Rynek mieszkaniowy w Polsce – podsumowanie rynku

Otoczenie makroekonomiczne

Według danych na koniec września 2018 r. tempo wzrostu wynagrodzeń wyniosło 7% r/r. W połączeniu z programem 500+ dochód do dyspozycji gospodarstw domowych istotnie wzrósł w ostatnim okresie co implikuje lepszą zdolność kredytową i możliwość zaciągania wyższych kredytów hipotecznych lub ponoszenia wyższych kosztów najmu.

Stopy procentowe utrzymują się na rekordowo niskim poziomie, dzięki czemu koszty kredytów hipotecznych są niskie. NBP zapowiada podwyżki stóp procentowych na koniec  2019 r. lub początek 2020 r.  Wartość nowych umów kredytowych udzielonych w 2Q18 o wartości prawie 14 mld złotych była najlepszym wynikiem kwartalnym od 2010 roku. Rekordowe wartości udzielonych kredytów hipotecznych związane są z m.in. z niskimi stopami procentowymi i z realizacją rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, który zostaje jednak wygaszony.  Obserwujemy długoterminowe procesy demograficzne spadku ludności w Polsce i starzenia się społeczeństwa. GUS prognozuje spadek ludności z 38,3 mln obecnie do 37,6 mln w 2030 r. W ostatnich latach nastąpił rozwój miast oraz komunikacji miejskiej połączony z rozwojem sektora usług dla biznesu i powstawaniem nowych miejsc pracy, co pozytywnie wpłynęło na rozwój nowych dzielnic. Dodatkowo nastąpił rozwój turystyki i sektora hotelarskiego.

 

Otoczenie regulacyjne

Szereg zmian ustawodawczych będzie wpływał na rynek mieszkaniowy w Polsce w najbliższym okresie. Ustawa o deweloperach zmienia przepisy dotyczące procesu zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Propozycja zmiany ustawy o rachunkach powierniczych, która ma obowiązywać od przyszłego roku wprowadza zakaz korzystania z rachunkach powierniczych, na które kupujący wpłacili środki na zakup mieszkania, lub zobowiązuje do wykupienia gwarancji bankowej jeśli deweloperzy chcą użyć tych środków w celu realizacji inwestycji. Program „Mieszkanie na Start” wprowadza dopłaty do najmu mieszkań, które będą wynosić średnio 450 zł miesięcznie. Docelowo rząd będzie przeznaczał na ten cel 3,2 mld zł rocznie.

 

Rynek mieszkaniowy w Polsce

Od początku 2018 r. widoczne jest wyhamowanie sprzedaży mieszkań połączone ze zmniejszaniem oferty deweloperów. Przekazania mieszkań przez deweloperów w 3Q18 kształtują się na poziomie 77 tys. lokali co oznacza wzrost o 12% z analogicznym okresem w roku ubiegłym. Średnie ceny transakcyjne mieszkań w 7 głównych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk, Gdynia) kształtują się na poziomie 7 116 zł/m2 i przez ostatnie 5 lat rosły w średnim tempie 3% rocznie. Średni czas wyprzedaży oferty przez deweloperów wynosi mniej niż 3 kwartały a średnia marża na sprzedaży (analizowanych przez nas deweloperów) kształtuje się na poziomie powyżej 25%. Średnie ceny gruntów w Warszawie wzrosły w 2017 r. do 1900 zł/m2 PUM co oznacza wzrost o 6% r/r procent. Najszybciej drożeją grunty w Poznaniu i Łodzi (kolejno o 18% i 20% r/r). Koszty budowy (budynku wielorodzinnego V-kondygnacyjnego) wzrosły o 2,8%. Zadłużenie netto analizowanych przez nas 10 deweloperów giełdowych wyniosło 2,1 mld zł na koniec 2Q18 a wskaźnik dług netto/kapitały własne wyniósł 0,33.

 

Szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego w Polsce

Do największych zagrożeń dla sektora deweloperskiego można zaliczyć ryzyko powstania bańki na rynku mieszkaniowym wraz z trwającym nieprzerwanie od 2012 r. wzrostem cen mieszkań. Czynnikiem mitygującym to ryzyko jest mniej gwałtowna dynamika wzrostu tych cen (w porównaniu do sytuacji z lat 2006-2008) idąca w parze ze wzrostem wynagrodzeń. Czynniki demograficzne takie jak starzenie się społeczeństwa i spadek liczby ludności zwiększą nasycenie w mieszkalnictwie i mogą zmniejszyć popyt. Te same zmiany połączone ze zmianami kulturowymi mogą zmienić strukturę popytu na mieszkania. Ewentualne podwyżki stóp procentowych mogą zwiększyć koszty kredytów hipotecznych, przez co zmniejszyć popyt na mieszkania, a także zmniejszyć atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem. Rosnące ceny gruntów oraz problemy branży budowlanej przekładające się na wyższe ceny wykonawstwa mogą negatywnie wpłynąć na marże uzyskiwane przez deweloperów. Perturbacje na polskim rynku finansowym mogą ograniczyć dostęp deweloperów do taniego finansowania. Szereg zmian prawnych może wywołać zarówno negatywne skutki z punktu widzenia deweloperów (np. zamknięte rachunki powiernicze) jak i pozytywne (np. rządowe programy dopłat do zakupu i wynajmu mieszkań).

W naszej opinii nie należy się spodziewać skokowego spadku cen mieszkań, a wyhamowania tempa ich wzrostu i stabilizacji.

 

Autor: Wojciech Bartosik, Analityk Michael Strom Investments

Oceń ten artykuł: