Przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny opiewa dziś na ponad 461 tysięcy złotych. Problem w tym, że aby móc zadłużyć się na taką kwotę, trzeba mieć sporo gotówki – nawet 100-200 tys. złotych.
Popyt na kredyty mieszkaniowe dla rodzin tylko nieznacznie wyhamował. Choć dynamika wzrostu spada, to wciąż Polacy chcą zadłużać się w bieżącym roku na wyższe kwoty niż przed rokiem. Efekt jest taki, że po trzech kwartałach BIK informuje o prawie 14-proc. wzroście popytu na mieszkaniowe długi (wobec analogicznego okresu przed rokiem). To oznacza, że w otoczeniu rozwijającej się gospodarki i pęczniejących funduszy płac nawet wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego i rosnące marże hipoteczne nie są Polakom straszne.
Koszty czają się na każdym kroku
I choć banki chętnie udzielają kredytów hipotecznych, to trzeba mieć świadomość, że aby zaciągnąć dług, trzeba najpierw niemałą kwotę odłożyć w formie gotówki. Ta przyda się na opłacenie kosztów transakcyjnych (notariusz, pośrednik, koszty sądowe i podatek), okołokredytowych (prowizje i opłaty związane z zaciągnięciem długu), wniesienie wkładu własnego (minimum, to czasem nawet 20% ceny mieszkania), a do tego lokal trzeba przecież jeszcze odświeżyć lub wykończyć. Efekt? Jeśli trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i zarabiają średnią krajową, chciałaby do cna wykorzystać swoją zdolność kredytową, musiałaby posiadać na koncie przynajmniej 100-200 tys. zł.
Rodzina pożyczy nawet pół miliona
Przeciętna zdolność kredytowa wspomnianej rodziny opiewa dziś na ponad 461 tysięcy złotych – wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance (mogą one jeszcze podlegać aktualizacji). Wartość ta jest medianą, a więc połowa banków chciałaby modelowej rodzinie pożyczyć więcej, a połowa zaoferowałaby niższą kwotę. To o niecały tysiąc więcej niż przed miesiącem, ale wciąż o 36,7 tys. zł więcej niż przed rokiem. Progres ten zawdzięczamy rosnącym „nad Wisłą” wynagrodzeniom.
Do obliczeń przyjęto, że dwie osoby powinny otrzymywać „na rękę” kwotę 5772,06 zł (każdy z rodziców zarabia po średniej krajowej). Do tego szacunki zakładają, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest też skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.
Trzy razy po pół miliona
Spójrzmy na konkretne oferty. Modelowa rodzina może udać się aż do trzech banków po ponad pół miliona na zakup własnych „czterech kątów”. O ile familia dysponuje wymaganym wkładem własnym, taką kwotę zaoferują jej ING Bank Śląski, BGŻ BNP Paribas i Euro Bank. Niewiele mniej chcą pożyczyć: Bank Pekao i BZ WBK. Najskromniejszy kredyt skłonne byłby udzielić PKO BP i Deutsche Bank.
Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem prawie 5,8 tys. zł netto
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa |
| ING Bank Śląski | 512 643 zł |
| Bank BGŻ BNP Paribas | 504 710 zł |
| Euro Bank | 503 205 zł |
| Bank Pekao | 475 929 zł |
| Bank Zachodni WBK | 471 086 zł |
| BOŚ Bank | 461 565 zł |
| Alior Bank S.A. | 452 884 zł |
| Bank Millennium | 450 000 zł |
| City Handlowy | 450 000 zł |
| PKO Bank Polski / PKO Bank Hipoteczny | 404 800 zł |
| Deutsche Bank | 390 000 zł |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 5772,06 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |
| Opracowanie Open Finance na podstawie danych przesłanych przez banki (ankieta wysłana 3 października) | |
Banki pożyczą na dużo
Na ile te kwoty wystarczyłyby na rynku mieszkaniowym? Gdyby modelowa rodzina dysponowała 20-proc. wkładem własnym i do tego zadłużyła się na niemałą kwotę ponad 461 tys. zł, to do wydania na mieszkanie miałaby aż 577 tysięcy. Kwota taka wystarczyłaby na zakup prawie 80-metrowego mieszkania w Warszawie. Około 100-metrowe lokum mogłoby paść łupem modelowej rodziny w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu, a w Zielonej Górze byłoby to aż 170 metrów – powierzchnia godna raczej samodzielnego domu niż mieszkania.
| Możliwości nabywcze trzyosobowej rodziny | ||
| Miasto | Przeciętna cena transakcyjna używanego mieszkania (dane za II kw. ’17) | Metraż mieszkania możliwy do kupienia za 577 tys. zł* |
| Warszawa | 7 347 zł | 78,5 |
| Kraków | 6 038 zł | 95,6 |
| Gdańsk | 6 030 zł | 95,7 |
| Gdynia | 5 754 zł | 100,3 |
| Wrocław | 5 445 zł | 106,0 |
| Poznań | 5 266 zł | 109,6 |
| Rzeszów | 4 763 zł | 121,1 |
| Lublin | 4 619 zł | 124,9 |
| Opole | 4 256 zł | 135,6 |
| Olsztyn | 4 215 zł | 136,9 |
| Szczecin | 4 173 zł | 138,3 |
| Białystok | 4 040 zł | 142,8 |
| Bydgoszcz | 3 792 zł | 152,2 |
| Kielce | 3 612 zł | 159,7 |
| Łódź | 3 582 zł | 161,1 |
| Katowice | 3 551 zł | 162,5 |
| Zielona Góra | 3 393 zł | 170,0 |
| * 461,6 tys. zł długu plus wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości | ||
| Opracowanie Open Finance na podstawie danych o zdolności kredytowej i cen wg NBP | ||
Raty kiedyś wzrosną
Przy takiej okazji nie sposób nie przestrzec przed nadmiernym huraoptymizmem przy okazji zadłużania się – szczególnie dziś, gdy stopy procentowe są w Polsce na rekordowo niskim poziomie. Gdy Rada Polityki Pieniężnej zacznie podnosić stopy, raty zaczną rosnąć. Pojedyncza podwyżka stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych może oznaczać o kilkanaście złotych wyższy koszt w przeliczeniu na każde 100 tys. zł pożyczone na 30 lat. Różnica niby niewielka, ale nie zapominajmy, że jeszcze 5 lat temu podstawowa stopa procentowa była około 3 razy wyższa niż dziś. Gdyby do takiego poziomu powróciła, to dzisiejsza rata mogłaby wzrosnąć aż o 40% – np. z 1500 zł dziś do około 2100 zł miesięcznie. Choć obecnie realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna, to nie można jej z całą pewnością wykluczyć.
Źródło: Bartosz Turek, analityk w Open Finance
