Zgodnie z projektem rządu 1 stycznia 2017 r. użytkowanie wieczyste pod budynkami wielolokalowymi ma zostać zamienione na własność. Niewykluczone, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego obciąży właścicieli.
Projekt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów we własność pod budynkami wielorodzinnymi zostało przygotowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Szczegóły dotyczące projektu ustawy zostaną zgodnie z zapewnieniem ministerstwa upublicznione w najbliższym czasie. Dla osób, które są właścicielami mieszkań usytuowanych w budynkach, wybudowanych na gruntach oddanych w użytkowane wieczyste, oznacza to koniec z koniecznością wnoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Od tego momentu osoby te staną się współwłaścicielami przedmiotowego gruntu w częściach ułamkowych.
Na chwilę obecną w większości przypadków właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest gmina lub Skarb Państwa. Utrudnione jest również przekształcenie gruntu zabudowanego większym obiektem budowlanym w prawo własności. Wynika to m.in. z problematyki porozumiewania się w ramach wspólnoty mieszkaniowej, między samymi mieszkańcami. Oprotestowanie pomysłu przekształcenia prawa do gruntu nawet przez jednego właściciela może doprowadzić w konsekwencji do zablokowania całej procedury.
Zgodnie z pomysłem ministerstwa, koszty przekształcenia najprawdopodobniej obciążą nowych właścicieli gruntu. Cena opłaty za przekształcenie uzależniona będzie od wartości nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek. Tym samym, największe koszty poniosą osoby, które zakupiły mieszkania w dzielnicach centralnych, w największych aglomeracjach miejskich. Dla osób, które posiadają nieruchomości zakupione w inwestycjach zlokalizowanych na peryferiach, wprowadzenie nowych przepisów nie powinno być dotkliwe.
Jak miałaby kształtować się opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności? Przede wszystkim jej wysokość uzależniona byłaby od czasu, który pozostał do momentu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. Z reguły prawo użytkowania wieczystego gruntu zawierane było na okres 99 lat. Zgodnie z prawem, grunt nie może zostać oddany na okres krótszy niż 40 lat. Tego typu krótkie okresy, na które zostało zawarte prawo użytkowania wieczystego są jednak ustanawiane tylko w wyjątkowych sytuacjach.
Co więcej użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo żądania przedłużenia umowy na kolejny okres od 40 do 99 lat. Docelowa wysokość opłaty z tytułu przekształcenia miałaby wynieść sumę opłat z tytułu użytkowania wieczystego, które pozostały do uiszczenia. Przykładowo, jeżeli do momentu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego pozostało 60 lat, to opłata z tego tytułu stanowiłaby iloczyn pozostałych lat oraz rocznej opłaty z tego tytułu, waloryzowaną jedynie o wskaźnik zmian cen.
Opłata z tytułu przekształcenia rozłożona byłaby na analogiczny okres czasu. Osoby projektujące ustawę przewidują również bonifikatę dla właścicieli, którzy zdecydowaliby się na jednorazowe uiszczenie opłaty. Wysokość bonifikaty mogłaby sięgnąć 50 proc. w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa. Na wyższą wysokość bonifikaty mogliby liczyć dotychczasowi użytkownicy wieczyści, którzy posiadają budynki na gruntach należących do gminy. Zaletą przekształcenia jest wyeliminowanie sytuacji, podczas której dochodzi od aktualizacji wartości prawa użytkowania wieczystego, co przekłada się na znaczne wzrosty opłat.
Odciążone zostanie tym samym Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które obecnie przyjmuje rocznie tysiące wniosków o obniżenie naliczonej opłaty. Użytkowanie wieczyste należy obok prawa własności do praw rzeczowych i zostało wprowadzone w 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Ideą, którą kierowali się twórcy prawa użytkowania wieczystego w Polsce było zabezpieczenie możliwości dysponowania przez gminę lub Skarb Państwa gruntami położonymi w obrębie miast.
Prawo użytkowania wieczystego powstaje poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i wpisywane jest w księdze wieczystej w dziale drugim.
Filip Jurczak
Treści dostarcza portal Gethome.pl
Aleksander Skirmuntt – pełnomocnik ds. rynku pierwotnego, Maxon Nieruchomości
