Eksperci w dziedzinie polskiego rynku nieruchomości odpowiadają, jak kształtują się obecnie ceny mieszkań w największych miastach w Polsce.
Ceny mieszkań w stolicy na wysokich poziomach
Wzrosty cen mieszkań w Warszawie powodują większe zainteresowanie zakupem działek pod miastem i budową domu. Na rynku pierwotnym nic nie wskazuje na to, aby trend wzrostowy szybko się zakończył. Niezależnie od tego w jaki sposób realizujemy swój zakup należy pamiętać, że wyższe ceny za metr przekładają się na wyższą cenę przyszłej raty kredytowej.
Średnia cena mkw. mieszkania na rynku wtórnym wynosi już 8270 zł.
Poszukiwane są głównie grunty w granicach miasta, ale także w okolicach dobrze skomunikowanych przedmieść.
Obserwuje się również duże zainteresowanie działkami pod zabudowę wielorodzinną, szeregową lub tez biurowo-usługową. Wielu inwestorów szuka tego typu nieruchomości wiedząc, ze przy spełnionych odpowiednich warunkach tego typu inwestycja zwróci się z nawiązką.
Zgodnie z wcześniejszymi przewidywaniami, średnia ofertowa cena 1 mkw. nowych stołecznych lokali przekroczyła już 8000 zł. Co ważne, w II kw. 2018 r. ten symboliczny próg cenowy został dość znacząco przekroczony. Dane wskazują, że średnia ofertowa stawka za 1 mkw. nowego mieszkania deweloperskiego wzrosła o 3,2% (do 8110 zł w II kw. 2018 r.). Taka zmiana miała miejsce pomimo dużej konkurencyjności stołecznego rynku i sporej podaży oferowanych mieszkań. Można oczekiwać, że w kolejnych kwartałach przeciętna cena 1 mkw. warszawskich mieszkań z rynku pierwotnego nadal będzie rosła. Do takich wniosków prowadzą różnice cenowe pomiędzy sprzedawanymi mieszkaniami i lokalami z niedawno rozpoczętych projektów deweloperskich.
W Krakowie nadal powoli rosną ceny mieszkań
W porównaniu do innych miast, w Krakowie ceny mieszkań nie rosną tak szybko. Podwyżki cen jednak są zauważalne, a nabywcy mieszkań muszą liczyć się z ryzykiem kontynuacji tego trendu. Powinni też uzbroić się w cierpliwość jeśli chodzi o kwestie związane uzyskaniem kredytu. Trwa sezon urlopowy, a banki są wręcz zarzucone wnioskami kredytowymi.
Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie wynosi obecnie 6528 zł. Jest to o ponad 6 proc. więcej niż przed rokiem, ale wzrosty cen nie są tu tak bardzo widoczne jak w innych miastach. Obecnie w Krakowie średni metraż nabywanego lokum to 54 mkw. – najmniej spośród głównych miast w Polsce.
Kraków od kwietnia do czerwca 2018 r. był dość stabilną cenowo metropolią. W Mieście Kraka odnotowano najniższy wzrost średniej ofertowej ceny za 1 mkw. nowego mieszkania (+1,6%). Znacząco szybciej rosły ceny mieszkań w Warszawie oraz Łodzi. Taka wiadomość wydaje się mniej pocieszająca dla nabywców mieszkań, jeżeli sprawdzimy średnią ofertową cenę krakowskiego metrażu w II kw. 2018 r. Wspomniana stawka znacząco przekroczyła bowiem 7000 zł/mkw. i ukształtowała się na poziomie 7110 zł/mkw.
Można wywnioskować, że od kwietnia do czerwca br. na terenie Krakowa najbardziej zmalał udział nowych mieszkań kosztujących 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. Znacząco wzrósł natomiast odsetek lokali deweloperskich z ceną ponad 10 000 zł/mkw. Takie zmiany zdecydowanie nie są pozytywne dla przeciętnego krakowianina, który szuka mieszkań z niższej półki cenowej.
Dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań w Gdańsku
W Gdańsku w dalszym ciągu kupujemy coraz droższe mieszkania. Sytuacja kupujących nie jest łatwa. Muszą mierzyć się z podwyżkami i potrzebą zaciągnięcia coraz wyższych kredytów. Wyższe ceny mieszkań sprawiają, że stać nas na coraz mniejsze mieszkania.
Na rynku trójmiejskim od jakieś czasu daje się zauważyć znaczące odwrócenie trendu – do biur pośrednictwa o pomoc o wiele częściej zgłaszają się klienci poszukujący mieszkania, niż Ci którzy mierzą się ze sprzedażą nieruchomości.
Niezmiennie duże zainteresowanie dotyczy zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego. Powodzeniem cieszą się mieszkania inwestycyjne, jak i te do zamieszkania. Klienci najczęściej wybierają dobrze skomunikowane nieruchomości. W okresie letnim można zaobserwować zdecydowany wzrost zainteresowania nieruchomościami gruntowymi i domami. W przypadku rynku wtórego mieszkań ceny transakcyjne mieszkań wynoszą średnio 6240 zł. Jest to aż 14 proc. więcej niż przed rokiem.
Także na rynku pierwotnym wszystko wskazuje na to, że drugi kwartał 2018 r. może przejść do historii. Od kwietnia do czerwca 2018 r. odnotowano bowiem bardzo szybkie wzrosty średniej ofertowej ceny 1 mkw. nowych lokali. Taka przeciętna cena gdańskiego metrażu, w ciągu kwartału wzrosła o 12,3 proc. (z 6146 zł do 6902 zł). Kwartalne zmiany na tym poziomie, przywodzą na myśl boom mieszkaniowy sprzed ponad dziesięciu lat.
Bardzo szybki wzrost średniej ceny 1 mkw. nowych lokali z Gdańska zasługuje na to, żeby dokładniej zbadać jego przyczyny. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w II kw. 2018 r. znacząco spadł udział gdańskich lokali z ceną do 5000 zł/mkw. Mimo tej zmiany, w połowie 2018 r. co czwarte nowe mieszkanie z Gdańska, wciąż kosztowało mniej niż 5000 zł/mkw.
We Wrocławiu podwyżki cen nowych mieszkań
We Wrocławiu największe wzrosty cen dotyczą rynku pierwotnego, gdzie za mkw. trzeba zapłacić już ponad 6700 zł. Mieszkania z rynku wtórnego są sprzedawane średnio o ponad 700 zł za mkw. taniej. Nieprzerwanie trwa duże zainteresowanie zakupami na kredyt. Eksperci kredytowi zalecają składanie wniosków do kilku banków jednocześnie.
Dane sprzedażowe z rynku wtórnego mieszkań wskazują, że wrocławski rynek, na tle innych miast, charakteryzuje się wyjątkową stabilnością. Tak jak w innych miastach, o najlepsze na rynku oferty rywalizują inwestorzy, którzy poszukują ciekawych możliwości zakupu z przeznaczeniem zarówno na wynajem (długo i krótkoterminowy), ale także pod popularny w ostatnim czasie flipping – czyli zakup lokalu, zwykle do remontu, w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem.
Tymczasem na rynku pierwotnym, pod względem skali zmian cen, Wrocław wyprzedził Warszawę, Kraków oraz Łódź. Wzrost średniej ofertowej ceny 1 mkw. wrocławskich lokali o 5,7% (względem I kw. 2018 r.), z pewnością można uznać za szybki. Kolejną ważną wiadomością jest to, że w II kw. 2018 r. średnie ceny ofertowe wrocławskiego metrażu znacząco przekroczyły 6500 zł/mkw. i zatrzymały się na poziomie 6787 zł/mkw
Dokładniejsze dane pokazują, jakie zmiany struktury cenowej skutkowały prawie sześcioprocentową kwartalną podwyżką na wrocławskim rynku pierwotnym. Od kwietnia do czerwca br. w analizowanym mieście zmniejszył się przede wszystkim udział nowych „M” kosztujących 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. Ta zmiana została skompensowana przez wyraźny wzrost odsetka lokali z ceną 1 mkw. na poziomie ponad 8000 zł. Wspomniane mieszkania nie zainteresują typowego wrocławianina.
W Łodzi nowe mieszkania znacznie droższe od rynku wtórnego
Prawie 1300 zł za mkw. wynosi różnica pomiędzy mieszkaniami na rynku wtórnym i pierwotnym. Eksperci twierdzą, że taka sytuacja jest idealna dla mieszkań z drugiej ręki, które zyskują na popularności w momencie dalszych wzrostów cen inwestycji deweloperskich.
Średnia cena ofertowa nowych łódzkich „M” nie rosła bardzo szybko. Tym niemniej, dodatnia zmiana wynosząca 2,8 proc. w skali kwartału, nie jest dobrą wiadomością dla klientów firm deweloperskich. Na wskutek ostatnich podwyżek, średni ofertowy koszt zakupu 1 mkw. mieszkania od łódzkiego dewelopera wzrósł do 5468 zł.
Eksperci sprawdzili, jakie przesunięcia struktury cenowej nowych mieszkań z Łodzi, skutkowały kwartalnym wzrostem średniej ceny o 2,8 proc. Po wykonaniu odpowiednich porównań okazuje się, że względem I kw. 2018 r. znacząco spadł udział mieszkań deweloperskich kosztujących 4000 zł/mkw. – 5000 zł/mkw. Takie lokale stanowią już tylko jedną piątą oferty łódzkich deweloperów. W II kw. 2018 r. swoje znaczenie zwiększyły natomiast nowe łódzkie mieszkania z ceną 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw.
W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku wzrosty cen mieszkań na łódzkim wtórnym rynku mieszkaniowym przekraczają 7 proc. Obecnie za mkw. lokalu trzeba zapłacić średnio 4177 zł.
Poznań liderem wzrostów cen mieszkań
Mieszkania od deweloperów w Poznaniu nadal są droższe niż lokale z rynku wtórnego. Jednak ceny mieszkań używanych także cały czas rosną w imponującym tempie. Mimo wzrostów nie ustaje zainteresowanie zakupem. Widać to choćby po liczbie składanych wniosków kredytowych.
Według obliczeń serwisu RynekPierwotny.pl, Poznań w II kw. 2018 r. był jednym z dwóch liderów pod względem tempa wzrostu cen nowych mieszkań. Na terenie stolicy Wielkopolski, średnia ofertowa cena 1 mkw. lokalu deweloperskiego wzrosła z 5855 zł (I kw. 2018 r.) do 6417 zł (II kw. 2018 r.). W ujęciu procentowym oznaczało to zmianę o +9,6 proc. Takie kwartalne wzrosty cen po raz ostatni zdarzały się w Poznaniu ponad dziesięć lat temu, gdy trwał poprzedni boom mieszkaniowy.
Szczegółowe dane wyjaśniają, dlaczego na poznańskim rynku deweloperskim odnotowano tak duży kwartalny wzrost cen. Ta zmiana wynikała przede wszystkim z szybkiej wyprzedaży najtańszych mieszkań kosztujących do 6000 zł/mkw. Równocześnie zwiększył się udział nowych „M” z ceną ofertową 6000 zł/mkw. – 8000 zł/mkw. W połowie 2018 r. takie mieszkania stanowiły już ponad 50% oferty poznańskich deweloperów. Na terenie Poznania budowa tańszych lokali jest coraz trudniejsza.
Tymczasem na rynku wtórnym ceny mieszkań w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku wzrosły o 11 proc., tyle samo co w Warszawie. Mimo wzrostów najwięcej transakcji dotyczy dużych powierzchniowo mieszkań. Zresztą od dłuższego czasu Poznaniacy wybierają do zakupu coraz większe mieszkania, co jest ewenementem w skali kraju.
Osoby, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie z pomocą kredytu ostrzegamy, że w bankach, tak jak w innych firmach, trwa teraz okres urlopowy. Jednocześnie wciąż trafia do nich dużo wniosków kredytowych. Starając się obecnie o kredyt należy też mieć na uwadze, że rosnące ceny mieszkań przekładają się na wysokość rat.
Źródło: Metrohouse, Expander, RynekPierwotny.pl
