Portal Skarbiec.Biz | Wiadomości rynkowe

Mariusz Kowalczyk
Doradca Finansowy Money Expert SA

Jak długo będą rosły ceny mieszkań?

Szeroko rozumiany rynek nieruchomości budzi ostatnio nadzwyczajne zainteresowanie środków masowego przekazu, władz oraz instytucji finansowych. Wiele osób zastanawia się, gdzie znajduje się granica popytu i co może zahamować ten szalony trend wzrostowy.

Niekiedy uznaje się, że wzrost cen mieszkań w dobrych lokalizacjach nosi już znamiona histerii. Deweloperzy sprzedają w Warszawie oraz w innych aglomeracjach 70-80% czy nawet 90% mieszkań jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Co więcej, firmy deweloperskie nie umożliwiają już negocjacji cen, a jeszcze kilka lat temu było to możliwe. Warto jednak zauważyć, że boom na rynku nieruchomości dotyczy nie tylko liczby oddawanych nowych mieszkań, ani nawet średniej ceny za metr kwadratowy w kraju - dotyka także rynku kredytów hipotecznych.

Przyczyn obserwowanego w ostatnich dwóch/trzech latach gwałtownego wzrostu popytu na nieruchomości można upatrywać w trzech grupach czynników:

Demograficzno-społecznych

Bardzo istotne jest wejście na rynek pracy oraz zakładanie rodzin przez pokolenie wyżu demograficznego z początku lat osiemdziesiątych. Młodzi ludzie zadłużają się bez większych oporów. Często oznacza to życie z długiem aż do emerytury.

Transformacja gospodarki polskiej uruchomiła też nowe tendencje migracyjne. Ze względu na jej latynoidalną strukturę (centrum + peryferie), migracja koncentruje się na dwóch kanałach - z prowincji do centrum (Warszawa + aglomeracje) lub, od czasu wejścia do Unii Europejskiej - z Polski do Unii Europejskiej. Napływ funduszy unijnych dla rolnictwa wytworzył także nową grupę społeczną - bezpośrednich beneficjentów tych funduszy. Zrozumiałą reakcją tych osób jest nabycie mieszkania w większej aglomeracji (głównie Warszawie). Ich zdolność kredytowa gwałtownie wzrosła i pozwala na przeprowadzkę ze wsi lub z miasteczka.

Makroekonomiczno-politycznych

Przystąpienie do Unii spowodowało powstanie wielu nieznanych dotychczas w Polsce zjawisk. Najważniejsze dla rynku nieruchomości i rynku kredytów są przemiany na rynku finansowym. Po pierwsze, w ostatnich latach następował szybki spadek stóp procentowych kredytów złotowych. Spowodowało to, że kredyty stały się bardziej dostępne niż jeszcze kilka lat temu, gdy ich oprocentowanie oscylowało w granicach 20%. Pojawiły się także kredyty denominowane w walutach obcych - początkowo dla zamożniejszych klientów, potem dla ogółu kredytobiorców.

Systematycznie poprawiają się oczekiwania co do przyszłych wynagrodzeń i zatrudnienia. Utrzymujący się wzrost gospodarczy, a także spadek bezrobocia polepszają perspektywę na przyszłość osób, które mają pracę. Spada jednocześnie zagrożenie bezrobociem. Poprawa statusu materialnego łączy się oczywiście z przekonaniem o jego dalszym wzroście w przyszłości.

Inwestycyjnych (oszczędnościowo-spekulacyjnych)

Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w maju 2004 roku zapoczątkowało także wzrost liczby prywatnych inwestorów krajowych oraz zagranicznych, którzy nabywają mieszkania w głównych aglomeracjach w celach spekulacyjnych. Wyższa niż w rodzimych krajach oczekiwana stopa zwrotu z takiej inwestycji (wyższa niż nominalne stopy procentowe od kredytów i depozytów) zachęciła inwestorów z Irlandii, Hiszpanii, Izraela czy Wielkiej Brytanii do zakupów nawet 20-50 mieszkań w jednym projekcie. Co więcej, różnica między cenami nieruchomości w Polsce i w innych krajach Unii Europejskiej w dłuższym okresie powinna się zmniejszyć. Zatem obecnie, z punktu widzenia inwestycji kapitałowej, nakładają się na siebie dwa elementy - relatywnie niska cena nieruchomości (z trendem rosnącym długookresowo) oraz gwałtowny, krótkookresowy wzrost cen - czyli dwa podręcznikowe bodźce do spekulacji. W dalszej perspektywie - po przystąpieniu do strefy euro - przypuszcza się, że do Polski poprzez rynek nieruchomości mogą napłynąć nieopodatkowane dochody uzyskane w szarej strefie. W efekcie może to doprowadzić do wzrostu cen (podobne zjawisko miało miejsce w Hiszpanii). Obecnie jednymi z głównych inwestorów, np. w Pradze i w Budapeszcie, są Rosjanie. Także obywatele polscy dostrzegli ten fakt i, w miarę swoich możliwości, starają się inwestować zgromadzone oszczędności na rynku nieruchomości lub zaciągać kredyty na zakup kilku mieszkań.

Według szacunków GUS i Ministerstwa Budownictwa nadal pozostaje niezaspokojony popyt (który będzie się utrzymywał) na poziomie 947,6 tys., przy statystycznym deficycie 1567 tysięcy. Jednakże tylko 700 tysięcy osób myśli o zakupie mieszkania - reszta wynajmuje lub czeka na pomoc państwa. Brak radykalnego wzrostu liczby oddawanych mieszkań oraz ograniczenia rynku, spowodowały, że zwiększenie się popytu automatycznie przekłada się na wzrost cen, tworząc samo nakręcającą się spiralę spekulacji i strachu.

Za najpoważniejsze bariery popytu można uznać:

- Niską i spadającą siłę nabywczą mieszkańca metropolii w przeliczeniu na metry kwadratowe mieszkania (obecnie w Krakowie jest to ok. 0,4 m2., w Poznaniu - 0,6 m2, w Warszawie - 0,7 m2). W ciągu ostatnich 6 lat za przeciętną pensję, nawet w metropoliach, można było nabyć zawsze w granicach 0,9 metra kwadratowego, obecnie na skutek gwałtownego wzrostu cen nastąpił ostry spadek do ok. 0,6 m2 za przeciętne wynagrodzenie.
- Niestabilne otoczenie legislacyjne polskiego rynku nieruchomości. Poszczególne rządy koncentrowały się na zdyskredytowaniu poprzedników, likwidując ulgi przez nich nadane (np. ulgę remontową, ulgę odsetkową), co nie sprzyja ekonomicznemu rachunkowi w długim okresie, a rynek nieruchomości to rynek wymagający długofalowego planowania.
- Istnieje obawa przed efektami wprowadzenia 22-proc. stawki VAT na budownictwo mieszkaniowe w 2008 r., jako że dotychczasowe ustalenia obowiązują do końca 2007 r. Aby tego uniknąć, rząd musi zdefiniować pojęcie budownictwa społecznego, które pozwoliłoby utrzymać preferencyjną stawkę VAT.
- Inną regulacją zniekształcającą rynek jest wprowadzenie opodatkowania transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Do niedawna, jeśli ktoś sprzedał mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia, musiał zapłacić 10-proc podatek od przychodu, chyba że pieniądze ze sprzedaży przeznaczył w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe. Według nowych regulacji, które obowiązują od 1 stycznia 2007 roku, opodatkowany jest jedynie dochód ze sprzedaży, a zatem różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu, ale za to według stawki 19%. Nie ma przy tym znaczenia okres posiadania mieszkania.
- Nad rynkiem cały czas ciążą także bezpośrednie zagrożenia, czyli jeszcze nie wprowadzone regulacje, które mogą się pojawić w każdej chwili, np. podatek katastralny.
- W zasadzie jedynym pozytywnym posunięciem władz była wprowadzona w marcu 2006 r. zmiana zasad naliczania opłat za wpisy do ksiąg wieczystych, która polega na zastąpieniu opłat proporcjonalnych opłatami stałymi.

Styczeń 2007 roku przyniósł kolejne wzrosty cen mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w największych polskich aglomeracjach. Najwięcej, bo aż o 6%, wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Gdańsku. Metr kwadratowy mieszkania kosztuje tam 5 874 zł. Niewiele mniej podrożały mieszkania w Krakowie, gdzie w ciągu ostatniego miesiąca ceny poszły w górę o 5,7%, osiągając średnią wartość 7 891 zł. Mniejsze wzrosty odnotowały inne duże miasta:

Łódź +0,95% do 3 912 zł
Poznań +2,70% 4 982 zł
Wrocław +2,50% do 6 751 zł
Warszawa +1,10% do 8 656 zł

Jak wynika z analiz przeprowadzonych na ofertach sprzedaży mieszkań w Warszawie zgłoszonych do serwisu OFERTY.NET, średnia cena ofertowa 1m2 mieszkania na rynku wtórnym wyniosła w styczniu 8656 zł i była wyższa od grudniowej o zaledwie 1,1%. To już kolejne po obserwowanym w listopadzie ubiegłego roku wyhamowanie wzrostu cen zdające się zapowiadać definitywny koniec trwającego do niedawna szaleństwa cenowego na rynku mieszkaniowym w Warszawie.

W ciągu pierwszego miesiąca 2007 roku najbardziej podrożały kawalerki - o 3,3%. Tymczasem średnia cena dużych i relatywnie drogich mieszkań 4-pokojowych spadła o 2,1%.

Niewielki wzrost cen to efekt i tak bardzo już wysokich cen mieszkań w Warszawie i malejącej liczby klientów gotowych zapłacić za nie tak wysokie sumy. Spadający popyt powstrzymuje dalszy wzrost cen, a dodatkowo ułatwia negocjowanie obniżek przy zawieraniu umów.

Jak widać, wzrost cen mieszkań do granic osiąganych przez domy poza miastem powoduje wyhamowanie tempa wzrostu cen. Ten trend pomimo prognoz wzrostu na kolejne lata będzie się utrzymywał do momentu, kiedy grunty i domy poza miastem uzyskają taką cenę, że znowu cena dużych mieszkań w aglomeracjach będzie atrakcyjna. Jak widać w wielu miejscach zbliżamy się do granic zdolności kredytowej lub granic wysokości kwoty, do której Polacy chcieliby się zadłużać. Przytoczone powyżej dane dobitnie pokazują, że mamy do czynienia właśnie z tego typu zjawiskiem.

Rynek pierwotny rozwija się agresywnie, deweloperzy sprzedają nowe inwestycje jeszcze na etapie realizacji, ceny ciągle rosną... Taki trend będzie się utrzymywał również w 2007 roku. Prognozuję roczny wzrost cen o 10-15 proc. Oczywiście ich wysokość będzie zależeć od regionu kraju, lokalizacji, wykończenia i solidności inwestora. Zakupem nieruchomości będą w dalszym ciągu zainteresowani klienci zarówno krajowi, jak i zagraniczni - przy czym należy zwrócić uwagę na coraz większe zainteresowanie naszym rynkiem sąsiadów zza wschodniej granicy oraz inwestorów z krajów azjatyckich. Na rynek wchodzą zamożni klienci traktujący te zakupy jak inwestycje z możliwością uzyskiwania przychodów z najmu. Gorączka cenowa i „nadmuchany balon deweloperski” na rynku mieszkaniowym, który pojawił się w 2006 roku, będą się stabilizować już w drugiej połowie 2007 roku, a po roku 2008, gdy wiele z zakładanych inwestycji deweloperskich może się nie udać, rynek odzyska równowagę.

Mariusz Kowalczyk
Doradca Finansowy Money Expert SA

>>>> WIĘCEJ
KOMENTARZY MONEY EXPERT