Eksmisja z lokalu mieszkalnego

Eksmisja z lokalu mieszkalnego

[19.09.2016] Pojęcie eksmisji wywołuje u wielu osób negatywne reakcje. Jest to związane z tym, iż do eksmisji dochodzi w sytuacji gdy najemca nie chce dobrowolnie opuścić zajmowanego lokalu, stąd też powstał katalog przesłanek, które przemawiają za zastosowaniem takiego środka "przymusu".

Jako pierwsze zostaje wystosowane żądanie wydania rzeczy, które jest  skierowane do osoby faktycznie władającej bez podstawy prawnej. Z drugiej zaś strony, dopuszczalne jest przecież przeprowadzenie eksmisji w przypadku gdy najemca nie płacił czynszu – doprowadzając tym samym do jego zadłużenia, zniszczył go bądź też używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i jego przeznaczeniem.

Podstawę prawną stanowią zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – dalej jako u.o.p.l.
By móc skorzystać z możliwości prawa eksmisji należy udowodnić, iż lokal zajmowany jest bez tytułu prawnego. Wynika to wprost z brzmienia zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów (…), która wskazuje, iż obowiązkiem właściciela jest zawarcie umowy odpłatnego użytkowania lokalu. W związku z tym brak takiej umowy, który może być skutkiem wypowiedzenia bądź rozwiązania, zobowiązywać będzie najemcę do opuszczenia lokalu lub będzie przesłanką do działań właściciela zmierzających do opróżnienia lokalu.

Ustawa wymienia kilka możliwości, kiedy to właściciel lokalu będzie mógł wypowiedzieć zawartą umowę. Zgodnie z art. 11 ust. 2 u.o.p.l. przedmiotowej ustawy będą nimi: używanie lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem wskazanym w umowie, spowodowanie zniszczeń oraz szkód; zaleganie z płatnością czynszu za co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe; podnajem, wynajem lub oddanie lokalu w bezpłatne używanie bez pisemnej zgody właściciela; nie stosowanie się do wezwania i opróżnienia lokalu w związku z rozbiórką bądź remontem budynku, w którym lokal jest usytuowany, jeżeli stan budynku tego wymaga tego. Art. 13 u.o.p.l. wymienia także uprawnienia sąsiadów i współuprawnionych, do możliwości żądania przeprowadzenia eksmisji najemcy.

Jest o możliwe w sytuacji rażącego lub uporczywego wykraczania najemcy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z pozostałych lokali. Lokator, który wspólnie z najemcą zajmuje przedmiotowy lokal bądź właściciel innego lokalu w tym budynku jest uprawniony do wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego umożliwiającego korzystanie z lokalu i nakaże jego opróżnienie.

Właściciel lokalu, z którego żąda się eksmisji nie może sam jej przeprowadzić, gdyż wyłączne uprawnienie przysługuje w tym względzie komornikom sądowym.

Analizując zapisy powyższej ustawy, wyróżnić można trzy etapy procesu opróżniania lokalu, które należy uznać jako obowiązkowe w celu prawidłowego przeprowadzenia, jako pierwszy: etap polubowny, w którym to następuje wezwanie przez właściciela osoby zajmujące lokal do jego dobrowolnego opuszczenia i w konsekwencji wydania; Następnie etap sądowy, który jest wynikiem odmowy polubownego opuszczenia lokalu (konieczne jest przeprowadzenie postępowania przed sądem I – ewentualnie II instancji); Jako ostatni etap egzekucyjny, który polega na przeprowadzeniu czynności eksmisyjnych przy udziale Komornika sądowego, władającego prawomocnym wyrokiem sądu. Reasumując – przeprowadzenie wszystkich powyższych czynności stanowić będzie jedyną przesłankę do przeprowadzenia sprawnego postępowania.

Treści dostarcza: Omega Kancelarie Prawne Sp. z o.o.

Partner Portalu Skarbiec.biz

Kancelaria Prawna Skarbiec oferuje doradztwo strategiczne dla osób zamożnych. Specjalizujemy się w tworzeniu kompleksowych strategii ochrony majątku prywatnego i firmowego oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.

Anonimizacja biznesu | Ochrona majątku | Przeniesienie majątku za granicę | Spółki za granicą | Private banking za granicą | Zarządzanie sytuacjami kryzysowymi | Zarządzanie ryzykiem nadużyć | Reprezentacja w toku kontroli celno-skarbowej | Reprezentacja przy zwrocie VAT

Kancelaria Prawna Skarbiec – pewny partner w niepewnych czasach
Oceń ten artykuł: