2019 rok w mieszkaniówce – prognozy Home Brokera

Mieszkanie na Start

Koniec boomu mieszkaniowego w 2019 r. wydaje się być coraz bardziej prawdopodobny. To zapowiada ciekawy rok na rynku. Szczególnie, że sporo dziać powinno się w programie Mieszkanie na Start, z niecierpliwością wyczekuje się też pojawienia się pierwszych Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości. Home Broker prognozuje 2019 rok na rynku mieszkaniowym.

1. Stopy procentowe bez zmian

Narodowy Bank Polski spodziewa się wzrostu inflacji o prawie 1,5 pkt proc., co w połączeniu z podwyżkami stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych i powolnym pogarszaniem koniunktury gospodarczej w wielu krajach mogłoby wskazywać na wzrost stóp procentowych w najbliższym roku. Mogłoby, gdyby nie słowa prezesa NBP Adama Glapińskiego, który dość stanowczo zapowiedział, że zmian stóp w przyszłym roku nie będzie.

„W świetle tej projekcji nie widzę żadnych przesłanek, by w 2019 roku stopy miały ulec zmianie (…) Co do 2020 roku trudno coś powiedzieć, (…) ale jeżeli nie pojawią się jakieś nowe elementy, to samo odnosi się do 2020 roku” – te słowa prezesa banku centralnego raczej nie pozostawiają wątpliwości co do stóp procentowych.

Osoby spłacające kredyt hipoteczny w złotych mogą być zatem spokojne, jeśli chodzi o wysokość raty. Pozostawienie stóp procentowych na dotychczasowym poziomie oznacza też utrzymanie wysokiego popytu na mieszkania, gdyż kredyty są łatwiej dostępne, a niskooprocentowane lokaty sprawiają, że rośnie popularność inwestowania w mieszkanie na wynajem.

2. Ceny mieszkań – koniec wzrostów

Lato i jesień 2018 r. były okresem dynamicznych wzrostów cen mieszkań w największych miastach Polski, stawka za metr kwadratowy urosła w ciągu sześciu miesięcy o ponad 10 proc. W niektórych miastach (m.in. Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Olsztyn i Szczecin) nieruchomości mieszkalne są najdroższe w historii istnienia indeksu, który powstaje od początku 2008 r.

Pod koniec roku pojawił się jednak pierwszy sygnał mogący świadczyć o nadchodzącej zmianie trendu. Grudniowy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, którego Home Broker wylicza na bazie realnych transakcji dokonanych przez klientów, był niższy od listopadowego o ponad 1,5 proc. – to pierwsza od stycznia 2018 r. sytuacja, w której IDK miesiąc do miesiąca spadł.

Dla części kupujących, tak dynamiczny wzrost cen jest nie do zaakceptowania i rezygnują oni z zakupów lub zmuszają sprzedających do obniżek. Eksperci spodziewają się w najbliższych miesiącach okresu „wypłaszczenia”, a potem obniżek. Ze względu na dość silne czynniki wpływające na to, że mieszkania są drogie, spadki nie będą jednak spektakularne. Trudno spodziewać się, by przy niskich stopach procentowych i w dobrej sytuacji gospodarczej ceny mieszkań poleciały na łeb na szyję. Chyba, że wydarzy się coś nieprzewidzianego…

3. Czynsze najmu – drożeją i nie drożeją

Mimo oczekiwanego zatrzymania wzrostów cen mieszkań, stawki najmu mogą jeszcze trochę rosnąć, a to w związku z kontynuowaną wymianą dostępnych na rynku lokali. Chodzi o to, że na rynku z roku na rok jest coraz więcej mieszkań nowych, które standardem znacznie przewyższają te dostępne 10 czy 15 lat temu. To sprawia, że średnia stawka najmu w dużych miastach rośnie, choć czynsz za konkretny lokal nie zmienia się.

4. Aktywność deweloperów – koniec rekordów jest blisko

Drugi i trzeci kwartał 2018 r. były słabsze od analogicznych poprzedniego roku jeśli chodzi o sprzedaż nowych mieszkań przez deweloperów. Ostudziło to zapędy deweloperów jeśli chodzi o budowę kolejnych osiedli. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przestała w ubiegłym roku rosnąć i ustabilizowała się na poziomie 108-111 tys. lokali w 12-miesięcznych okresach. Eksperci spodziewają się, że w 2019 r. liczba ta powoli zacznie spadać, okres boomu nie będzie trwał wiecznie.

Trudniej niż liczbę mieszkań oddanych do użytkowania jest ocenić liczbę rozpoczętych budów oraz wydanych pozwoleń na budowę, a to w związku ze zmianą metodologii podawania danych. Od stycznia 2018 r. GUS inaczej liczy rozpoczęte budowy i wydane pozwolenia. Część lokali budowanych przez inwestorów indywidualnych jest bowiem od razu sprzedawana. Dotąd były one klasyfikowane jako „budownictwo indywidualne”, a od stycznia uwzględniane są w kategorii „na sprzedaż i wynajem”.

Tak naprawdę dopiero pierwsze miesiące nowego roku pozwolą ocenić faktyczną aktywność na rynku budownictwa mieszkaniowego – oceny 2018 r. opierają się bowiem na szacunkach odsetka lokali budowanych przez inwestorów indywidualnych na sprzedaż. Eksperci spodziewają się, że w kategoriach tych również nastąpi spadek.

Dodatkowym problemem dla deweloperów może być wprowadzenie funduszu gwarancyjnego, na który mają wpłacić w ciągu roku około 2 mld zł (obliczenia Polskiego Związku Firm Deweloperskich). Trudno oczekiwać innego scenariusza niż próba przerzucenia tego kosztu na klientów, którzy raczej nie przyjmą dalszych podwyżek entuzjastycznie.

5. Mieszkanie Plus / Mieszkanie na Start

Temat rządowego Mieszkania Plus był jednym z najciekawiej zapowiadających się na 2018 rok, ale okazał się być chyba największym rozczarowaniem. Program potknął się o własne nogi nim dobrze ruszył i cały pomysł został przebudowany – powstało Mieszkanie na Start. Ale i po liftingu jest problem m.in. z inwestorami, którzy nie wyrażają nadmiernego zainteresowania zaoferowanym rozwiązaniem.

Niesympatycznego posmaku całości dodają problemy z jedną z pierwszych inwestycji, w Jarocinie. Niska jakość wykonania i błędy projektowe sprawiły, że w mieszkaniach bardzo szybko pojawiła się wilgoć, a za nią grzyb.

2019 ma być rokiem nowego otwarcia rządowych pomysłów na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków. Za realizację Mieszkania na Start odpowiada PFR Nieruchomości, który zapowiada przyśpieszenie. Już w pierwszych miesiącach nowego roku lokatorzy mają pojawić się w mieszkaniach w Gdyni (172) i Wałbrzychu (215). Do zapowiadanych 100 tys. jest jeszcze jednak bardzo daleko.

Zapowiadana jest też nowelizacja ustawy. Ma ona m.in. uwolnić czynsze, co ma zachęcić inwestorów do udziału w programie. Wg nowego pomysłu stawki czynszu mają być rynkowe, a najbardziej potrzebujący otrzymają dopłaty. Mają się też pojawić zachęty dla przekazujących grunty pod budowę, bo ten element też póki co kuleje.

6. Polskie REIT-y, czyli FINN-y

Zgodnie z oczekiwaniami w 2018 r. powstała ustawa o REIT-ach. Po polsku Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości (w skrócie: FINN). Mają to być wehikuły inwestycyjne lokujące środki od inwestorów w mieszkania na wynajem, a zyski wypłacające w postaci dywidendy. Będą notowane na giełdzie, co gwarantuje dostępność dla przeciętnego Polaka.

W zamyśle FINN-y mają z jednej strony stymulować dalszy rozwój rynku najmu. Z drugiej stworzyć nowy sposób na lokowanie oszczędności. Nie każdego stać na zakup mieszkania na wynajem (to wydatek rzędu co najmniej kilkuset tysięcy złotych). Bariera wejścia w przypadku FINN-ów ma być dużo niższa. Dodatkową zaletą tego rodzaju inwestycji będą preferencje podatkowe dla spółek.

Źródło: Marcin Krasoń, Home Broker

Partner Portalu Skarbiec.biz

Kancelaria Prawna Skarbiec oferuje doradztwo strategiczne dla osób zamożnych. Specjalizujemy się w tworzeniu kompleksowych strategii ochrony majątku prywatnego i firmowego oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.

Anonimizacja biznesu | Ochrona majątku | Przeniesienie majątku za granicę | Spółki za granicą | Private banking za granicą | Zarządzanie sytuacjami kryzysowymi | Zarządzanie ryzykiem nadużyć | Reprezentacja w toku kontroli celno-skarbowej | Reprezentacja przy zwrocie VAT

Kancelaria Prawna Skarbiec – pewny partner w niepewnych czasach
Oceń ten artykuł: