Budowa nowych domów nie jest szczególnie wyraźnym polem działalności krajowych deweloperów. Trudno się temu dziwić, bo domy stanowią tylko 3% spośród 58 000 nieruchomości oferowanych przez inwestorów mieszkaniowych. W ciągu ostatnich 3 – 4 lat wyraźnie wzrosła jednak liczba inwestycji deweloperskich. Warto zatem sprawdzić, czy trwający boom na rynku pierwotnym przyczynił się do wzrostu podaży nowych domów budowanych przez deweloperów. W dłuższej perspektywie, znaczenie takich budynków może wzrastać dzięki zmianom demograficznym.
Budowa nowych domów przede wszystkim pod Warszawą
Oferta nowych lokali mieszkalnych jest bardzo skoncentrowana w sześciu metropoliach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk) oraz w pozostałych miastach wojewódzkich. Dane wskazują, że podobna sytuacja dotyczy również rynku domów jednorodzinnych. Oferta nowych domów „od dewelopera”, skupia się głównie w sąsiedztwie największych miast (patrz poniższa mapa). We wznoszeniu takich budynków na terenie metropolii, przeszkadzają przede wszystkim wysokie ceny gruntów. Inną kwestią są preferencje wielu klientów firm deweloperskich, którzy poszukują odpoczynku od miejskiego zgiełku.
Informacje zaprezentowane na poniższej mapie sugerują, że budowa nowych domów przez deweloperów skupia się przede wszystkim w okolicach Warszawy, Poznania, Krakowa oraz Wrocławia. Mniejsze skupiska inwestycji można zobaczyć np. blisko Trójmiasta, Szczecina i Katowic. Pod koniec września 2017 roku dokładna podaż nowych domów z oferty deweloperów wynosiła:
- Warszawa i graniczące powiaty – 589 domów
- Kraków i graniczące powiaty – 163 domy
- Łódź i graniczące powiaty – 46 domów
- Wrocław i graniczące powiaty – 285 domów
- Poznań i graniczące powiaty – 204 domy
- Trójmiasto i graniczące powiaty – 54 domy
- Katowice i graniczące powiaty – 54 domy
- Lublin i graniczące powiaty – 51 domów
- Szczecin i graniczące powiaty – 121 domów
Na terenie wymienionych powyżej obszarów, obecnie koncentruje się ponad 80% łącznej oferty nowych domów jednorodzinnych. Taki wynik świadczy o bardzo dużej koncentracji rynku. Inny ciekawy wniosek dotyczy historycznych zmian podaży. Dane wskazują, że ożywieniu inwestycyjnemu na rynku nowych lokali mieszkalnych, nie towarzyszył podobny podaży nowych domów oferowanych przez deweloperów. Przykładem może być obszar Warszawy i graniczących powiatów. Jesienią 2013 r. na tym terenie deweloperzy oferowali około 700 nowych domów. Warto pamiętać, że 2013 rok był okresem ogólnej dekoniunktury na rynku deweloperskim. Dlatego dość zaskakujący wydaje się fakt, że cztery lata później (w okresie prosperity dla deweloperów), oferta nowych domów z Warszawy i graniczących powiatów nie przekraczała 600 sztuk.
Migracje ludności a budowa domów pod miastem
Aktualna podaż nowych domów z oferty deweloperskiej, na pewno nie prezentuje się imponująco (zwłaszcza w porównaniu z liczbą nowych lokali). Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że pewne procesy demograficzne, w dłuższej perspektywie będą wspierać popyt na gotowe domy. Potwierdza to najnowsza prognoza demograficzna GUS-u dotycząca gmin. Wyniki wspomnianej prognozy wskazują, że wśród dwudziestu gmin z największym spodziewanym przyrostem liczby ludności do 2030 roku (33% – 51%), będą przeważać obszary położone w pobliżu większych miast (m.in. Wrocławia i Poznania). Taką zależność można zaobserwować w poniższej tabeli.
Deweloperzy mogą skorzystać na wyprowadzce ludności z dużych miast, jeżeli uda im się odpowiednio dostosować ofertę domów. Inwestorzy, którzy chcą sprzedawać więcej nowych domów, powinni dostarczyć argumentów (nie tylko cenowych) świadczących o tym, że zakup gotowych „czterech kątów” od przedsiębiorcy jest lepszym rozwiązaniem, niż samodzielna budowa domu w systemie gospodarczym.
Źródło: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu w RynekPierwotny.pl
