O czym warto pamiętać inwestując w grunty rolne?

W ostatnim czasie bardzo wzrosła popularność działek rolnych. Zakup ziemi można traktować jako lokatę kapitału. Dla ludzi, których nie przerażają formalności, jest to dobry sposób na zakup działki, która w przyszłości posłuży pod budowę domu. Ziemia rolna bywa kilkukrotnie tańsza od tej przeznaczonej pod budownictwo.

Inną zaletą takiej inwestycji jest niższy podatek pobierany od gruntów rolnych. Może być on mniejszy nawet kilka razy. Jednak uzyskanie kredytu na zakup działki rolnej nie jest prostą sprawą. Na rynku kredytów hipotecznych jest niewiele banków, które oferują możliwość finansowania działki rolnej. W większości przypadków banki niechętnie pożyczają pieniądze na zakup tego rodzaju nieruchomości. Rozwiązaniem może być natomiast skorzystanie z nieco droższej oferty, a mianowicie z pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości należącej do nas lub innej osoby. Trzeba liczyć się z koniecznością sfinansowania transakcji w części ze środków własnych. Nie każdy bank zgodzi się na sfinansowanie 100% takiej inwestycji. Zwykle wymagany jest wkład własny - nawet do 40%.

Mimo tych utrudnień działki rolne mają coraz więcej zwolenników. Popyt nakręcają mieszkańcy miast, którzy kupują działki rolne, aby się na nich wybudować, bądź traktują je po prostu jako lokatę kapitału. Ziemię często kupujemy na kredyt. Jeszcze pięć, sześć lat temu banki nie udzielały pożyczek hipotecznych na zakup działek rolnych z pozwoleniem na budowę (tzw. siedliska). Obecnie ich zakup traktowany jest tak samo jak zakup działki budowlanej.

Ziemię rolną chętnie kupują również sami rolnicy - głównie po to, by otrzymywać większe dopłaty unijne. Przy wyborze działki rolnej mamy dwie możliwości:
1) kupić działkę pod tzw. zabudowę siedliskową,
2) kupić małą działkę i przekształcić ją na budowlaną.

Jeżeli wybierzemy działkę pod zabudowę siedliskową i zechcemy na niej wybudować dom, najpierw musimy sprawdzić, czy gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w gminie jest plan zagospodarowania przestrzennego, będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Innymi słowy kupujemy hektar i od razu możemy składać wniosek o pozwolenie na budowę.

Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha. Średnia powierzchnia gospodarstwa ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy.

Jednak i z takiej sytuacji są dwa wyjścia:

1) Trzeba znaleźć rolnika, który chce sprzedać kawałek ziemi, np. 2 tys. m2. Rolnik występuje o warunki zabudowy dla tych 2 tys. m kw. Aby je otrzymać, działka musi spełnić kilka warunków, m.in. :
- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana. Jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie można się budować. Trzeba poczekać, aż gmina sporządzi nowy plan.
- Teren musi mieć dostęp do drogi publicznej.
- Istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy.

Gdy rolnik otrzyma warunki zabudowy, podpisujemy z nim umowę przedwstępną kupna ziemi rolnej. Rolnik występuje wówczas o pozwolenie na budowę i wylewa fundamenty. Wówczas można już zawrzeć z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Trzeba jednak dodać, że umowę warunkową, bo prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencja Nieruchomości Rolnych (korzysta z tego prawa bardzo rzadko).

2) Znaleźć gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki. Zamiast o pozwolenie na budowę będzie można natomiast starać się o pozwolenie na remont.

Jeżeli jednak zdecydujemy się na zakup działki rolnej i przekształcenie jej na budowlaną, musimy wziąć pod uwagę, że czeka nas szereg formalności do załatwienia, nim otrzymamy pozwolenie na budowę. Żeby móc się na takiej ziemi wybudować, należy ją odrolnić. Polega to na zmianie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy właśnie (i tylko wtedy) może zdecydować, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi.

Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej. I tu znowu mamy do czynienia z dwoma wariantami:

1) Konieczna jest zgoda na wyłączenie, jeśli ziemia jest dobrej jakości - czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy). Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IV a i IV b pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki.

Wniosek musi zawierać:
- dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny),
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej,
- kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej.

Warto w tym miejscu wspomnieć o opłatach. Opłaty zależne są od powierzchni domu, który będziemy budować. Jeśli dom będzie miał powierzchnię do 500 m kw., za wyłączenie nie trzeba płacić. Jeśli jest większy, wówczas urzędnicy ustalają opłatę według specjalnych tabel zamieszczonych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Naliczają je urzędnicy starostwa. Opłaty te zależą od klasy gruntu, wydajności z hektara, obowiązującej ceny za tonę żyta (co roku ogłasza ją GUS) oraz od powierzchni wyłączonej z produkcji rolnej. Po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu, możemy składać wniosek o pozwolenie na budowę.

2) Ziemia jest złej jakości - czyli są to użytki rolne klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. W tej sytuacji nie ma potrzeby starać się o wyłączenie - od razu można złożyć wniosek o pozwolenie.
Gdy decydujemy się na zakup działki rolnej, oprócz ceny, jaką zapłacimy sprzedającemu, musimy wziąć pod uwagę inne związane z tym koszty. Będą to głównie koszty opłat w sądach i urzędach. W pierwszej kolejności zapłacimy za wyrysy i wypisy w wydziale geodezji miejscowego starostwa. Za komputerowy wypis z ewidencji zapłacimy następujące kwoty:
- 12 zł za jedną działkę,
- 6 zł za każdą dodatkową.
Za wypis i wyrys z ewidencji (wydruk komputerowy + mapka):
- 120 zł za pierwszą działkę,
- 12 zł za każdą następną działkę.
Za każdy przeglądany tom dokumentacji zapłacimy 8 złotych, a kopia dokumentu kosztować będzie 7 złotych za każdy arkusz A4. Za przeglądanie ksiąg wieczystych nie ponosi się opłaty. Płaci się jednak za odpisy i wprowadzanie zmian w księgach:
- 30 zł za odpis zwykły księgi wieczystej,
- 60 zł za odpis zupełny księgi wieczystej,
- 10 zł za zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej,
- 60 zł za założenie księgi wieczystej,
- 200 zł za wniosek o wpis do księgi wieczystej,
- 100 zł za wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.

Opłaty notarialne to także spory wydatek. Umowę kupna i sprzedaży nieruchomości trzeba zawierać w obecności notariusza (musi mieć ona formę aktu notarialnego). Przyjęte jest, że maksymalna stawka opłaty notarialnej zależy od wartości nieruchomości. Taką wartość ustala się najczęściej na podstawie oświadczeń stron.
Maksymalna stawka opłaty notarialnej wynosi:
- do 3000 zł - 100 zł,
- od 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł,
- od 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- od 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- od 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- od 1 000 000 zł - 5710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce w poprzednim roku.

Do opłaty należy doliczyć podatek VAT w wysokości 22 proc. opłaty notarialnej.

Zobowiązani jesteśmy także do uiszczenia 200 zł opłaty sądowej i podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2 proc. wartości nieruchomości.

Kupując ziemię za pośrednictwem agencji nieruchomości, zapłacimy także prowizję od transakcji. Każda agencja ustala własną wysokość prowizji. Zależy ona także od tego, czy płaci ją jedna, czy dwie strony. Średnio jest to od 2 proc. do kilku procent.

Biorąc jednak pod uwagę, że aktualne cena m2 działki rolnej jest znacznie niższa niż działki budowlanej, a rynek szybko się rozwija i nic nie zapowiada tego, aby miało to ulec zmianie, warto rozważyć również ewentualność zakupu tego rodzaju nieruchomości.

Monika Wójcik
Doradca Finansowy Money Expert SA

>>>> WIĘCEJ
KOMENTARZY MONEY EXPERT