Od ponad roku podstawowa stopa procentowa NBP jest bliska zera. Dzięki obniżeniu stóp spadło oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale i depozytów bankowych. Nic jednak nie trwa wiecznie. Perspektywa podwyżki stóp procentowych wisi niczym miecz Damoklesa. Co robić, by ustrzec się ryzyka? Rozwiązaniem mogą być kredyty ze stałym oprocentowaniem.
Choć teoretycznie kredytobiorcy w Polsce mają możliwość wyboru między kredytami ze stałym i ze zmiennym oprocentowaniem, na rynku dominują te drugie. Wynika to zarówno z mniejszej dostępności oferty ze stałą stopą procentową, jak i preferencji samych klientów.
Kredyty ze stałym oprocentowaniem są po prostu droższe – co oczywiste, bowiem w takiej ofercie to bank dzieli się z klientem ryzykiem stopy procentowej. W przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, całość ryzyka spada na klienta.
„Zwykłe” kredyty hipoteczne, w których oprocentowanie uzależnione jest od decyzji RPP, składają się z dwóch elementów: 1) stałej bankowej marży i 2) oprocentowania powiązanego wysokością z bankowym wskaźnikiem WIBOR, mówiącym o tym, z jakim oprocentowaniem banki komercyjne pożyczają między sobą pieniądze. Jeśli zmniejszają się stopy procentowe NBP, spada też WIBOR a wraz z nim oprocentowanie kredytów.
Dla przykładu – wg ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich – średni koszt kredytu (marża plus oprocentowanie wynikające z WIBORu) wynosi w Polsce 2,42 proc., na co składa się 2,21 proc. marży, a reszta to oprocentowanie. Przypomnijmy, że od końca maja 2020 podstawowa stopa procentowa NBP wynosi 0,10 proc. To historycznie najniższy poziom od początku notowań.
Zakładając że kredytobiorca zadłuży się na 30 lat, na kwotę 300 tys. zł, jego miesięczne zobowiązanie wyniesie aktualnie około 1177-1250 zł. Jeśli jednak zrobimy symulację polegającą na pozostawieniu bez zmian obecnej marży, ale dodaniu do niej oprocentowania sprzed serii cięć „covidowych”, czyli nieco ponad 1,5 proc. (1,5 proc. stopy referencyjnej NBP obowiązywało do wiosny 2020) uzyskamy finalnie oprocentowanie na poziomie 4 proc.
W takiej sytuacji rata równa naszego modelowego kredytu rośnie już do około 1450 zł, a więc o 200 – 250 zł. Na tym jednak nie koniec. Przed covidem – do wiosny 2020 – wskaźnik WIBOR kształtowały stopy procentowe, które i tak były na najniższym historycznie poziomie. Od 2015 roku stopa referencyjna wynosiła 1,5 proc., a zaczęła spadać do tego poziomu w 2012 roku, gdy wynosiła 4,75 proc.
Jeśli założyć teraz, że WIBOR wróciłby do wartości z 2012 roku, finalnie uzyskalibyśmy przeciętne oprocentowanie kredytu w wysokości 7,25 proc. Przy 300 tys. daje to miesięczną ratę kredytu hipotecznego na poziomie 2000 zł, co oznacza wzrost aż o 800 zł miesięcznie w stosunku do raty płaconej obecnie. Oczywiście stopy procentowe rzadko kiedy rosną lub maleją skokowo. Ostatnie, drastyczne cięcia były spowodowane pandemią. Mimo wszystko jednak zmiana polityki pieniężnej prędzej czy później uderzy finansowo tych, którzy zadłużyli się w czasach niskich stóp, chyba że wybiorą kredyt ze stałym oprocentowaniem.
Wybór jest, ale niewielki…
Problem w tym, że banki w Polsce niechętnie chcą dzielić się ryzykiem stopy procentowej z klientem. Oferta kredytów ze stałym oprocentowaniem, czyli takich w których nasze raty się nie zmieniają, niezależnie od polityki pieniężnej NBP, jest niewielka, a nawet jeśli jest, to tylko czasowo.
Te banki, które sprzedają klientom kredyty ze stałym oprocentowaniem, oferują to w większości tylko na 5 lat. Potem, jeśli kredyt jest nadal spłacany, klient ma do wyboru przedłużyć oprocentowanie stałe o kolejne 5 lat, ale już naliczone na nowo, czyli skorygowane o aktualny poziom stóp procentowych, albo przejść na oprocentowanie zmienne.
Trudno jednoznacznie stwierdzić, które rozwiązanie jest lepsze. Z jednej strony stała stopa procentowa pozwala „spać spokojnie”. Wiemy, że nic się nie wydarzy a nasze raty pozostaną na tym samym poziomie. Stałe oprocentowanie to też zaleta nie do przecenienia dla inwestorów, którzy szacują zwrot ze swojej inwestycji. Z drugiej jednak strony, kiedy płacimy więcej niż aktualnie oprocentowane są kredyty ze zmienną stopą, wtedy wielu może zatęsknić za takim rozwiązaniem.
Kiedy stopa stała, kiedy zmienna?
Kto więc powinien decydować się na stałooprocentowane kredyty, a kto może wybrać stopę zmienną? Jak już mówiliśmy – to stała stopa to dobre rozwiązanie dla tych, którzy cenią stabilność – np. inwestują w mieszkania. Mogą oni lepiej szacować zyskowność danego projektu itp. To też lepsze wyjście, gdy nie jesteśmy do końca pewni naszej sytuacji finansowej. Jeśli kredyt ze stałą stopą nie jest dla nas aktualnie obciążeniem, ale nie mamy w perspektywie np. wzrostu pensji, nie chcemy ryzykować – lepiej wybrać to rozwiązanie.
Jeśli natomiast mamy pewność naszej kondycji finansowej i nie boimy się ewentualnego wzrostu rat, wtedy można zdecydować się na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.
Można się oczywiście pokusić o próby kalkulacji i oszacowania, na jakim poziomie w przyszłości będą stopy procentowe NBP i powiązany z nimi WIBOR i czy jest szansa, że oprocentowanie przebije poziom z kredytów stałooprocentowanych, ale takie szacunki, zwłaszcza bez fachowej wiedzy, to w dużym przypadku wróżenie z fusów.
Za ile stała stopa?
Aktualnie większość banków, które mają kredyty ze stałą stopą procentową, oferuje je na 5 lat . Stałe oprocentowanie kredytów, w zależności od banków wynosi od około 3,70 do 4,70 proc.
Niewykluczone jednak, że wkrótce pojawią się korzystniejsze oferty i będzie ich więcej. Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze znowelizowana rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego nakazuje bankom posiadanie takich kredytów w swojej ofercie. Po drugie – klienci dziś wydają się bardziej świadomi ryzyka stopy procentowej niż jeszcze kilkanaście lat temu, passus „frankowiczów” i ich lęków związanych ze szwajcarskim poziomem stóp i ich wpływem na kurs franka, pozostał w pamięci wielu. Po trzecie wreszcie – dzisiejsze nieomal zerowe stopy procentowe i jednocześnie wysoka inflacja mogą budować uzasadnione obawy wśród kupujących, co do przyszłego poziomu stóp NBP, a więc wysokości WIBORU i finalnie naszych comiesięcznych rat. Wielu potencjalnych kredytobiorców – słusznie – boi się, że niedługo po zaciągnięciu kredytu ich raty zaczną rosnąć.
Wszystkie te czynniki sprawiają, że jest na polskim rynku miejsce na kredyty ze stałym oprocentowaniem i ich udział w całej puli kredytowej powinien się zwiększać.
Źródło: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
