736). W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału (art. 107 ust. 5 u.g.n.). Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej są pokrywane w formie dopłat.

Najczęściej opłata adiacencka nakładana jest z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Omawiana opłata może zostać nałożona wyłącznie wówczas, gdy podział nieruchomości został dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa (art. 98a ust. 1 u.g.n.). Nie ma przy tym znaczenia czy podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji administracyjnej, czy też na podstawie orzeczenia sądu. Dokonanie podziału nieruchomości z urzędu, nie może skutkować nałożeniem opłaty adiacenckiej. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

Ustalenie i nałożenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w maksymalnym terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Także w tym przypadku ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić tylko wtedy, gdy w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową wysokości opłaty adiacenckiej (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Ustalenie i nałożenie opłaty adiacenckiej następuje w decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta poprzedzonej przeprowadzeniem postępowania, w którym obowiązkowe jest zasięgnięcie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej czy w ogóle doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a jeżeli tak, to o jaką kwotę.

Opłata adiacencka może być rozłożona na raty – na wniosek osoby zobowiązanej do jej uiszczenia, płatne w okresie do 10 lat (art. 98a ust. 1 u.g.n w zw. z art. 147 ust. 1 u.g.n.). Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, to do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (art. 98a ust. 3 u.g.n.). W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat. (art. 98a ust. 4 u.g.n.).

adwokat Michał Sowiński Partner Kancelarii Nowosielski, Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni z Gdańska

Treści dostarcza: Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni

Oceń ten artykuł: