Obrót nieruchomościami w czasach zarazy

Obrót nieruchomościami w czasach zarazy

Czy na naszych oczach dokona się długo wyczekiwane pęknięcie bańki cenowej, krach a może tylko korekta na rynku nieruchomości? Czy epidemia doprowadzi do fali bankructw i wyprzedaży? Załatwi tańsze mieszkania, tym którzy na górce cenowej nie mogli ich kupić? Za wcześnie, by wyrokować, jaki będzie wpływ korona wirusa na rynek nieruchomości. Z całą pewnością jednak wielu jego uczestników już teraz negatywnie odczuwa skutki światowej pandemii. Co dalej? Branża nieruchomościowa tak jak cały świat,  z niepokojem przyglądają się sytuacji, choć z całą pewnością są i tacy, którzy wietrzą swoją szansę.

 Fale odwołanych rezerwacji. Z tym do czynienia mają wynajmujący mieszkania na noclegi dla turystów i przyjezdnych. Rynek najmu krótkoterminowego w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków bardzo mocno przyhamował. Właściciele już liczą straty.

A co ze sprzedażą mieszkań? Ta nadal jest możliwa. Po wystawionych ofertach z rynku wtórnego jeszcze nic nie widać. Ceny nadal są wygórowane. W miastach takich jak Kraków, Wrocław, Gdańsk nawet za mieszkanie do remontu w promieniu dwóch, trzech kilometrów od Rynku sprzedający chcą po 8 – 9 tysięcy złotych/mkw.

Jeszcze całkiem niedawno takie stawki na rozpędzonym rynku mieszkaniowym nikogo nie dziwiły. Warunki dyktowali sprzedający. A jak jest teraz?

Rynek nieruchomości z opóźnieniem reaguje na sytuację makroekonomiczną. Dwutygodniowa kwarantanna ma jeszcze charakter sytuacji tymczasowej. Z całą pewnością część sprzedających zrezygnuje z prezentacji w obawie o własne życie i zdrowie, to samo zrobią kupujący, zwłaszcza ci, którzy są na wstępnym etapie szukania.

To może być w pierwszym okresie jeszcze nieodczuwalne dla rynku, bowiem spora część inwestorów, którzy kupują i są już zaawansowani w dopinaniu transakcji, będzie z kolei chciała przyspieszyć, by zdążyć, zanim epidemia zupełnie zablokuje normalne życie.

Na razie – stan na połowę marca – działa większość banków, choć część placówek jest zamknięta albo pracuje krócej. Należy założyć, że im bardziej epidemia będzie się nasilać, tym trudniej będzie załatwić sprawy w instytucjach finansowych. Utrudnienia już są odczuwalne w sądach. Rozpatrywane są sprawy najpilniejsze. Dla obrotu nieruchomościami istotne są wydziały ksiąg wieczystych. Najczęściej spotykana restrykcja to zamknięcie czytelni akt ksiąg wieczystych, a nawet ograniczenie obsługi do kontaktu korespondencyjnego i elektronicznego.

Dziś nie jest już co prawda z tym duży problem. Od 2016 roku działają elektroniczne księgi wieczyste (ogromna większość jest w tej formie, ale nadal nie wszystkie), a wniosek o wpis do księgi można złożyć drogą elektroniczną. Zwiększa to bezpieczeństwo transakcji. Wcześniej bowiem nieuczciwy sprzedający mógł sprzedać nieruchomość ponownie, w czasie dostarczenie wniosku do sądu (co zajmowało kilka dni). Mógł też zaciągnąć kredyt, kupić mieszkanie, złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej i sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką.

Z całą pewnością też – mimo ryzyka – znajdą się kancelarie notarialne, które sfinalizują przeniesienie własności nieruchomości. Zgodnie z prawem nie da się tego zrobić korespondencyjnie ani on-line. Akt notarialny to dokument o charakterze urzędowym, który ma być podpisany w obecności zainteresowanych stron. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego wymaga zachowania określonej procedury – m.in. odczytania na głos treści i upewnienia się, że zainteresowani zrozumieli.

Problemem może być natomiast dostarczenie innych potrzebnych dokumentów – choćby zaświadczenia ze wspólnoty/ spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami. Tu również są obostrzenia. Placówki działają krócej albo są w ogóle zamknięte i reagują tylko telefonicznie w najpilniejszych sprawach.

Generalnie jednak obrót nieruchomościami, mimo że utrudniony, ciągle się odbywa. Podobnie zresztą jak inwestycje remontowo – budowlane, także to dokonywane na własną rękę. Markety budowlane nie zostały zamknięte mocą specustawy (stan na 15 marca). Media donoszą nawet, że wielu obywateli na przymusowych „koronaurlopach” postanowiło wykorzystać zaś dla realizacji najróżniejszych zamierzeń remontowych, czego skutkiem były długie kolejki w wielu marketach budowlanych.

Kupuj, gdy się wali? 

Stara zasada inwestora mówi, że gdy wszystko leci na łeb, na szyję, a ludzkość ogarnia panika i poczucie zagrożenia, wtedy właśnie, gdy się pali i wali, jest dobry czas na inwestycje. Czy więc z taką sytuację mamy do czynienia na rynku nieruchomości? Na razie – mimo wspomnianego tąpnięcia w segmencie hotelowo/noclegowym, za wcześnie na odtrąbienie hekatomby. Jeśli jednak sytuacja będzie się przedłużać, może to skłonić sprzedających do większych upustów cen. Czy dojdzie do korekty, a jeśli tak to jak głębokiej?

Tego nie wiadomo. Wiele zależy przede wszystkim od tego, jak długo potrwa kryzys, ale też co z pozostałymi segmentami rynku, co z polityką monetarną (pojawiają się zapowiedzi dalszych cięć stóp procentowych, co mogłoby stymulować akcję kredytową), co wreszcie z geopolityką – czy utrzymany zostanie dotychczasowy ład, a może coś się zmieni, np. na stałe wrócą kontrole graniczne między państwami?

Kupowanie, gdy się wali jest jednak obarczone ryzykiem. Nikt nie wie, kiedy i czy w ogóle wszystko wróci do normy. Jeśli kryzys związany z koronawirusem byłby ciężki, z całą pewnością na dłużej odczułaby to branża turystyczna i noclegowa. To z kolei zmusiłoby inwestorów do przemianowania swoich apartamentów noclegowych na mieszkania pod zwykły najem długoterminowy. Większa podaż takich nieruchomości i ogólnie gorsza sytuacja gospodarcza przełożyłoby się na spadek czynszów najmu takich mieszkań, co byłoby też czynnikiem hamującym dla cen nieruchomości. Z drugiej strony możliwe, że po krótkim: miesięcznym, dwumiesięcznym kryzysie sytuacja wróci do normy, nastąpi odbicie i ci, którzy teraz kupią tańsze mieszkania, wygrają.

Co z rynkiem pierwotnym nieruchomości? Wydaje się, że zanim ceny zaczną spadać, deweloperzy będą próbowali reagować ograniczając podaż, co z kolei może się przez jakiś czas równoważyć ze zmniejszonym popytem. Niewykluczone jednak, że w dłuższej perspektywie firmy deweloperskie – nie mając wyjścia – zaoferują atrakcyjne promocje i pakiety dla inwestorów. Tak było w Chinach, gdzie branża deweloperska mocno odczuła kryzys. Transakcje nieomal zupełnie wyhamowały. To w jakimś sensie zakonserwowało ceny, bo rynek jakby trwał w zawieszeniu. W celu jego pobudzenia firmy zaczęły oferować mocne przeceny – sięgające kilkudziesięciu procent i promocje w stylu: trzy apartamenty w cenie dwóch.

Czy podobny scenariusz czeka Polskę? Pewne jest, że po latach wzrostów, na rynek przyszły „ciekawe czasy” – przywołując chińskie przysłowie.

Źródło: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome

Oceń ten artykuł: