Sprawdź swojego dewelopera zanim podpiszesz umowę
[30.09.2009] Wielu spośród nas marzy o własnym M. Kiedy podejmiemy decyzję o zakupie mieszkania, naturalnie nasuwającym się pytaniem jest: czy lepiej kupić z rynku wtórnego, czy może z rynku pierwotnego? Zdania są podzielone.
Jedno jest pewne, zakup mieszkania z rynku wtórnego oszczędzi nam starty czasu, przykrych niespodzianek, nikłej przyjemności ciągnącego się remontu i przede wszystkim przejścia przez cały proces biurokracji, który fundują nam firmy deweloperskie. Dlaczego więc tak wielu Polaków decyduje się na kupno mieszkania bezpośrednio od dewelopera?
Odpowiedzi na to pytanie powinniśmy szukać w powszechnym przekonaniu, że to, co nowe, jest znacznie lepsze, niż to, co kilkuletnie i używane. Musimy mieć świadomość, że jakkolwiek wybierzemy, podpisanie umowy to dopiero czubek góry lodowej kłopotów, które z całą pewnością nas nie ominą. Abstrahując od wszystkiego, przyjmijmy, że podjęliśmy decyzję i kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego.
Recesja na rynku nieruchomości sprawiła, że firmy deweloperskie rywalizując o klienta, prześcigają się w trikach, których jedynym celem jest skupienie naszej uwagi na inwestycji. I trzeba przyznać, że tę sztukę opanowały do perfekcji. Bez wątpienia podstawowym kryterium, którym, oprócz ceny, kierujemy się przy wyborze własnego mieszkania, jest lokalizacja. Deweloperzy prześcigają się, opisując dobrodziejstwa, jakie niesie za sobą kupno mieszkania właśnie w tej, a nie innej części miasta.
Z tworzonych przez nich samych mapek wynika, że będziemy mieszkać np. w pobliżu parku, co gwarantuje kontakt z przyrodą, z "doskonałym dojazdem do centrum w zaledwie 15 minut". Wabikiem dla mieszkańców Warszawy jest metro. Jeśli wierzyć wizualizacji deweloperów, ten szybki środek lokomocji będzie w zasięgu wszystkich warszawiaków, co zresztą skwapliwie podkreślane jest we wszystkich folderach i reklamach. Ze zrozumiałych powodów żaden deweloper nie zamieszcza informacji, że trakcje te pozostają na razie tylko na papierze i w głowach urbanistów.
Druga linia metra jeśli powstanie, to najwcześniej na Euro 2012. W pierwszej kolejności jak wynika z danych Stowarzyszenia Integracji Komunikacji Społecznej ma zostać zrealizowany centralny odcinek od Ronda Daszyńskiego do Dworca Wileńskiego. W latach późniejszych z kolei podziemnej będą mogli korzystać mieszkańcy Ursusa, Bemowa i z lewobrzeżnej części miasta, tj. Targówka, Pragi i Gocławia, a nie Białołęki czy Wawra.
Dlatego dla tych zainteresowanych zamieszkaniem na Białołęce i w Wawrze deweloperzy na mapkach zaznaczają nieistniejące mosty: północny i południowy, które de facto mają powstać, jednak podobnie jak w przypadku metra – w przyszłości.
Powszechnie stosowanym przez deweloperów fortelem jest obwieszczenie wszystkim zainteresowanym, że na terenie inwestycji pozostały do sprzedaży "ostatnie mieszkania". Taki trik ma na celu wywarcie na samym zainteresowanym przekonania, że jeśli nie teraz, to już nigdy.
W późniejszym okresie na indywidualnym spotkaniu dowiadujemy się, że do wyboru mamy przynajmniej kilka mieszkań o dowolnym metrażu, położeniu czy też z garażem lub bez niego. Oczywiście w korzystnej "cenie od" za metr. To chyba najczęściej stosowany trik deweloperów. Każdy z nas, decydując się na zakup mieszkania, doskonale orientuje się w swoich możliwościach finansowych, co łatwo przełożyć na jednostkową cenę za metr. Reklamy nowo powstających inwestycji przesycone są sloganami z wyeksponowanymi cenami zaczynającymi się "od".
Niska cena wabi, skupia na sobie nasz wzrok jak magnes i powoduje, że myślimy już tylko o nadarzającej się okazji. Kryzys sprawił, że kredyty hipoteczne przyznawane są przez banki bardzo ostrożnie, a i sami szanujemy każdy grosz, mając w perspektywie przyszłe wydatki na urządzenie mieszkania. Naprzeciw tym oczekiwaniom wyszli sami deweloperzy, kusząc wyposażeniem kuchni czy też sprzętem AGD. Uwiedzeni taką promocją, ze zgrozą dowiadujemy się, że za nasze wymarzone mieszkanie będziemy musieli zapłacić nie rzadko i 1000 zł więcej za metr.
Oczywiście są to tylko przykłady sprawdzonych pułapek, w które dajemy się złapać, a przecież temat jest szeroki jak ocean. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, przede wszystkim chcielibyśmy mieć pewność, że ono powstanie, a po drugie, że deweloper nie zaskoczy nas przykrymi niespodziankami w przyszłości. Wydaje się, że czas zakupu przysłowiowej "dziury w ziemi" minął bezpowrotnie. Recesja, która szczególnie dotknęła rynek mieszkaniowy, spowodowała, że ceny nieruchomości nieznacznie spadły i wybór jest znacznie większy.
Mądry Polak po szkodzie – kilka spektakularnych upadłości firm deweloperskich i niedokończonych inwestycji nauczyły nas baczniej przyglądać się deweloperom, którym powierzamy swoją przyszłość. Kondycję finansową dewelopera można sprawdzić na różne sposoby. Zadanie takie można zlecić wyspecjalizowanym wywiadowniom gospodarczym lub też podołać mu własnymi siłami. Jednak w tym drugim przypadku musimy liczyć się z tym, że nawet jeśli nie poniesiemy znacznych wydatków, to z całą pewnością stracimy dużo naszego drogocennego czasu.
Kiedy decydujemy się na samodzielne sprawdzenie kondycji dewelopera, pierwsze kroki powinniśmy skierować do Krajowego Rejestru Sądowego i tam poprzez numer KRS (deweloper powinien nam go udostępnić bez problemu) możemy sprawdzić jego akta rejestrowe. Znajdziemy tam sprawozdanie finansowe, informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął części kapitału.
Jednak z całą pewnością stracimy dużo czasu, biorąc pod uwagę wydajność pracy polskiej administracji. Przy czym wcale nie jest powiedziane, że akta zostaną nam wydane od ręki. Istotne jest też, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Instytucja ta dokładnie prześwietla swoich członków, a obecność tam naszego dewelopera może stanowić dla nas cenną wskazówkę co do jego rzetelności.
Rozwiązaniem wydaje się być zlecenie tego zadania jednemu z wielu funkcjonujących na polskim rynku biur doradców ds. nieruchomości. Jednak jak to zwykle bywa droga najprostsza nie zawsze jest najlepsza. Aby sprawdzić dewelopera poprzez biuro, należy spełnić kilka warunków. Przede wszystkim musimy uświadomić sobie, że biuro świadczy usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Opłata pobierana jest w momencie gdy zdecydujemy się na zakup nieruchomości z oferty biura w wysokości do 3 proc. + VAT od wartości transakcji.
W przypadku rynku pierwotnego koszty ponosi deweloper, natomiast przy zakupie na rynku wtórnym koszty ponosi sam zainteresowany. W cenie zawarte jest m.in. sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości czy też obsługa prawna. Wszystko wygląda interesująco. Kłopoty zaczynają się, kiedy na liście biura nie ma "naszego" dewelopera. Wtedy nie pozostaje nam nic innego jak przejść przez długą drogę spotkań z konsultantami, a to wiąże się ze stratą czasu.
Kondycję finansową deweloperów najszybciej sprawdzi nam wywiadownia gospodarcza, która specjalizuje się w świadczeniu tego typu usług na rynku. Jednak musimy zamówić raport handlowy o konkretnym podmiocie. Zatem, jakie dane zawiera raport handlowy? Podstawową wartością takiego raportu jest rekomendacja o współpracy z danym partnerem handlowym. W przypadku negatywnej rekomendacji, klient powinien zastanowić się, czy takie ryzyko jest dla niego opłacalne.
Raport handlowy pozwala również dostrzec niebezpieczne symptomy istniejące u badanego kontrahenta, takie jak powiązania osób z kierownictwa z firmami w złej kondycji finansowej. Kiedy już jesteśmy pewni co do kondycji finansowej dewelopera, nadchodzi czas finalizacji przedsięwzięcia i oczywiście podpisania wiążącej umowy. Zapewne deweloper zażąda przedpłaty wahającej się od 10 do 30 proc. wartości nieruchomości. W tym miejscu należy zwrócić baczną uwagę na różnicę pomiędzy zadatkiem a zaliczką.
Deweloperzy skwapliwie wykorzystują niewiedzę klientów. Zadatek stanowi zabezpieczenie wykonania umowy i jest rodzajem odszkodowania za ewentualne niewykonanie umowy. Zaliczka natomiast jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłych należności i nie stanowi, jak zadatek, formy zabezpieczenia wykonania umowy, a jedynie część ceny. Oprócz tego musimy pamiętać o pewnych zasadach. Zgodnie z obowiązującym kodeksem cywilnym, aby stać się pełnoprawnym właścicielem mieszkania, trzeba podpisać umowę w formie aktu notarialnego.
Zwykła umowa pisemna w razie niewywiązania się dewelopera ze zobowiązań upoważnia jedynie do ubiegania się o zwrot wpłaconych pieniędzy i odszkodowanie lub karę umowną, jeżeli taka możliwość w dokumencie została przewidziana. W przypadku trwania prac budowlanych unikajmy wpłacania całej kwoty. Najkorzystniej jest wpłacić do 10 proc. wartości nieruchomości a resztę dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego na nas własność mieszkania.
Ponadto pamiętajmy, aby w umowie znalazły się dwie najważniejsze dla nas daty: odbioru mieszkania i podpisania aktu notarialnego. Deweloperzy często w umowach zawierają tylko datę przewidzianego terminu zakończenia prac budowy czy przeniesienia własności lokalu. Zadbajmy również o to, aby w umowie z deweloperem znalazły się terminy i zasady usuwania przez dewelopera ewentualnych usterek – powinny być one dokładnie i w jednoznaczny sposób określone.
Sprawdzenie kondycji finansowej dewelopera jest szczególnie ważne w czasach recesji, kiedy większość deweloperów ma problemy ze sprzedażą mieszkań a część z nich nawet bankrutuje, grzebiąc nasze szanse na zamieszkanie we własnym M. Sprawdzać możemy na różne sposoby, jednak podejmując tak ważną decyzję, zdajmy się na wiedzę i doświadczenie ekspertów. Faktem jest, że w związku z tym poniesiemy pewne koszty, ale z całą pewnością będą niewspółmierne do strat, na które jesteśmy narażeni w przypadku bankructwa dewelopera.
Tomasz Starzyk
Autor jest analitykiem biznesowym Dun & Bradstreet Poland
źródło: "Gazeta Finansowa"
