Pojawiły się zaktualizowane rankingi banków, w których koszt kredytu będzie na koniec roku najniższy. Koniec roku przyniósł bowiem sporo zmian w ofertach kredytów hipotecznych. Po pierwsze Credit Agricole dołączył do grona banków, które udzielą finansowania osobom posiadającym 10% wkładu własnego. Aż 20% wymagają wciąż BGŻ Paribas, ING Bank Śląski i BOŚ. Dwa banki z kolei (Pekao i Raiffeisen) zdecydowały się na zmianę poziomu oferowanych marż. Miniony miesiąc przyniósł również kolejny spadek dostępnej kwoty kredytu.
Credit Agricole ponownie zdecydował się udzielać kredytów, w sytuacji, gdy klient posiada tylko 10% wkładu własnego. Wcześniej wymagał on aż 20% wkładu. W przypadku tej nowej oferty marża to 2,1%, co jest wartością niższą od średniej, która dla tego rodzaju kredytów wynosi 2,33%.
Z analizowanych przez nas 13 banków jeszcze tylko BGŻ BNP Paribas, BOŚ i ING Bank Śląski nie sfinansują 90% wartości nieruchomości.
Wartą odnotowania zmianą jest też kolejny już spadek dostępnej kwoty kredytu. Łącznie od kwietnia 2015 r. zdolność kredytowa rodziny z dochodem 5000 zł netto spadła już o 116 tys. zł (z 465 tys. zł do 349 tys. zł). Dla rodziny, w której łączny dochód to 8000 zł netto, spadek wynosi już 156 tys. zł (z 803 tys. zł do 646 tys. zł). Jest to wynikiem przede wszystkim dwóch czynników. W 2015 r. banki istotnie podwyższały marże kredytowe przed wprowadzeniem podatku bankowego, co negatywnie przełożyło się na zdolność kredytową. Później nastąpił okres względnej stabilizacji. Mniej więcej od połowy tego roku ponownie obserwujemy jednak istotny spadek dostępnej kwoty kredytu. Tym razem przyczyną są prawdopodobnie obawy banków związane ze zbliżającymi się podwyżkami stóp procentowych. W dłuższym okresie wyższe stopy mogą bowiem przełożyć się na istotny wzrost rat. Osoby, które otrzymałyby zbyt wysoki kredyt, w przyszłości mogłyby więc nie poradzić sobie z jego spłatą.
Od grudnia istotną zmianę oferty wprowadził Banku Pekao. Dla zwykłych kredytów hipotecznych (tych bez dopłaty z MdM) marże wzrosły o 0,05 p.p. Zmiana jest więc niewielka, ale istotna, gdyż jest to lider w naszym zestawieniu kredytów z najniższym wkładem własnym. Poza tym w przypadku kredytów z wysokim (25%) wkładem jest to już druga podwyżka z rzędu. Od października marże dla takich kredytów wzrosły w tej instytucji z 1,7% do 1,8%. Tymczasem Raiffeisen uatrakcyjnił swoje marże dla kredytów z wkładem wyższym niż 20%. W listopadzie wynosiła ona 1,89%, a obecnie jest to 1,69%.
Tab. 1. Koszt kredytu z wkładem własnym 25%
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, o pozycji decyduje koszt kredytu
| Nazwa banku | Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spłaty | Marża | Oprocentowanie |
| BGŻ BNP PARIBAS | 51 307 zł | 1,80% | 3,53% |
| Raiffeisen Polbank | 56 293 zł | 1,69% | 3,42% |
| PKO Bank Polski | 56 362 zł | 1,84% | 3,57% |
| Bank Pekao | 56 893 zł | 1,80% | 3,53% |
| ING Bank Śląski | 57 077 zł | 1,85% | 3,66% |
| BZ WBK | 57 546 zł | 2,19% | 3,92% |
| mBank | 60 372 zł | 1,99% | 3,72% |
| Credit Agricole | 60 417 zł | 2,10% | 3,83% |
| Bank Millennium | 60 526 zł | 2,20% | 3,93% |
| BOŚ | 61 174 zł | 2,00% | 3,81% |
| Euro Bank | 63 859 zł | 2,39% | 4,12% |
| Deutsche Bank | 65 093 zł | 2,10% | 3,83% |
| Alior Bank | 76 221 zł | 3,00% | 4,73% |
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, grudzień, 2017r.
Tab. 2. Koszt kredytu z wkładem własnym 10%
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, o pozycji decyduje koszt kredytu
| Nazwa banku | Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spłaty | Marża | Oprocentowanie |
| Bank Pekao | 58 052 zł | 1,90% | 3,63% |
| mBank | 60 106 zł | 1,99% | 3,72% |
| Bank Millennium | 61 684 zł | 2,30% | 4,03% |
| PKO Bank Polski | 61 807 zł | 2,01% | 3,74% |
| Credit Agricole | 63 890 zł | 2,10% | 3,83% |
| Euro Bank | 66 215 zł | 2,57% | 4,30% |
| Raiffeisen Polbank | 66 220 zł | 2,39% | 4,12% |
| BZ WBK | 67 733 zł | 2,39% | 4,12% |
| Deutsche Bank | 70 399 zł | 2,30% | 4,03% |
| Alior Bank | 80 361 zł | 3,30% | 5,03% |
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, grudzień 2017r.
Tab. 3. Koszt kredytu w ramach programu Mieszkanie dla młodych
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 15%, o pozycji decyduje koszt kredytu
| Nazwa banku | Koszt kredytu w pierwszych 5 latach spłaty | Marża | Oprocentowanie |
| Bank Pekao | 59 130 zł | 1,95% | 3,68% |
| Bank Millennium | 61 744 zł | 2,30% | 4,03% |
| PKO Bank Polski | 61 800 zł | 2,11% | 3,84% |
| Euro Bank | 66 294 zł | 2,57% | 4,30% |
| Raiffeisen Polbank | 66 296 zł | 2,39% | 4,12% |
| BZ WBK | 66 333 zł | 2,29% | 4,02% |
| BOŚ | 68 351 zł | 2,20% | 4,01% |
| Deutsche Bank | 72 329 zł | 2,50% | 4,23% |
| Alior Bank | 80 439 zł | 3,30% | 5,03% |
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, grudzień, 2017r.
Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, grudzień 2017r.
Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, grudzień 2017r.
Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN
Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto.
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera grudzień 2017 r.
Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.
CENY TRANSAKCYJNE
Po przekroczeniu poziomu 8000 zł za m kw. w Warszawie, tym razem odnotowaliśmy nieco niższe ceny w stołecznych transakcjach. Jednocześnie w Łodzi za m kw. mieszkania płacimy już ponad 4000 zł. Jest to o ponad 9 proc. więcej niż przed rokiem. 2017 rok zamykamy w mieszanych nastrojach. Z jednej strony boom na rynku mieszkaniowym jest satysfakcjonujący dla rynkowych graczy, ale gdy przyjrzymy się jego genezie bliżej, optymizm może być znacznie mniejszy.
Na pytanie, kto stoi za sukcesem branży deweloperskiej, ale po części także dobrego tempa sprzedaży na rynku wtórnym, większość uczestników rynku zapewne odpowie, że będą to inwestorzy. Nie jest to grupa jednolita – wśród nich zdarzają się klienci stawiający pierwsze kroki w biznesie, jakim jest wynajem mieszkań, zwykle pod wpływem doniesień medialnych na temat wysokiej rentowności takich inwestycji, ale także z braku łatwych w percepcji narzędzi inwestycyjnych. Nieruchomości są przez nich postrzegane jako stabilna długoterminowa lokata kapitału, odskocznia od depozytów bankowych, których dalsze utrzymywanie, w ich mniemaniu, jest zupełnie pozbawione sensu. Tacy klienci dysponują odpowiednimi zasobami gotówki, by dokonywać zakupu bez wsparcia kredytowego. Wystarczy dodać, że obecnie nawet 60 proc. transakcji odbywa się bez udziału kredytu. Bez względu na lokalizację inwestycji celem są niewielkie jednostki mieszkaniowe, które można następnie bez trudu wynająć. Wspólnym mianownikiem powinno być tylko zapewnienie przynajmniej średniego rynkowego standardu (który z roku na rok się poprawia) i dobrego położenia gwarantującego zainteresowanie potencjalnych najemców.
W naturalny sposób inwestorzy stają się konkurentami klientów, którzy kupują mieszkania na własny użytek. Boom na rynku i doskonała koniunktura podmiotów realizujących inwestycje w dużej mierze wcale nie wynika z naturalnego popytu zgłaszanego przez klientów poszukujących do zakupu własnego mieszkania, ale z pobudek inwestycyjnych.
Tab. 4. Średnie ceny transakcyjne mieszkań XI 2017 r.
| Miasto | Średnia cena transakcyjna z okresu IX 2017-XI 2017 | Zmiana proc. w cenach trans. m/m | Zmiana proc. | Średnia cena nabywanego mieszkania | Średni metraż nabywanego mieszkania |
| Wrocław | 5462 | -1,6% | -5,9% | 373 000 zł | 68 |
| Kraków | 6286 | 2,5% | 1,5% | 349 000 zł | 57 |
| Warszawa | 7941 | -1,6% | 4,9% | 440 500 zł | 57 |
| Poznań | 5444 | -0,3% | -5,9% | 343 500 zł | 64 |
| Gdańsk | 5862 | 0,3% | 5,5% | 327 500 zł | 58 |
| Gdynia | 5040 | -6,1% | -3,2% | 333 500 zł | 67 |
| Łódź | 4020 | 1,9% | 9,3% | 230 000 zł | 56 |
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, grudzień, 2017r.
Obecne dane wskazują, że poza Łodzią, gdzie poziom średnich cen na rynku wtórnym przekroczył 4000 zł (4020 zł) za m kw., jedynie w Krakowie widoczne są zauważalne zakresy podwyżek. Za m kw. mieszkania płaciliśmy średnio 6286 zł. Minimalny poziom cen w transakcjach to 4900 zł. W porównaniu do zeszłego roku ceny są wyższe średnio o 1,5 proc., więc tu nie nastąpiły znaczące wahania.
W kolejnej grupie miast znalazły się Poznań i Gdańsk, gdzie ceny zbliżone są do odczytów sprzed miesiąca i wynoszą odpowiednio 5444 zł i 5862 zł. Jednak zupełnie inaczej kształtują się tam roczne różnice w cenach. W Poznaniu obecne ceny są niższe średnio prawie o 6 proc., podczas gdy w Gdańsku ceny są wyższe o 5,5 proc. od zeszłorocznych.
Taki sam procentowy spadek cen w transakcjach miał miejsce w Warszawie i we Wrocławiu. W obu miastach wyniósł on 1,6 proc. Za m kw. lokalu w Warszawie płaciliśmy 7941 zł, a we Wrocławiu 5462 zł. Największe miesięczne spadki dotyczą Gdyni (-6,1 proc.), gdzie za m kw. płacimy 5040 zł.
Wykres 3. Średnie ceny transakcyjne mieszkań XI 2016 – XI 2017
Źródło: Raport Metrohouse i Expandera, grudzień, 2017 r.
Źródło: Marcin Jańczuk, Metrohouse Franchise S.A
