Komunikacja to jedna z najważniejszych kwestii, którą biorą pod uwagę klienci rynku nieruchomości.
Dobre skomunikowanie zwiększa atrakcyjność danej lokalizacji, co skutkuje wyższą wyceną nieruchomości. Dobrym przykładem jest rozwój sieci warszawskiego metra. Wraz z docieraniem linii kolei podziemnej do dotychczas postrzeganych jako peryferyjne czy nieatrakcyjne części miasta, ich atrakcyjność w oczach klientów rynku nieruchomości rosła. Tym samym rosły też ceny mieszkań w okolicy.
Jaskrawo widoczne jest to zwłaszcza w przypadku drugiej nitki stołecznego metra. Dziś eksperci nie mają wątpliwości, że to właśnie za jej sprawą, „rozkwitło” pod względem inwestycyjnym wiele części miasta. Przykładem z segmentu nieruchomości komercyjnych może być tzw. bliska Wola. Rejon Ronda Daszyńskiego, w krótkim czasie po oddaniu pierwszego odcinka, stał się kolejnym biurowym zagłębiem stolicy. Szybko wzrosła tu liczba nowoczesnych biurowców i wysokościowców. Jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy, rozbudowujące się metro wywarło wielki wpływ na popyt na mieszkania i ceny w prawobrzeżnej części stolicy. Chodzi przede wszystkim o osiedle Targówek na Pradze Północ.
Praga Północ i Targówek – reaktywacja
Specjaliści rynku nieruchomości podkreślają generalnie bardzo wyraźny wpływ metra na ceny mieszkań – mieszkania do wynajęcia w Warszawie – zwłaszcza te zlokalizowane w pobliżu stacji metra – odnotowują wysoki wzrost zainteresowania, co przekłada się również na ich ceny. Dynamiczniejszy wzrost stawek niż w innych częściach miasta jest widoczny szczególnie w promieniu 15 minutowego spaceru do stacji kolei podziemnej. Wraz z oddaniem kolejnych odcinków wyraźnie zyskały takie lokalizacje jak Dworzec Wileński na Pradze Północ. Ta jeszcze kilkanaście lat temu niepopularna i uważana za niebezpieczną część stolicy dziś szybko zmienia swoje oblicze. Ceny mieszkań rosną, pojawiają się nowe inwestycje, usługi i rozrywka. Metro było ważnym katalizatorem zmian w tej części Pragi.
W drugim etapie rozbudowy z odcinka centralnego, wagony kolei podziemnej dotarły przez Pragę – Północ, na osiedle Targówek. Metro ze stacji Dworzec Wileński dotarło przez Szwedzką, Targówek Mieszkaniowy do ulicy Trockiej.
Właśnie Targówek to szczególny „zwycięzca” rozbudowy metra w stolicy. Dzielnica w prawobrzeżnej części Warszawy, zanim dotarło tu metro, postrzegana była jako nieatrakcyjna część stolicy, na dodatek sąsiadująca z cieszącą się nie najlepszą reputacją, jeśli chodzi o bezpieczeństwo Pragą Północ. Obecnie te dwie lokalizacje postrzegane jako nieatrakcyjne i peryferyjne zmniejszyły znacznie nie tylko dystans czasowy potrzebny do dostania się do centrum, ale i dystans cenowy na rynku nieruchomości.
Rosnąca popularność Targówka znajduje swoje potwierdzenie także po stronie podaży. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że deweloperzy po ogłoszeniu planów rozbudowy drugiej nitki metra, szybko obstawili Targówek w roli „czarnego konia” wyścigu po klientów. Jeszcze w 2014 roku liczba nowych mieszkań oddanych w tej części stolicy wynosiła zaledwie 146. Cztery lata później było ich już 1796!
Ile aktualnie kosztują mieszkania w tej części Warszawy? Z ofert firm deweloperskich wynika, że ceny metra kwadratowego w segmencie popularnym na Targówku kształtują się obecnie na poziomie od około 7500 zł /mkw. do 9300 – 9500 od metra kwadratowego. Wysokie stawki spotyka się na Targówku Mieszkaniowym. Przykładowo – jeden z deweloperów sprzedaje mieszkania w rejonie ulicy Witebskiej, około 400 metrów od stacji kolei podziemnej. Ceny zaczynają się od 9750 zł/mkw. Są to stawki kształtujące się nieznacznie tylko poniżej średniej transakcyjnej cen ze stolicy, która wg NBP w III kw. 2020 wynosiła 10184 zł/mkw. (we wcześniejszym kwartale było to 9400 zł).
Na przykładzie takich inwestycji widać, że Targówek został “odczarowany” dla klientów i deweloperów i przestał być lokalizacją niepopularną i niechcianą. Niewątpliwie przyczyniło się do tego warszawskie metro i należy się spodziewać, że tak samo będzie w przypadku kolejnych stacji na tym odcinku – Zacisze, Kondratowicza i Bródno.
Wola – reaktywacja
Na drugim krańcu rozbudowującej się II linii metra, na popularności zyskują lokalizacje na Woli. 4 kwietnia 2020 roku zostały oddane do użytku stacje Płocka, Młynów i Księcia Janusza, które stanowiły pierwszy etap rozbudowy zachodniej części drugiej linii metra. Eksperci Amron – Sarfin porównywali zmiany cen mieszkań w rejonie stacji metra od roku 2013 roku, a więc od szczytu spadków cen po pierwotnej górce z lat 2006 – 2008 i od momentu, kiedy stawki na stołecznym rynku zaczęły rosnąć, aż do roku 2019, a więc do czasu największego rozgrzania rynku mieszkaniowego w Polsce, przed nieszczęśliwym dla życia społecznego i gospodarczego rokiem 2020.
Z tych danych wynika, że ceny na Woli generalnie wzrosły o 24 proc., natomiast w lokalizacjach odpowiadających kolejnym stacjom, wzrosty cen wynosiły od 24 do 29 procent. Należy podkreślić, że są to ponad standardowe zwyżki cenowe w stolicy, co oznacza, że właśnie metro w dużym stopniu było kołem zamachowym wysokich cen.
Dobra komunikacja to większa wygoda i zmniejszenie realnego, czasowego dystansu między ważnymi punktami miasta. Należy się spodziewać, że dalsza rozbudowa stołecznego metra będzie zmieniać “układ sił” na mapie rynku nieruchomości w stolicy. To z kolei znaczy również, że te lokalizacje, które będą metra pozbawione, będą tracić na atrakcyjności, co będzie skutkować niższymi wycenami nieruchomości w okolicy.
Źródło: Marcin Moneta , ekspert portalu GetHome.pl
