Jak zmieni się sytuacja na rynku nieruchomości rolnych po wejściu w życie ustawy dotyczącej obrotu ziemią? Część specjalistów uważa, że wprowadzenie nowego prawa może skutkować wzrostem cen gruntów inwestycyjnych.
Zgodnie z zapisami ustawy, osoby nie będące rolnikami zyskają prawo do zakupu działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, bez ograniczeń. Ustawa zahamuje sprzedaż państwowych gruntów przez okres 5 lat, z wyłączeniem nieruchomości gruntowych o powierzchni do 2 ha jak również tych, które przeznaczone są na cele nie związane z produkcją rolniczą (grunty pod zabudowę mieszkaniową, magazynową, usługową).
Nabywcą gruntów rolnych może zostać wyłącznie rolnik indywidualny, którego definicja jest również uregulowana w samej ustawie. Rolnikiem indywidualnym jest bowiem osoba fizyczna, która:
- legitymuje się kwalifikacjami rolniczymi,
- przez okres minimum 5 lat zamieszkuje w gminie, w której położona jest co najmniej jedna działka należąca do jego gospodarstwa rolnego.
Zgodnie z zapisami prawa rolnik indywidualny osobiście może gospodarować gruntami do 300 ha.
Wraz z wejściem w życie nowych przepisów Agencja Nieruchomości Rolnych będzie miała prawo pierwokupu gruntów, jednak prawo to nie będzie obligatoryjne w stosunku do osób, które otrzymają nieruchomość w drodze dziedziczenia. Nowe przepisy funkcjonują już od 30 kwietnia.
Sprawne tempo przegłosowania nowej ustawy częściowo związane było z zakończeniem okresu przejściowego na zakup polskiej ziemi przez cudzoziemców. Istniały obawy, iż po wygaśnięciu moratorium, polski rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym mógłby stać się obiektem zwiększonego popytu ze strony inwestorów zagranicznych. Bez wątpienia skutki wprowadzonych zmian z pewnością odczują inwestorzy, działający na polskim rynku nieruchomości.
Nowa ustawa zakłada, że podmioty nie będące rolnikami indywidualnymi w rozumieniu zapisów polskiego prawa, będą zobligowane do otrzymania właściwej zgody na zakup gruntów przez Agencję Nieruchomości Rolnych. W wielu aglomeracjach miejskich grunty znajdujące się w atrakcyjnych lokalizacjach mają zapisane przeznaczenie rolne. W obecnej sytuacji, przed zakupem takiego gruntu, nieruchomość powinna zostać uprzednio wyłączona z produkcji rolniczej. Dopiero wówczas grunt może zostać nabyty przez podmiot, który nie jest definiowany mianem rolnika indywidualnego. Co ciekawe, kwestię „odrolnienia” danej działki przeprowadza zwykle dopiero właściciel nieruchomości, który uprzednio wszedł w jej posiadanie.
Szacuje się, że nowe przepisy spowodują spore zmiany w dynamice obrotu na rynku gruntów rolnych, kupowanych w celach inwestycyjnych. Niewykluczone, że początkowym okresie wolumen obrotu ulegnie w tym segmencie zmniejszeniu. Nowych przepisów obawiają się firmy deweloperskie, które przewidują zwiększone trudności w pozyskiwaniu nowych nieruchomości. W okresie przed wejściem ustawy zaobserwowano z tego tytułu wzmożony obrót gruntami rolnymi na lokalnym rynku nieruchomości. Taka tendencja jest efektem niepewności związanej procedurami obrotu na rynku nieruchomości rolnych w przyszłości.
Grunty rolne sprzedawali właściciele indywidualni, spółdzielnie rolne, rolnicy indywidualni etc. Zwolennicy wprowadzenia nowych przepisów mówią o powstrzymaniu tendencji, zgodnie z którą grunty rolne były sprzedawane w niskich cenach firmom deweloperskim, które następnie po zmianie miejscowych planów zagospodarowania miejskiego, otrzymywali grunty o znacznej wartości.
Część osób opowiadających się za nowymi zmianami podkreśla, iż w innych krajach (również Unii Europejskiej) funkcjonują podobne przepisy. Nowe przepisy z pewnością wpłyną na wytracenie wielkości podaży oferty na rynku nieruchomości rolnych. Wynika to z faktu, że ustawa kategorycznie określa ścisły profil potencjalnego nabywcy. Każdy kolejny podmiot zainteresowany zakupem podobnych gruntów będzie ubiegać się pozwolenie na zakup ze strony specjalnych organów. Ustawa zwiększa więc kontrolę nad faktycznym obrotem ziemią, co prawdopodobnie wiązać się będzie z utworzeniem konkretnych procedur.
Filip Jurczak
Treści dostarcza portal Gethome.pl
Dr Artur Muranowicz – radca prawny, kancelaria Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
