Porównania kosztów zakupu nowych mieszkań w największych polskich miastach, zwykle uwzględniają średnią cenę za 1 m kw. lokalu. Potencjalni klienci deweloperów, mogą być jednak zainteresowani innym podejściem do tematu związanego z kupnem lokum. Dlatego eksperci obliczyli wielkość nowego mieszkania, które w poszczególnych miastach można kupić za kredyt z pierwszą ratą wynoszącą 1000 zł lub 1500 zł. Warto sprawdzić, jak krajowe metropolie prezentują się w ramach takiego ciekawego porównania.
Rata 1000 zł wystarczy tylko na malutkie lokum w stolicy
Metraż nowego mieszkania, które można kupić za kredyt z określoną ratą (np. 1000 zł), oczywiście zależy od parametrów kredytowania. Analitycy przyjęli, że modelowy kredyt hipoteczny ma okres spłaty wynoszący 20 lat, wkład własny 20%, kredytowaną prowizję przygotowawczą na poziomie 3,00% oraz stałą marżę wynoszącą 2,30%. Oprocentowanie przykładowej „hipoteki” na początku spłaty wyniesie 4,01% jako suma stopy WIBOR 3M (1,71%) oraz marży. Warto również dodać, że modelowy kredyt będzie spłacany w równych ratach.
Na podstawie powyższych założeń analitycy obliczyli, jaki metraż w największych miastach kraju można kupić za kredyt z początkową ratą 1000 zł i 1500 zł. Jak nietrudno zauważyć, wyniki dotyczące poszczególnych miast są mocno zróżnicowane. Wynika to z bardzo różnego poziomu średnich transakcyjnych cen 1 m kw. nowych lokali.
W Zielonej Górze za dwudziestoletni kredyt z pierwszą ratą 1000 zł i wkładem własnym 20%, przeciętnie można kupić mieszkanie deweloperskie o powierzchni 52 m kw. Przy racie wynoszącej 1500 zł, analogiczna powierzchnia wzrasta do 77 m kw. O podobnych wynikach mogą tylko pomarzyć warszawiacy. W przypadku stolicy, za modelowy kredyt z ratą 1000 zł i wkładem 20%, kupimy tylko malutkie „M” o przeciętnej powierzchni 26 m kw. Wzrost raty do 1500 zł również nie zapewnia możliwości kupienia dużego lokum (wynik: 39 m kw.).
Warto dodać, że w grupie siedemnastu prezentowanych miast, dość słabo wypadły też inne metropolie niż Warszawa. Wyniki dla tych miast, prezentują się następująco:
- Kraków – 29 m kw. (rata 1000 zł) / 44 m kw. (rata 1500 zł),
- Łódź – 39 m kw. (rata 1000 zł) / 58 m kw. (rata 1500 zł),
- Wrocław – 31 m kw. (rata 1000 zł) / 47 m kw. (rata 1500 zł),
- Poznań – 31 m kw. (rata 1000 zł) / 47 m kw. (rata 1500 zł),
- Gdańsk – 29 m kw. (rata 1000 zł) / 44 m kw. (rata 1500 zł).
Poniższy wykres potwierdza, że w ramach raty o wysokości 1000 zł i 1500 zł, stosunkowo duże możliwości zakupowe mają m.in. mieszkańcy Białegostoku, Kielc, Opola oraz Rzeszowa.
Wydłużenie okresu spłaty zwiększa możliwości nabywcy…
W nawiązaniu do powyższej analizy ekspertów, warto sprawdzić, jak wydłużenie okresu spłaty kredytu z 20 lat do 30 lat, zwiększa możliwości zakupowe nabywcy mieszkania deweloperskiego (przy zachowaniu wszystkich innych założeń). Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli wskazują, że przy dłuższym o 10 lat kredycie z pierwszą ratą wynoszącą 1000 zł, warszawiak kupi nowe „M” o powierzchni 33 m kw. (zamiast 26 m kw.). W przypadku raty na poziomie 1500 zł, możliwy do kupienia warszawski metraż rośnie z 39 m kw. do 49 m kw.
Wydłużanie okresu spłaty kredytu mieszkaniowego powyżej limitu zalecanego przez KNF (20 lat – 25 lat), oczywiście skutkuje wzrostem ryzyka finansowego i większymi kosztami odsetek. Trzeba również wziąć pod uwagę nieunikniony wzrost stóp procentowych NBP i powiązanej z nimi stopy WIBOR – 3M. W analizowanych przykładach, kredytobiorca z pierwszą ratą 1000 zł lub 1500 zł, powinien być przygotowany na wzrost takiej płatności nawet o 20%-25%.
Źródło: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
