Deweloper, zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, otworzył rachunek powierniczy, na który przyszli nabywcy mieszkań dokonują wpłat na ich zakup. Wystąpił do organu podatkowego o ustalenie, w którym momencie w związku z tymi wpłatami, powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.
Prowadzący działalność w formie spółki z o.o. spółki komandytowej deweloper sprzedaje lokale mieszkalne w budynkach posadowionych na należących do niego gruntach. Nabywcy lokali po podpisaniu umowy rezerwacyjnej wpłacają na rachunek dewelopera kaucję, która ulega na dalszym etapie transakcji zaliczeniu na poczet pierwszej wpłaty ceny nabycia mieszkania. Następnie strony podpisują umowę deweloperską, która zawiera harmonogram wpłat na zakup lokalu, jakie dokonywane mają być zgodnie z art. 5 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana popularnie ustawą deweloperską) na prowadzony przez bank rachunek powierniczy dewelopera. Bank prowadzi dla każdego z nabywców osobisty rachunek wirtualny, będący częścią wspomnianego rachunku powierniczego.
W tak opisanych okolicznościach, deweloper realizuje dyspozycję art. 4 ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym zobligowany jest on zapewnić nabywcom mieszkań co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zawarta z bankiem umowa o prowadzenie otwartego rachunku powierniczego skutkuje tym, że w chwili spełnienia określonych w tej umowie wymogów w zakresie stanu zaawansowania budowy lokali, deweloper będzie mógł się ubiegać o wcześniejszą wypłatę środków z rachunku powierniczego na swój rachunek bieżący. Deweloper wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o potwierdzenie, że wpłata na rachunek powierniczy nie stanowi zaliczki w myśl art. 19a ust. 8 ustawy o VAT i związku z tym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w dacie wpływu na rachunek powierniczy. W jego opinii, taka wpłata staje się zaliczką dopiero w dacie przelania objętych nią środków na rachunek bieżący dewelopera.
Dyrektor KIS w wydanej 26 lutego 2021 r. interpretacji indywidualnej w pełni zgodził się deweloperem: „… środki pieniężne wpływające na rachunek powierniczy od nabywców będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dopiero w momencie wypłaty środków z rachunku powierniczego na rachunek bieżący Wnioskodawcy (lub inny dyspozycyjny rachunek). Dodać przy tym należy, że Wnioskodawca w dacie wpływu środków na rachunek powierniczy nie ma obowiązku udokumentowania tej wpłaty fakturą zaliczkową” (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.794.2020.1.RR).
Redakcja Portalu Skarbiec.biz
