Cesja to konstrukcja prawna pozwalająca na przeniesienie wierzytelności na nową osobę – w przypadku cesji deweloperskiej mamy do czynienia z przeniesieniem zarówno praw jak i obowiązków z dotychczasowego nabywcy lokalu na nową osobę (cesjonariusza), który będzie ostatecznym nabywcą nieruchomości. O czym warto pamiętać przy cesji umowy deweloperskiej i jaki jest jej koszt?
Cesja umowy deweloperskiej to nie tylko cesja wierzytelności
Umowa deweloperska jest umową dwustronną – co oznacza, że zarówno deweloper jak i nabywca są i wierzycielami, i dłużnikami. Nabywca jest dłużnikiem dewelopera ze względu na konieczność zapłaty ceny nieruchomości, natomiast wierzycielem – ponieważ deweloper zobowiązuje się m.in. do wybudowania budynku czy do przekazania zakupionej nieruchomości nabywcy.
Przeniesienie wierzytelności z pierwotnego nabywcy nieruchomości (cedenta) na rzecz osoby trzeciej, czyli cesjonariusza, jest jednak tylko jednym z elementów cesji umowy deweloperskiej. Należy bowiem pamiętać, że tak samo istotne jest przejęcie przez cesjonariusza ogółu obowiązków pierwotnego nabywcy – czyli m.in. obowiązku zapłaty ceny lokalu. Jednocześnie warto zdawać sobie sprawę z faktu, że przejęcie długu cedenta przez cesjonariusza jest możliwe jedynie za zgodą dewelopera. Pełna cesja umowy deweloperskiej polega zatem na zbyciu praw przez cedenta i przejęciu jego dotychczasowych obowiązków przez cesjonariusza.
Umowę cesji i umowę o przejęcie długu należy zawrzeć w formie pisemnej (w przypadku drugiej umowy – pod rygorem nieważności). Na piśmie musi znaleźć się również zgoda dewelopera na przejęcie długu. Zazwyczaj jednak umowa cesji zawierana jest w formie aktu notarialnego. Cesjonariusz zobowiązuje się do zapłaty określonej ceny za przeniesienie praw i obowiązków, a samo zobowiązanie jest zabezpieczone poddaniem się egzekucji. To z kolei wymaga właśnie formy aktu notarialnego. Innym powodem zawarcia umowy cesji w tej formie jest zmiana samej umowy deweloperskiej, jeśli cesjonariusz i deweloper ustalą nowe warunki. Zazwyczaj chodzi m.in. o zmianę harmonogramu lub sposobu zapłaty.
Koszt cesji umowy deweloperskiej
Cesja umowy deweloperskiej wiąże się również z określonymi kosztami. Po pierwsze – należy pamiętać, że cesja to obrót nieruchomością z rynku wtórnego. Konieczne jest zapłacenie podatku dochodowego (18 lub 32 proc.) – opodatkowaniu podlega dochód, który jest różnicą między przychodem ze sprzedaży a kosztem nabycia prawa. Od samej cesji konieczne jest również uiszczenie podatku VAT (stawka 23 proc.).
Warto pamiętać, że dokonanie cesji umowy deweloperskiej powinno następować po uzgodnieniu warunków przez wszystkie zainteresowane strony – konieczne może być bowiem m.in. zdecydowanie, kto będzie ponosić dodatkowe koszty.
Źródło: Materiał opracowany przez eksperta portalu RynekPierwotny.pl.
